C ƢƠNG 3: TỬ NG IỆM N ẬN DẠNG Á Ự VỊ TẾ
3.3.3. Đánh giá kết quả
Qua quá trình phân tích, đề tài đã nhận định trên địa bàn quận Cầu Giấy có 2 vị trí là cực vị thế đối với giá đất ở đó là: công viên Cầu Giấy và khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính. Dựa vào những đặc điểm, sự ảnh hƣởng đến giá đất mà đề tài phân loại công viên Cầu Giấy là cực vị thế về môi trƣ ng, khu đô thị Trung Hòa - Nhân chính là cực vị thế về xã hội. Các kết quả này càng đƣợc khẳng định rõ hơn qua các phiếu khảo sát ngƣ i dân tại 2 khu vực trên.
Việc nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy bƣớc đầu đã đạt đƣợc những kết quả tích cực. Điều này góp phần chứng tỏ quy trình nhận dạng cực vị thế đối với giá đất ở đô thị đã đƣợc đề xuất và trình bày tại mục 2.3 là phù hợp và quy trình này có thể áp dụng đƣợc đối với các khu vực
nghiên cứu khác. Trong quy trình, một trong những yếu ảnh hƣởng đến độ chính xác của kết quả nghiên cứu là việc xác định đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất và tính trọng số. Do vậy, tác giả nhận thấy, trong những nghiên cứu tiếp theo trong tƣơng lai cần cố gắng xác định đầy đủ hơn các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất trong khu vực cũng nhƣ có thể tiếp cận cách thức tính trọng số theo phƣơng pháp khác (ví dụ nhƣ phƣơng pháp ANP) để có đƣợc kết quả tối ƣu hơn.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Qua quá trình nghiên cứu, tác giả nhận thấy việc ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng trong nghiên cứu về giá đất ở còn nhiều tiềm năng. Một trong những hƣớng ứng dụng có thể nghiên cứu đó là nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị. Đây là một tiếp cận mới, hỗ trợ và góp phần hoàn thiện hơn cho công tác định giá đất truyền thống.
Dựa trên những nghiên cứu có liên quan, đề tài đã đƣa ra một số cơ sở cho việc nhận các cực vị thế đối với giá đất và đề xuất quy trình nhận dạng cực vị thế đối với giá đất ở, bao gồm 2 giai đoạn là: i) nhận dạng sơ bộ và ii) nhận dạng chi tiết. Quy trình đƣợc thực hiện qua các bƣớc với việc phối kết hợp các phƣơng pháp nghiên cứu khác nhau, trong đó có một số phƣơng pháp mang tính cốt lõi nhƣ: phƣơng pháp điều tra thực địa, phƣơng pháp phân tích tƣơng quan, phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu A P, phƣơng pháp phân tích mạng và phƣơng pháp nội suy. Quy trình này đã đƣợc áp dụng để nhận dạng cực vị thế đối với giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy và bƣớc đầu đã có đƣợc kết quả nghiên cứu tích cực.
Trên cơ sở tham khảo ý kiến chuyên gia, thu thập dữ liệu với 452 điểm mẫu giá và xử lý dữ liệu bằng phần mềm SPSS, luận văn đã chỉ ra đƣợc 02 cực vị thế đối với giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy là công viên Cầu Giấy và khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính. Các thửa đất tại các khu vực này có giá tƣơng đối cao so với mặt bằng chung của quận Cầu Giấy. Dựa vào kết quả phân tích cũng nhƣ điều tra khảo sát thực tế với tổng số 72 phiếu điều tra phỏng vấn, luận văn cho thấy công viên Cầu Giấy là cực vị thế thiên về ảnh hƣởng môi trƣ ng và khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính là cực vị thế thiên về ảnh hƣởng xã hội.
Mặc dù đã có những kết quả bƣớc đầu trong quá trình nghiên cứu song tác giả nhận thấy xoay quanh chủ đề cực vị thế đối với giá đất ở vẫn còn rất nhiều các vấn đề cần phải đƣợc gợi mở, nghiên cứu sâu hơn nữa. Một trong những hƣớng nghiên cứu tiếp theo trong tƣơng lai có thể là phân tích thêm các yếu tố ảnh hƣởng
tới giá đất để tăng cƣ ng độ chính xác cho kết quả nhận dạng cực vị thế. Bên cạnh đó, hƣớng nghiên cứu về xác định phạm vi ảnh hƣởng của cực vị thế cũng là một hƣớng nghiên cứu còn nhiều tiềm năng.
Từ những kết quả nghiên cứu đã đạt đƣợc, tác giả xin kiến nghị các cơ quan, các nhà chuyên môn khi tiến hành định giá đất, cần lƣu ý thêm các yếu tố về cực vị thế vì đây thƣ ng là các yếu tố có ảnh hƣởng đáng kể tới giá đất trong khu vực. Ngoài ra, việc chỉ ra các cực vị thế đối với giá đất cũng giúp các nhà quản lý hiểu rõ hơn tiềm năng của khu vực vị thế, nhu cầu thị hiếu của ngƣ i dân để từ đó có thể đƣa ra đƣợc nhƣ chính sách phù hợp về quy hoạch đô thị cũng nhƣ các chính sách phát triển kinh tế - xã hội khác.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
[1]. Trần Quốc Bình, Lê Phƣơng Thúy, Đỗ Thị Minh Tâm, Ứng dụng GIS trong thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai. Tuyển tập báo cáo ội nghị khoa học Địa lý toàn quốc lần thứ 3, 16/12/2008, 1059-1068, à Nội.
[2]. Bộ Tài nguyên và Môi trƣ ng (2014), Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT, quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tƣ vấn xác định giá đất. Hà Nội.
[3]. Bộ Xây dựng (1984), Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 3978:1984 về trƣ ng học - tiêu chuẩn thiết kế, à Nội.
[4]. Bộ Xây dựng (2014), Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia, Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2014/BXD, à Nội.
[5]. Chính phủ nƣớc Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất. à Nội.
[6]. Nguyễn Văn Dần (2012), giáo trình Cơ sở hình thành giá cả, học viện Tài Chính, NXB Tài chính.
[7]. à Văn Dũng, Phùng Thị Thu à (2016), Xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến giá bất động sản, Tạp chí Tài chính, kỳ 1 tháng 11/2016.
[8]. Nguyễn Mạnh ùng, Trần Thanh ùng, oàng ữu Phê (2008), Phƣơng pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lƣợng, Tạp chí Địa chính, số 3, tháng 6/2008, à Nội.
[9]. Trần Thanh ùng (2014), Nguyên lý bất định và lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng: Triển vọng ứng dụng trong nghiên cứu quản lý đất đai, ội nghị Khoa học Công nghệ lần 2 “Tài nguyên, năng lƣợng và Môi trƣ ng vì sự phát triển bền vững, ồ Chí Minh”.
[10]. Hoàng ữu Phê, Trần Thanh ùng, Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013), Lý thuyết vị thế - chất lƣợng và các ứng dụng chính sách trong phát triển đô thị và thị trƣ ng bất động sản, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam, Bộ Xây dựng, à Nội, số tháng 6/2013.
[11]. oàng ữu Phê (2015), Báo cáo tổng hợp dự án “Điều tra khảo sát thu thập số liệu và tính toán chỉ số giá nhà và bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lƣợng”, à Nội.
[12]. Quốc hội nƣớc Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai 2013, NXB Chính trị Quốc gia, à Nội.
[13]. Phùng Vũ Thắng (2012), Ứng dụng phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu và GIS trong quá trình đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của các đối tƣợng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, Luận văn Thạc sĩ khoa học, Trƣ ng Đ K TN, Đ QG N.
[14]. ồ Thị Lam Trà (2005), giáo trình Định giá đất, học viện Nông Nghiệp Việt Nam, à Nội.
[15]. Phòng Tài Nguyên và Môi Trƣ ng quận Cầu Giấy (2017), Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2012 - 2016 và định hƣớng nhiệm vụ trọng tâm 2017 - 2020, à Nội.
[16]. UBND quận Cầu Giấy (2018), Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2018 của quận Cầu Giấy, Hà Nội.
[17]. UBND quận Cầu Giấy (2018), Báo cáo công tác bảo vệ môi trƣ ng năm 2018 trên địa bàn quận Cầu Giấy, à Nội.
[18]. UBND quận Thanh Xuân (2018), Báo cáo công tác bảo vệ môi trƣ ng năm 2018 trên địa bàn quận Thanh Xuân, à Nội.
Tiếng Anh
[19]. Maduako Nnamdi Ikechukwu, et al., Accuracy Assessment and Comparative Analysis of IDW, Spline and Kriging in Spatial Interpolation of Landform (Topography): An Experimental Study, Journal of Geographic Information System, 9, 354-371, 2017.
[20]. Moon-Jeong Kim (2010), Residential location decisions: Heterogeneity and the Trade-off between location and housing quality, Dissertation, The Ohio State University.
[21]. Phe, H.H, Wakely, P.(2000), Status, Quality and the Other Trade-Off: Towards a new theory of Urban Residential Location. Urban Studies, 37(1), 7- 35. Taylor & Francis. The Donald Robertson Memorial Prizewinner 2000. [22]. Sustainable Urban Metabolism For Europe (SUME) (2009), Development
process, urban form and metabolism, Understanding the interface between actors, institutions, structures and mechanisms, SUME, Working paper 4.1.
Trang Web
[23]. Công ty Việt Quang - Bảng báo giá xây dựng nhà trọn gói, truy cập tại địa chỉ www.kientrucvietquang.net/bang-bao-gia-xay-dung-nha-tron-goi/
[24]. Th i báo làng nghề - Quận Cầu Giấy - Nhìn lại chặng đƣ ng 20 năm xây dựng và phát triển, truy cập tại địa chỉ
www.thoibaovietlangnghe.com.vn/tin-tuc/quan-cau-giay-ha-noi-20-nam-mot- chang-duong-phat-trien/
[25]. Topica - Phân tích hồi quy và tƣơng quan, truy cập tại địa chỉ
www.eldata9.topica.edu.vn/STA302/PDF/07-STA302-Bai%204-v1.0.pdf [26]. ỗ trợ SPSS - ệ số tƣơng quan pearson, cách thao tác phân tích tƣơng quan
trong SPSS, truy cập tại địa chỉ
www.phantichspss.com/he-so-tuong-quan-pearson-cach-thao-tac-phan-tich- tuong-quan-trong-spss.html
[27]. Cổng thông tin điện tử quận Cầu Giấy - Giới thiệu về quận Cầu Giấy, truy cập tại địa chỉ: www.caugiay.hanoi.gov.vn/gioi-thieu-ve-quan
[28]. ội kiến trúc sƣ Việt Nam - Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng và các ứng dụng trong chính sách phát triển đô thị và thị trƣ ng bất động sản, truy cập tại địa chỉ www.kienviet.net/2013/07/24/ly-thuyet-vi-the-chat-luong-va-cac-ung-dung- chinh-sach-trong-phat-trien-do-thi-va-thi-truong-bat-dong-san/
[29]. VOH.Online - Tìm hiểu công viên Cầu Giấy, truy cập tại địa chỉ
www.voh.com.vn/du-lich/cong-vien-cau-giay-canh-dep-chuan-nhat-giua-long- ha-noi-338469.html
[30]. ASHUI - Khu đô thị mới Trung òa - Nhân Chính: Từ ý tƣởng đến thực hiện, truy cập tại địa chỉ
www.ashui.com/mag/chuyenmuc/quy-hoach-do-thi/9942-khu-do-thi-moi- trung-hoa-nhan-chinh-tu-y-tuong-den-thuc-hien.html
PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Mẫu phiếu điều tra giá đất thị trƣ ng.
Phụ lục 2: Mẫu phiếu tham khảo ý kiến chuyên gia cho phƣơng pháp A P. Phụ lục 3: Kết quả tổng hợp ý kiến chuyên gia cho phƣơng pháp A P.
Phụ lục 4: Mẫu phiếu điều tra kiểm thử thực tế tại khu vực công viên Cầu Giấy
Phụ lục 5: Mẫu phiếu điều tra kiểm thử thực tế tại khu vực khu đô thị Trung òa - Nhân Chính
§¹i häc Quèc gia Hµ Néi, ViÖt Nam
Phụ lục 1: Mẫu phiếu điều tra giá thị trường
§¹i häc quèc gia Hµ Néi
Tr-êng §¹i häc Khoa häc Tù nhiªn
Khoa §Þa lý
Tr-êng §¹i häc khoa häc tù nhiªn
PHIẾU ĐIỀU TRA THÔNG TIN GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG
Xin chào Ông/ Bà,
Cuộc khảo sát về nhà đất này là một phần của đề tài nghiên cứu cấp Đại học Quốc Gia do Đại học Quốc Gia Hà Nội tài trợ và phụ vụ cho luận văn thạc sỹ khoa học, nhằm nghiên cứu phát triển phương pháp định giá đất ở đô thị. Những người thực hiện khảo sát là các sinh viên chuyên ngành Công nghệ Địa chính, học viên cao học, khoa Địa lý, trường ĐH Khoa học Tự nhiên, ĐHQG Hà Nội. Tôi xin cam đoan rằng những thông tin thu thập được chỉ phục vụ mục đích nghiên cứu khoa học và được đảm bảo bí mật về tên và địa chỉ của người tham gia. Rất mong nhận được sự giúp đỡ của Ông/ bà bằng cách cung cấp thông tin cho các câu hỏi sau đây. Xin chân thành cảm ơn Ông/ Bà rất nhiều.
Trân trọng! Mã số phiếu:
L1. Mô tả về thửa đất
L1.1. Diện tích thửa L1.3. Chiều sâu
L1.2. Độ rộng mặt tiền L1.4. Hình dạng (chữ nhật, vuông, khác: minh họa)
L1.5. Mục đích sử dụng
Đất chỉ ở Đất kinh doanh Khác (ghi rõ) L1.6. Địa chỉ: Tọa độ H2. Mô tả nhà H2.1. Số tầng H2.3. Năm xây dựng H2.2. Loại nhà (cấp 1,2, 3,4), biệt thự, nhà ống, liền kề,... H2.4. Diện tích xây dựng nhà
H2.5. Ban công Có Không
H2.6. Mục đích sử dụng
L3. Ông/ bà chuyển đến đây ở từ khi nào?
L4. Giá đất/ bất động sản được mua bán là bao nhiêu? L5. Loại giá bất động sản
Giá đất Giá bao gồm cả đất và nhà
H6. Giá thuê nhà theo tháng (nếu có)
L7. Thửa Đất của Ông/ bà đã được cấp sổ đỏ chưa
Có Chưa Không biết
L8. Nguồn thông tin về giá đất/ bất động sản
Chủ đất/nhà Hàng nước/ hàng xóm Trung tâm môi giới Khác...
H9. Ông/ bà chuyển đến ngôi nhà hiện nay của Ông/ bà thế nào?
Mua đất và xây nhà
Mua nhà đất có sẵn, không sửa chữa
Mua nhà đất có sẵn, có cải tạo Mua nhà đất, phá đi và xây mới Mua nhà đất mới xây
Khác (ghi cụ thể)...
S10. Nếu ông/ bà mua nhà/ đất, xin cho biết lý do chính
Để gần trung tâm thành phố Để gần trung tâm quận
Để gần nơi làm việc Để gần họ hàng Để gần chợ Để gần công viên
Các mục đích khác (ghi cụ thể)...
S11. Ông/ bà vui lòng cho biết nghề nghiệp của ông/ bà (hoặc thành viên chính)
(Kinh doanh tư nhân, thợ thủ công, công chức/ viên chức, nghỉ hưu, thất nghiệp)
S12. Ông/ bà vui lòng cho biết số lượng thành viên trong gia đình ông/ bà: S13. Con ông/ bà học trường nào
S14. Ông/ bà vui lòng cho biết số điện thoại liên hệ
W15. Theo ông/ bà, vấn đề mất nước sinh hoạt ở nơi ở diễn ra như thế nào?
Không Rất ít Tương đối Nhiều Rất thường xuyên
S17. Theo ông/ bà, dịch vụ cung cấp điện nơi ở được đánh giá như thế nào
Rất kém Kém Trung bình Tốt Rất tốt
S18. Theo ông/ bà, tình hình an ninh nơi ở được đánh giá như thế nào
Rất kém Kém Trung bình Tốt Rất tốt
S19. Theo ông/ bà, tình trạng ngập lụt khi mưa ở đây được đánh giá như thế nào
Không Rất ít Tương đối Nhiều Rất nhiều
S20. Theo ông/ bà, vị trí trung tâm của khu vực ông bà ở là đâu? S21. Ông bà có thường xuyên đến địa điểm đó không?
Không Rất ít Tương đối Nhiều Rất nhiều
S22. Xin vui lòng cho biết Ông/ bà muốn ở gần những nơi nào hơn cả
Trung tâm thành phố Chỗ làm việc
Trường học
Nhà hát/Nhà văn hóa Siêu thị
Nhà của người Ông/Bà thân thiết nhất Công viên/ khu nhiều cây xanh
Ý kiến khác (ghi cụ thể)...
S23. Khoảng cách đến bãi gửi xe ô tô (ngày và đêm) gần nhất
A24. Xung quanh nơi ở (bán kính 1000m) có nguồn gây ô nhiễm không
Có Không
A25. Nếu có nguồn gây ô nhiễm thì khoảng cách đến nguồn gây ô nhiễm là bao nhiêu L26. Nền đất (lấp từ ao/hồ, nghĩa địa, đất ruộng, đất thổ cư, khác)
S27. Ông/ bà vui lòng cho biết khoảng thu nhập hàng tháng của gia đình
Dưới VND 3.000.000 3.100.000 – 5.000.000 5.100.000 – 10.000.000 10.100.000 – 15.000.000 15.100.000 – 20.000.000 20.100.000 – 25.000.000 25.100.000 – 30.000.000 Hơn 30.000.000
L29. Mức độ thuận tiện lối vào nhà (có thể chọn nhiều phương án)
Đi bộ Xe đạp Xe máy Ô tô con L30. Độ rộng của đường phố/ ngõ tiếp giáp với thửa đất/ nhà
S31. Xung quanh nơi ở (bán kính 500m), số lượng quán cafe/ giải khát như thế nào
Không Rất ít (1) Tương đối (2-3) Nhiều (4) Rất nhiều
S32. Xung quanh nơi ở (bán kính 500m), số lượng siêu thị tiện ích như thế nào (ví dụ Vinmart, Vinmart+, Circle K, Fivimart, coop Mart,...)
Không Rất ít (1) Tương đối (2-3) Nhiều (4) Rất nhiều S33. Xung quanh nơi ở (bán kính 1000m), số lượng hiệu sách như thế nào
Không Rất ít (1) Tương đối (2-3) Nhiều (4) Rất nhiều S34. Xung quanh nơi ở (bán kính 500m), số lượng trường mầm non tư thục như thế nào
Không Rất ít (1) Tương đối (2-3) Nhiều (4) Rất nhiều E35. Khoảng cách đến công viên/ khu vực thông thoáng, không gian xanh gần nhất E36. Khoảng cách đến sông/ hồ
S37. Khoảng cách đến trường mầm non, tiểu học, trường trung học cơ sở, trung học phổ thông gần nhất S38. Khoảng cách đến trường đại học, cao đẳng gần nhất
S39. Khoảng cách đến siêu thị, trung tâm thương mại gần nhất
S40. Khoảng cách đến trụ sở công an (phường, quận, thành phố) gần nhất S41 Khoảng cách đến bệnh viện/ phòng khám đa khoa gần nhất
S42. Khoảng cách đến bến xe gần nhất
S43. Khoảng cách đến khu đô thị lân cận gần nhất
E44. Khoảng cách đến điểm trung tâm nghệ thuật/bảo tàng/ rạp chiếu phim gần nhất (điểm vui chơi,giải