C ƢƠNG 3: TỬ NG IỆM N ẬN DẠNG Á Ự VỊ TẾ
3.2.7. Nhận dạng sơ bộ các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị
Dựa theo kết quả tính toán giá của các thửa đất ở trên địa bàn quận Cầu Giấy, tác giả nhận thấy có một số khu vực có giá đất ở mức cao so với mặt bằng chung của quận và có nhiều yếu tố có thể trở thành một cực vị thế nhƣ khu vực xung quanh công viên Cầu Giấy và khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính. So với mặt bằng chung của quận Cầu Giấy, các thửa đất ở tại khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính có mức giá trung bình cao nhất, khoảng trên 350tr/m2. Còn đối với khu vực xung quanh công viên Cầu Giấy, giá đất trung bình khoảng 250tr/m2. Ngoài ra, sự phân bố về giá đất tại 2 khu vực này tƣơng đối giống với những đặc điểm, cơ sở nhận dạng ban đầu cho các cực vị thế. Các thửa đất càng gần công viên hoặc vùng lõi của khu đô thị thì có xu hƣớng giá càng cao. Kết quả này đƣợc thể hiện trong hình 3.10 và hình 3.11.
Hình 3.10. Kết quả tính toán giá thị trường đối với từng thửa đất tại khu vực xung quanh công viên Cầu Giấy
Dựa trên kết quả nghiên đƣợc thể hiện trong hình 3.10 có thể thấy, công viên Cầu Giấy là một trong những yếu tố tác động làm cho giá đất tại các khu vực lân cận có xu hƣớng tăng cao (màu càng đậm thì giá càng cao). Càng gần công viên, giá đất có thể lên tới trên 300tr/m2 (các thửa đất có mầu xanh đậm nhất trong hình) mặc dù các thửa đất này không nằm trên những tuyến phố chính. Trong khi đó, một số thửa đất nằm trên mặt đƣ ng lớn hơn nhƣ Duy Tân, Trần Thái Tông thì lại có mức giá thấp hơn một chút. Đối với các thửa đất trong các khu dân cƣ xa hơn thì mức giá giảm hơn rõ rệt, chỉ dƣới 150tr/m2. Từ một số những đặc điểm nêu trên, tác giả nhận thấy công viên Cầu Giấy có thể là một cực vị thế có ảnh hƣởng tới giá đất ở tại khu vực này.
Đối với khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính, các thửa đất ở tại đây đều có đặc điểm chung là có hình dáng vuông vắn do đƣợc quy hoạch phân lô rõ ràng với hệ thống thống cơ sở hạ tầng tƣơng đối đồng bộ. Những thửa đất có giá cao nhất tập trung trong vùng lõi của khu đô thị là khu quảng trƣ ng và tòa nhà 34T. Một số
thửa đất có giá lên tới trên 400tr/m2. Mức giá này có thể gấp 4 - 5 lần giá của các thửa đất tại các khu dân cƣ xa khu đô thị.
Hình 3.11. Kết quả tính toán giá thị trường đối với từng thửa đất tại KĐT Trung Hòa - Nhân Chính
Ngoài ra, đối với một số thửa đất tuy không nằm trong những vùng lõi khu đô thị nhƣng vẫn có giá ở mức cao. Điển hình là các thửa đất tại ven trục đƣ ng Nguyễn Thị Định. Một số thửa đất có giá tới 300tr/m2 trong khi các thửa đất còn lại trên tuyến đƣ ng này đều có giá trung bình là 250tr/m2. Ngoài ra, mặc dù cách trung tâm khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính khoảng 500m nhƣng giá của các thửa đất trên phố Hoàng Ngân vẫn ở mức cao, trung bình khoảng trên 200tr/m2
. Mức giá của các thửa đất này tƣơng đƣơng với một số thửa trên đƣ ng Lê Văn Lƣơng và lớn hơn nhiều so với các thửa đất nằm trên đƣ ng Nguyễn Ngọc Vũ (trung bình khoảng 150tr/m2). Đối với các thửa đất trên tuyến đƣ ng Trần Duy ƣng, đây là một tuyến đƣ ng có vai trò quan trọng trong việc kết nối khu đô thị với các khu vực khác của Thủ đô và là tuyến đƣ ng bắt đầu cho cao tốc Láng - Hòa Lạc, do vậy mức giá của các thửa đất nơi đây cũng tƣơng đối cao, vào khoảng 250tr/m2.
Có thể thấy, khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính đã có ảnh hƣởng nhất định đối với giá đất trong khu vực và có các yếu tố để trở thành cực vị thế. Nhƣ vậy, kết
trình bày trong mục 2.1.1) khi Trung Hòa - Nhân Chính là 1 trong 3 cực vị thế của cả thành phố Hà Nội [11].
Tóm lại, dựa vào kết quả nội suy và sự phân bố giá của các thửa đất trên địa bàn nghiên cứu, có 2 khu vực có thể là cực vị thế đối với giá đất ở trên địa bàn quận Cầu Giấy, đó là khu vực công viên Cầu Giấy và khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính.