Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã chí linh, tỉnh hả
4.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng qsd đất ở trên địa bàn 3 xã, phường
phường nghiên cứu
Theo số liệu tổng hợp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ thị xã Chí Linh từ năm 2011 - 2016 được thể hiện trong bảng 4.6. Từ bảng này cho thấy: giai đoạn từ năm 2011 - 2016 trên địa bàn 3 xã, phường nghiên cứu có tổng số 4162 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng. Trong đó phường Sao Đỏ cao nhất, có 1959 trường hợp chiếm 47,1%; thấp nhất là xã Đồng Lạc với 718 trường hợp, chiếm 17,2% tổng số trường hợp của 3 xã, phường.
Bảng 4.6. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn các xã, phường nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2016
Đơn vị: trường hợp STT Phường, xã Tổng số Tỷ lệ (%) Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 1 Cộng Hòa 1485 35,7 325 289 221 205 210 235 2 Sao Đỏ 1959 47,1 412 356 305 298 276 312 3 Đồng Lạc 718 17,2 156 132 112 98 95 125 Tổng cộng 4162 100 893 777 638 601 581 672
Nguồn: Văn phòng ĐKQSD đất thị xã Chí Linh (2016)
Qua bảng số liệu 4.6 và biểu đồ 4.3 cho thấy, giai đoạn từ năm 2011 đến 2016 do thị trường bất động sản biến động nhiều, giá bất động sản giảm mạnh; vì vậy số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có chiều hướng giảm dần; năm 2011 có 893 trường hợp, năm 2012 là 777 trường hợp, giảm 13%; đến năm 2015 còn 581 trường hợp, giảm 35% so với năm 2011; tuy nhiên, đến năm 2016 thị trường bất động sản có hướng tăng lên, số trường hợp chuyển nhượng tăng 15,6% so với 2015.
Hình 4.3. Biểu đồ các trường hợp thực hiện chuyển nhượng QSD đất giai đoạn 2011 - 2016
Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định tại Thông tư số 156/2013/TT- BTC ngày 06/11/2013 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật quản lý thuế và nghị định số 83/2013/NĐ- CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ và Thông tư số 119/2014/TT- BTC ngày 25/8/2014 của Bộ Tài chính để cải cách, đơn giản các thủ tục hành chính về thuế.
Qua kết quả điều tra 30 hộ gia đình trong giai đoạn từ năm 2011-2016 thể hiện trong bảng 4.7 cho thấy, có 51 trường hợp thực hiện chuyển nhượng QSDĐ; cao nhất là phường Cộng Hòa 23 trường hợp, thấp nhất là xã Đồng Lạc có 12 trường hợp. Trong đó, có 7 hộ gia đình thực hiện chuyển nhượng 3 lần (phường Cộng Hòa 5 hộ, Sao Đỏ 2 hộ), 7 hộ gia đình thực hiện chuyển nhượng 2 lần (phường Cộng Hòa 3 hộ, Sao Đỏ 2 hộ, Đồng Lạc 2 hộ), còn lại 16 hộ gia đình thực hiện 01 lần (phường Cộng Hòa 2 hộ, Sao Đỏ 6 hộ, Đồng Lạc 8 hộ). Tổng diện tích đất chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2016 là 3.796 m2. Lý do của các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ phần lớn là kinh doanh, đầu cơ bất động sản vị trí nhận chuyển nhượng thường ở khu vực đang trong quá trình đô thị hóa - hiện đại hóa cao, những khu gần những dự án mở rộng đường giao thông sắp thực hiện, những dự án đã thực hiện xong, những nơi có khả năng sinh lợi cao, một số trường hợp là do nhu cầu thực tế về nhà ở.
Để đánh giá sâu về thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất, chúng tôi đã tiến hành phòng vấn 30 hộ, số liệu được tổng hợp ở bảng 4.7.
Bảng 4.7. Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn các xã, phường nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2016
Đơn vị tính: trường hợp
STT Chỉ tiêu Cộng Tỷ lệ (%) Cộng Hòa Sao Đỏ Đồng Lạc
Tổng số hộ điều tra 30 10 10 10
1 Tổng số trường hợp chuyển
nhượng 51 23 16 12
Tỷ lệ (%) 100 45,1 31,4 23,5
2 Diện tích (m2) 3.796 1.656 1.120 1.020
3 Tình hình thực hiện quyền chuyển
nhượng QSDĐ 51 100 23 16 12
3.1 Hoàn thiện thủ tục theo quy định
của pháp luật 48 94,1 22 16 10
3.2 Chưa hoàn thiện thủ tục theo quy
định của pháp luật 3 5,9 1 0 2
4 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm
chuyển nhượng 51 100 23 16 12
4.1 Có GCNQSD đất 48 94,1 22 16 10
4.2 Không có GCNQSD đất 3 5,9 1 0 2
Từ bảng 4.7 cho thấy: Tỷ lệ các trường hợp chuyển nhượng làm đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng là 48 trường hợp chiếm 94,1% (Có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã theo quy định của pháp luật); tỷ lệ các trường hợp chưa hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lên chưa thể đăng ký sang tên và chỉ giao dịch ngầm chuyển nhượng viết tay giữa các chủ sử dụng đất với nhau không qua cơ quan có thẩm quyền công chứng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 3 trường hợp chiếm 5,9%.
Nếu so sánh tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở tại các xã, phường có điều kiện phát triển kinh tế khác nhau, có sự khác biệt thể hiện ở bảng 4.7. Tại phường trung tâm thị xã và phường có tốc độ đô thị hóa cao, công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển việc "mua bán, chuyển nhượng QSD đất" diễn ra sôi động hơn. Tuy nhiên ở mỗi phường khác nhau cũng có sự biến đổi khác biệt.
Đối với phường Sao Đỏ, là trung tâm đô thị của thị xã, kinh tế - xã hội phát triển trước một bước so với các xã, phường khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2011 - 2016 có mức độ khá ổn định. Trong 5 năm có 16 trường hợp chuyển quyền sử dụng đất chiếm 31,4% tổng số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 xã, phường; phường Sao Đỏ là phường trung tâm, cơ quan đầu não của thị xã nên việc tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân được thường xuyên và dễ dàng, dân trí tương đối cao, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ sử dụng đất đều được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Không có trường hợp nào không hoàn thiện thủ tục hoặc không có GCNQSD đất.
Đối với phường Cộng Hòa, có vị trí giáp với phường Sao Đỏ, là một trong những phường có tốc độ đô thị hóa mạnh, phát triển nhanh các điều kiện cơ sở hạ tầng. Đồng thời trong những năm gần đây, được sự quan tâm của UBND thị xã Chí Linh nhiều khu đô thị mới được xây dựng đã dần dần thu hút dân cư đến sinh sống khiến cho lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xu hướng tăng. Theo kết quả điều tra tại phường Cộng Hòa giai đoạn 2011 - 2016 trên địa bàn phường có 23 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chiếm 45,1% tổng số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 xã, phường. Trong đó có 22 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ đã kê khai hoàn thịện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật, chiếm 95,7 % và 01 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chưa thực hiện kê khai, hoàn thiện theo đúng quy định của pháp luật (chiếm 4,3%), 01 trường hợp này do người sử dụng đất không có GCNQSD đất.
Xã Đồng Lạc nằm ven thị xã, giáp với huyện Nam Sách, là một trong các xã thuần nông, đồng bằng, không có đồi núi; tốc độ phát triển chậm. Qua kết quả điều tra tại địa bàn xã giai đoạn 2011 - 2016, xã có 12 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chiếm 23,5% tổng số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 xã, phường. Trong đó có 10 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ đã kê khai hoàn thịện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật, chiếm 83,3 % và 02 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chưa thực hiện kê khai, hoàn thiện theo
đúng quy định của pháp luật, chiếm 16,7%; 04 trường hợp này do người sử dụng đất không có GCNQSD đất.
Qua kết quả điều tra về những người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy nguyên nhân chủ yếu làm cho số các chủ sử dụng đất không kê khai, hoàn thiện hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật cụ thể như sau:
- Do người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất do bị thất lạc, hư hỏng hoặc một số lý do khác mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật thì chủ sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được thực hiện đăng ký kê khai hồ sơ chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật. Đồng thời một số chủ sử dụng đất nhận thức về pháp luật còn kém cho rằng tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn cao dẫn đến việc các chủ sử dụng đất chưa tiến hành kê khai hồ sơ chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật khi chưa có nhu cầu cần thiết.
Trong số 51 trường hợp thì có 48 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có giấy chứng nhận QSDĐ, chiếm 94,1% số trường hợp chuyển QSDĐ, có 3 trường hợp chưa có GCNQSD đất, chiếm 5,9% số trường hợp chuyển quyền sử dụng đất. Điều này cho thấy công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu gây khó khăn cho việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Mặt khác qua điều tra cho thấy người dân khi chuyển nhượng không muốn thực hiện quyền sử dụng đất tại các cơ quan có thẩm quyền là do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính.