3. Ý nghĩa của đề tài
1.2.2. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới và Việt Nam
1.2.2.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), dù năm 2015 nền kinh tế
thế giới có nhiều biến động, ảnh hưởng trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản (BĐS), song giá BĐS trên thế giới năm qua vẫn có sự tăng trưởng tích cực.
Một nghiên cứu của Global Property cho hay, tính đến hết quý III/2015 tại châu Âu, BĐS bùng nổ toàn diện ở 15 trên 20 nước có giá nhà tăng. Trong đó, mức tăng mạnh nhất là Thụy Điển với 11,26% tính đến cuối quý III, mức cao nhất kể từ
quý II/2006. Đây có thể là do lãi suất thấp và thiếu nguồn cung nhà ở. Ngoài ra,
điều kiện kinh tế yếu kém do sự phát triển bất ổn định của khu vực châu Âu và tăng trưởng kinh tế chậm chạp của các nước láng giềng như Phần Lan, Na Uy đã ảnh hưởng đến giá nhà ở tại đây.
Tại Nga, sựảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng Ukraine, cùng với việc giá dầu giảm sâu trong bối cảnh bị các quốc gia phương Tây trừng phạt và hàng loạt vấn đề
khác như đồng rúp trượt giá, khủng hoảng tiền tệ, nền kinh tế dự báo sẽ sụt giảm 3,8%, tỷ lệ lạm phát cao. Những nhà đầu tư trong nước lại thi nhau chuyển vốn ra nước ngoài đã làm giá nhà giảm 13,38% trong quý III/2015.
Tại thị trường Mỹ, chính tình trạng thiếu hụt nguồn cung đã đẩy giá nhà tăng cao trong thời gian qua. Nghiên cứu của Hiệp hội môi giới BĐS Mỹ cho biết, trong quý III/2015, có tới 154/178 thành phố của quốc gia này ghi nhận xu hướng tăng giá nhà đất so với cùng kỳ năm trước. Giá nhà trong quý III/2015 tăng 1,34% so với quý trước. Tại Canada, giá nhà cũng có sự tăng mạnh bất chấp chính phủ đã đưa ra hàng loạt các biện pháp làm mát thị trường. Tính đến quý III/2015, giá nhà đã tăng 4,57%.
Thị trường nhà ở tại Đức đang dần nóng lên, khi ngày càng có nhiều người chuyển tới quốc gia này tìm cơ hội việc làm. Việc xây dựng mới tại Đức có tốc độ
chậm chạp, trong khi thanh niên từ khu vực nông thôn và các quốc gia khác tại châu Âu đổ vềđây tìm việc, dẫn tới tình trạng thiết hụt nhà ở. Giá thuê nhà tại các thành phố lớn, bao gồm cả Berlin và Hamburg đang tăng mạnh. Bên cạnh đó, việc lãi suất thấp được duy trì trong thời gian qua khiến các công ty tiếp cận được nguồn tiền rẻ để mua văn phòng, thúc đẩy hoạt động mua bán văn phòng, địa ốc tại đây tăng trưởng nhanh chóng. Doanh số bán hàng tăng từ 5 tỷ euro (5,3 tỷ USD) năm 2011 lên 18,4 tỷ euro trong 9 tháng đầu năm 2015. Tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Đức nằm trong nhóm thấp nhất thế giới, khiến quốc gia này trở thành thiên đường đối với các ông chủ nhà đất.
Trong khi đó, tại châu Á, 6 trong số 10 thị trường có giá nhà tăng trong năm 2015. Hong Kong là thị trường được đánh giá là đắt đỏ nhất thế giới với giá BĐS tăng 12,64% trong quý III/2015. Tổng số căn nhà được bán trong 10 tháng của năm 2015 giảm 7,8% so với cùng kỳ năm 2014 nhưng giá trị các cuộc giao dịch tăng 3% với 47,21 tỷ USD.
Đặc biệt, Trung Quốc là thị trường trở lại mạnh mẽ nhất với nhiều biến động trong năm 2015. Chính phủ nước này đã thực hiện nhiều biện pháp để hỗ trợ thị
trường nhà ở, giảm mức tồn kho bằng cách chuyển đổi các BĐS chưa bán hết thành nhà thu nhập thấp, nới lỏng các điều kiện thế chấp, tiếp tục cắt giảm lãi suất cho vay...Kết quả cho thấy, giá trị và các lĩnh vực bán hàng BĐS ở Trung Quốc trong 9 tháng của năm 2015 đã tăng 18,2% và 8% tương ứng so với một năm trước đó. Theo báo cáo tháng 11 của Cục thống kê quốc gia này, trong số 70 thành phố trên khắp Trung Quốc thì có 33 thành phố ghi nhận xu hướng tăng giá bán nhà, tăng 6
thành phố so với tháng 10/2015, 27 thành phố có giá nhà giảm và 10 thành phố có giá giữổn định.
Thái Lan cũng có giá nhà đất đã tăng 3,4% trong quý III/2015. Tuy nhiên, giá nhà lại giảm tại Singapore (3,62%), Đài Loan (2,95%) và Indonesia (1,49%). Tại Hàn Quốc, trong tháng 7/2015, báo cáo của Viện Phát triển Hàn Quốc cho biết giao dịch mua bán nhà ở nước này đạt mức cao kỷ lục trong quý 2/2015, khi những người ở độ tuổi 20 và 30 tranh thủ mua nhà khi lãi suất hạ xuống mức thấp kỷ lục 1,5% và lãi suất vay thế chấp cũng giảm. Cụ thể, lượng giao dịch mua bán nhà ở trên toàn quốc đạt 340.743 căn trong quý 2/2015, tăng 39,1% so với cùng kỳ năm ngoái, và tăng 18,3% so với quý trước đó. Con số này là cao nhất ít nhất trong 10 năm, tính từ khi số liệu liên quan được thu thập vào năm 2006. Con số cao kỷ lục trước đó là 305.229 căn, được ghi nhận vào quý 2/2008, khi bong bóng nhà ở
căng hết cỡ trên toàn cầu.
1.2.2.2. Tình hình biến động giá đất tại Việt Nam
Từ cuối năm 2003, thị trường bất động sản bắt đầu diễn ra trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước. Sau thời gian đóng băng, đến năm 2008, thị trường BĐS cũng đã ấm dần và rã đông. Quý 1 năm 2008 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều trung tâm môi giới đã ghi nhận những báo cáo giao dịch tốt hơn rất nhiều ngay trong những ngày đầu tháng 1, nhiều giao dịch được thực hiện thành công. Đỉnh
điểm của đợt "sốt" là năm 2009, 2010.
Trong hai năm liên tiếp 2011 và 2012, thị trường BĐS đã chứng kiến sự
sụt giảm giá mạnh ở cả loại hình chung cư, nhà đất và biệt thự. Nhưng đến cuối năm 2013, thị trường BĐS đã có những chuyển động tích cực và đến nay thị
trường đang trong quá trình phục hồi, phát triển… điều này chứng tỏ các giải pháp, chính sách của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này đã “trúng” và đi vào cuộc sống.
Năm 2013, cùng với tình hình kinh tế vĩ mô đã có chiều hướng ổn định trở lại thì thị trường bất động sản cũng đã có những dấu hiệu tích cực đáng ghi nhận. Dấu ấn lớn nhất là giá cả hàng hóa bất động sản tiếp tục giảm ở hầu hết các dự án với mức giảm từ
10% đến 30%, thậm chí có dự án giảm đến 50% so với cuối năm 2011.
Việc giảm giá bất động sản trong năm qua có lợi hơn cho khách hàng, giúp giao dịch tăng trở lại, đặc biệt, số lượng giao dịch trong quý IV/2013 đã tăng gấp đôi so với
quý đầu năm. Cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh sát với nhu cầu thị trường, các doanh nghiệp đã chủđộng điều chỉnh chiến lược kinh doanh, cơ cấu sản phẩm, nếu như
trước đây chúng ta thừa các căn hộ quy mô lớn, giá cao trên 20 triệu đồng/m², thì hiện nay thị trường có sự chuyển dịch mạnh mẽ sang những căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình với giá dưới 20 triệu đồng/m², cá biệt có dự án dưới 10 triệu đồng/m².
Thị trường BĐS “hồi sinh” từ năm 2014 và đang dần tạo ra nền tảng phát triển ổn định cho thị trường này trong dài hạn, từ đó giúp cho các thị trường khác trong hệ thống tài chính phát triển tốt hơn.
Các chuyên gia bất động sản cho rằng hiện tại là thời điểm thuận lợi để mua nhà khi thị trường có nhiều yếu tố thuận lợi như tính thanh khoản cao, lãi suất ngân hàng thấp, nhiều dòng vốn đang đổ vào bất động sản. Luật nhà ở mới có hiệu lực từ
ngày 1/7 cho phép Việt kiều và người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam là tín hiệu khả quan, tạo được lòng tin với nhà đầu tư nước ngoài. Đây cũng là một trong những yếu tố giúp địa ốc hồi phục với lợi thế thuộc về người mua vì giá cả
CHƯƠNG 2
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng nghiên cứu
- Giá đất ở theo quy định của nhà nước trên địa bàn thành phố Móng Cái. - Giá đất ở trên thị trường và sự biến động của giá đất ở trên thị trường trong giai đoạn 2015 – 2016.
- Các yếu tốảnh hưởng đến giá đất ở trong giai đoạn 2015 - 2016
2.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: trên toàn bộđịa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh. - Phạm vi thời gian: từ năm 2015 đến năm 2016.
2.3. Nội dung nghiên cứu
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phốMóng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016 Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016
- Điều kiện tự nhiên
- Tình hình phát triển kinh tế xã hội
- Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Móng Cái
2.3.2. Khái quát thực trạng giá đất ở tại thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016 giai đoạn 2015 - 2016
- Tình hình biến động giá đất ở theo qui định của nhà nước trên địa bàn thành phố Móng Cái giai đoạn 2015 - 2016
- Tình hình giá đất ở trên thị trường của thành phố Móng Cái giai đoạn 2015 - 2016
- So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại thành phố Móng Cái giai đoạn 2015- 2016.
2.3.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016 tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016
- Cung cầu về nhà đất
- Ảnh hưởng của các yếu tố thông thường - Ảnh hưởng của yếu tố vị trí
- Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt - Ảnh hưởng của yếu tố khác
2.3.4. Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phốMóng Cái Móng Cái Móng Cái
- Giải pháp về chính sách, pháp luật
- Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật
2.4. Phương pháp nghiên cứu
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập số liệu thứ cấp tại các phòng ban chức năng của thành phố Móng Cái, các nội dung sau:
- Thu thập các tài liệu vềđiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất đai của thành phố Móng Cái.
- Thu thập các tài liệu, văn bản liên quan đến giá đất do Nhà nước, UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành.
- Thu thập các tài liệu, số liệu về chuyển quyền sử dụng đất ở trong giai đoạn 2012 - 2016 trên địa bàn thành phố Móng Cái.
2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp, chọn điểm nghiên cứu
- Chọn các khu vực tuyến đường có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các khu vực đó có nhiều biến động. Căn cứ vào tình hình thực tế, chúng tôi chia ra các khu vực:
+ Khu vực 1: Các phường thuộc trung tâm thành phố (Trần Phú, Ka Long, Ninh Dương, Hòa Lạc, Hải Hòa, Hải Yên).
+ Khu vực 2: Các phường, xã ven trung tâm thành phố (Bình Ngọc, Trà Cổ, Hải Xuân, Hải Tiến, Hải Đông, Vạn Ninh)
+ Khu vực 3: Các xã, phường xa trung tâm thành phố (Vĩnh Trung, Vĩnh Thực, Quảng Nghĩa, Hải Sơn, Bắc Sơn)
2.4.3. Phương pháp điều tra mẫu phiếu
- Tiến hành phỏng vấn cán bộ, người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra
đã được xây dựng. Số lượng phiếu điều tra là 100 phiếu. Nội dung điều tra tập trung: + Giá chuyển nhượng
+ Hình dạng, vị trí, diện tích thửa đất + Lý do mua (bán).
2.4.4. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh, tổng hợp, phân tích
- Phương pháp thống kê: thống kê số liệu điều tra, khảo sát theo thời gian hàng năm - Phương pháp xử lý số liệu: kiểm tra độ chính xác của số liệu, loại bỏ
những số liệu không phản ánh đúng giá cả thị trường; xử lý số liệu bằng phần mềm Microsoft Excel.
- Phương pháp so sánh: So sánh các số liệu để làm rõ biến động và các yếu tố
tác động.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tốđến sự
biến động giá đất ở.
2.4.5. Phương pháp chuyên gia
Trong quá trình thực hiện luận văn, tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực này để nâng cao nhận thức và chất lượng nghiên cứu.
CHƯƠNG 3
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và thực trạng sử dụng đất của thành phố Móng Cái giai đoạn 2015 - 2016 Móng Cái giai đoạn 2015 - 2016
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Móng Cái là một Thành phố biên giới nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh Quảng Ninh với toạđộđịa lý: từ 21010' đến 21039' vĩđộ Bắc; từ 107043' đến 108040' kinh độ Đông, ranh giới của Thành phố tiếp giáp với:
- Phía Bắc và Đông Bắc giáp nước cộng hoà nhân dân Trung Hoa; - Phía Đông - Đông Nam tiếp giáp với Biển Đông
- Phía Tây Bắc giáp huyện Hải Hà.
Thành phố Móng Cái cách thành phố Hạ Long (Thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh) 186 km đường bộ.
Địa hình Thành phố Móng Cái: Phía Bắc là đồi núi, địa hình thoải dần ra biển. Diện tích đất tự nhiên của Thành phố (phần trên đất liền và đảo) là 516,55km2, chiếm 8,49% diện tích tự nhiên của tỉnh Quảng Ninh. Thành phố có đường biên giới trên đất liền 72km tiếp giáp với nước cộng hoà nhân dân Trung Hoa, có cửa khẩu quốc tế
Móng Cái tiếp giáp với vùng duyên hải rộng lớn của miền nam Trung Quốc, có 50km bờ biển.
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Móng Cái có các dạng địa hình đồi núi, trung du và ven biển, địa hình bị chia cắt khá phức tạp, hình thành 3 vùng rõ rệt: vùng núi cao phía Bắc; vùng trung du ven biển và vùng hải đảo.
Hệ thống sông suối của thành phố Móng Cái gồm có hai sông chính: Sông Ka Long, Sông Tràng Vinh.
Sông Ka Long bắt nguồn từ Trung Quốc ở độc cao 700m, sông dài 700km và chảy theo hướng Tây Bắc - Đông Nam rồi đổ ra Biển Đông.
Sông Tràng Vinh (hay còn gọi là sông Thín Cóong): dài trên 20 km, bắt nguồn từ các đỉnh núi cao 713; 546; 866 chảy qua Hồ Tràng Vinh rồi đổ ra biển.
3.1.1.3. Khí hậu
Thành phố Móng Cái chịu ảnh hưởng của chế độ khí hậu nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh hưởng trực tiếp của khí hậu biển. Theo số liệu của trạm dự báo khí tượng thủy văn Quảng Ninh thì khí hậu thành phốđược chia làm 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.
- Nhiệt độ bình quân cả năm 23,00C.
- Lượng mưa bình quân hàng năm 2.144,5 mm nhưng phân bố không đồng
đều vào các tháng trong năm.
- Độẩm không khí bình quân cả năm khoảng 84%, cao nhất là tháng 3,4 đạt 88%, thấp nhất vào tháng 11 và tháng 12 đạt 78%. Độẩm không khí còn phụ thuộc vào độ cao, địa hình và sự phân hóa theo mùa.
3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên
Tài nguyên đất: Với diện tích tự nhiên là 51.654,76ha, được chia thành 10 nhóm đất chính: Đất cát, đất mặn, đất phèn, đất phù sa, đất có tầng sét, đất xám, đất nâu tím, đất vàng đỏ, đất tầng mỏng, đất nhân tác.
Tài nguyên nước: đảm bảo chất lượng cung cấp nước sinh hoạt.
- Nguồn nước mặt: lượng nước các con sông ở Móng Cái khá phong phú và phân phối tương đối đều theo không gian.
- Nguồn nước ngầm: tổng trữ lượng nước ngầm của Móng Cái cũng rất lớn, có khoảng 1500m3/ ngày và phân bốđều trong Thành phố.
Tài nguyên rừng: hiện có khoảng 18431,71 ha đất lâm nghiệp, phong phú về