4.3.1. Đánh giá chung
4.3.1.1. Thuận lợi
Các quy định pháp luật hiện nay tác động đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Do yêu cầu pháp luật ngày càng chặt chẽ đối với người sử dụng đất, nên người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện đăng ký với cơ quan nhà nước để đảm bảo quyền lợi của họ.
4.3.1.2. Khó khăn
Trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất thì vẫn gặp phải những khó khăn nhất định:
Có trường hợp né tránh không đăng ký (chuyển nhượng đất nông nghiệp, quyền cho thuê QSDĐ), có trường hợp không hiểu hết nên chưa thực hiện.
Tình hình thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất diễn ra ở các xã, thị trấn có sự khác nhau: tùy thuộc vào điều kiện tự nhiên-xã hội và trình độ dân trí nhận thức pháp luật.
Các văn bản quy định về thực hiện quyền của người sử dụng đất vẫn còn chồng chéo với các văn bản quy định pháp luật khác.
4.3.2. Đánh giá thông qua điều tra
Thông qua điều tra 150 phiếu tại 01 thị trấn và 02 xã việc thực hiện quyền của người sử dụng đất như sau:
4.3.2.1. Quyền tặng cho
Kết quả điều tra các trường hợp tặng cho QSDĐ trong giai đoạn từ năm 2014 - 2016 tại 03 xã, thị trấn được thể hiện tại bảng 4.6.
Bảng 4.6. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ tại 3 xã, thị trấn giai đoạn 2012-2016
Chỉ tiêu Thị trấn Me Xã Gia Thịnh Xã Gia Tiến Tổng
1. Tổng số trường hợp 10 16 30 56
2. Diện tích (m2) 1857 1671 3034 6562
3. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho
3.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục (trường hợp) 9 13 26 48
3.2. Chỉ khai báo tại UBND cấp xã (trường hợp) 1 2 3
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 1 2 3
3.4. Giấy tờ viết tay (trường hợp) 1 1
3.5. Không có giấy tờ, cam kết (trường hợp) 1 1
4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền tặng, cho
4.1. GCNQSDĐ (vụ) 10 15 28 53
4.2. Giấy tờ hợp pháp khác (vụ) 2 2
4.3. Không có giấy tờ (vụ) 1 1
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra
Từ kết quả điều tra cho thấy: tặng, cho QSDĐ là quyền diễn ra phổ biến, kết quả điều tra 150 hộ gia đình trong giai đoạn 2012-2016 có 56 trường hợp tham gia thực hiện quyền này, trong đó có 49 trường hợp chiếm 85.7% hoàn tất đầy đủ các thủ tục, có 3 trường hợp chỉ khai báo tại UBND cấp xã chiếm 5.4%, 3 trường hợp giấy tờ viết tay có người làm chứng chiếm 5.4%, có có 1 trường hợp chỉ có giấy tờ viết tay chiếm 1.8% và có 1 trường hợp không có giấy tờ giấy tờ cam kết chiếm 1.8%. Tại thời điểm thực hiện quyền tặng cho QSDĐ có 53 vụ đã có giấy chứng nhận QSDĐ chiếm 94.6%, có 2 vụ có giấy tờ hợp pháp khác chiếm 3.6% và có 1 vụ không có giấy tờ tại thời điểm tặng cho chiếm 1.8%.
Qua số liệu phân tích qua các năm từ 2012 đến năm 2016, số trường hợp thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ ở tăng dần, điều này nói lên nhận thức về quyền QSD đất của người dân đã tăng lên. Việc tặng cho QSDĐ trong gia đình từ
bố mẹ cho các con, anh chị em ruột cho nhau một phần diện tích đất. Sau khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, người sử dụng đất đã có đủ điều kiện để thực hiện quyền QSDĐ được pháp luật cho phép. Phần lớn là các vụ tặng cho QSDĐ ở là các trường hợp bố mẹ, ông bà cho con, cháu khi tách hộ ra ở riêng và những người chuyển sang làm nghề khác, chuyển đi làm xa tặng cho các thành viên khác trong gia đình sử dụng. Những người tặng cho và người nhận tặng cho là những người trong cùng một gia đình, cùng huyết thống vì vậy theo họ không cần thiết phải làm các thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp, đây là nguyên nhân chính của tình trạng không khai báo khi thực hiện quyền tặng cho QSDĐ. Ngoài ra, cũng như quyền thừa kế đối với các hộ gia đình, các cá nhân được tặng cho mà không có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp hay góp vốn, bảo lãnh bằng QSDĐ thì họ không thực hiện thủ tục để chuyển quyền, họ chỉ hoàn tất thủ tục theo quy định của pháp luật khi họ cần GCNQSDĐ hoặc khi huyện tổ chức rà soát để cấp GCNQSDĐ đồng loạt.
Ngoài ra, khi tặng cho QSDĐ ranh giới các thửa đất thường không được xác định rõ ràng , diện tích tặng cho QSDĐ nhỏ nên các hộ không làm thủ tục tặng cho nên nhiều khi xảy ra tình trạng tranh chấp đất đai vì nguyên nhân không khai báo để cơ quan chức năng chỉnh lý biến động kịp thời điều này xảy ra khá phổ biến. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Việc quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2012 ảnh hưởng đến người sử dụng thực hiện thủ tục tặng cho QSDĐ. Do thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho trường hợp nhận quà tặng ở mức 10%, trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân là bố, mẹ, con, anh, chị em ruột. Riêng trường hợp anh, chị em dâu, rể không được miễn. Nên để giảm thuế thu nhập cá nhân, trường hợp tặng cho QSDĐ từ anh (chị, em) sang em (anh, chị) thường chuyển sang làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ để được áp mức thuế là 2% (vì tài sản của gia đình gồm cả vợ và chồng có QSD). Điều này nói lên quy định chưa phù hợp của luật thuế thu nhập đối với việc tặng cho tài sản ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng đất.
Từ kết quả điều tra cho thấy nhận thức của người dân về việc thực hiện tặng cho QSDĐ ngày càng quan trọng. Do đó, cơ quan nhà nước có thể quản lý tốt hơn tình hình biến động sử dụng đất của các hộ gia đình tại các địa phương. Do nhu cầu chia tách trong nội bộ gia đình rất cao tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số, nếu không quản lý được thì rất phức tạp sau này. Mặt khác, việc thực hiện quyền tặng cho để chia tách đất cho các thành viên trong gia đình đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người nhận tặng cho QSDĐ
trong việc thực hiện các QSDĐ khác như: thế chấp QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật khi có nhu cầu.
4.3.2.2. Quyền chuyển nhượng
Qua điều tra 150 hộ gia đình,cá nhân tại các xã, thị trấn nghiên cứu cho thấy điều tra một số hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến việc chuyển nhượng tại 3 khu vực khác nhau là 01 thị trấn và 02 xã kết quả cụ thể được thể hiện tại bảng 4.7
Bảng 4.7. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại 3 xã, thị trấn giai đoạn 2012 – 2016 Chỉ tiêu Thị trấn Me Xã Gia Thịnh Xã Gia Tiến Tổng 1. Tổng số trường hợp 20 21 16 57 2. Diện tích (m2) 2418 2460 2778 7656
3. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng
3.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục (trường hợp) 19 17 12 48
3.2. Chỉ khai báo tại UBND cấp xã (trường hợp) 1 2 1 4
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng
(trường hợp) 2 2
3.4. Giấy tờ viết tay (trường hợp) 3 3
3.5. Không có giấy tờ, cam kết (trường hợp) 4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền tặng, cho
4.1. GCNQSDĐ (vụ) 19 19 12 50
4.2. Giấy tờ hợp pháp khác (vụ) 1 2 3 6
4.3. Không có giấy tờ (vụ) 1 1
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra
Từ bảng 4.7 giai đoạn nghiên cứu từ năm 2012 - 2016 trong 150 hộ tại 2 xã và 1 thị trấn trong tổng số 57 trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đó có 48 trường hợp đã hoàn tất việc thực hiện các thủ
tục chiếm 84.2%, có 4 trường hợp chỉ làm thủ tục khai báo tại UBND cấp xã chiếm 7.0%, có 2 trường hợp có giấy tờ viết tay có người làm chứng chiếm 3.5%, có 3 trường hợp chỉ có giấy tờ viết tay chiếm 5.3%.
Từ kết quả trên cho thấy số lượng người thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở đến đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền trên địa bàn huyện Gia Viễn tương đối lớn. Điều này chứng tỏ đa số người dân đã nhận thức, hiểu rõ hơn về quyền lợi của mình và có ý thức cao trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên bên cạnh đó vẫn còn có những giao dịch không thực hiện việc khai báo tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục, do một số nguyên nhân chính như sau:
- Tỷ lệ người sử dụng đất chưa có GCNQSDĐ vẫn còn, qua thời gian dài nên một bộ phận người dân không có những giấy tờ chứng minh về QSDĐ do bị thất lạc hay hư hỏng, Một bộ phận người sử dụng đất khác tuy có các giấy tờ chứng minh QSDĐ nhưng do nhiều lý do mà chưa được cấp GCNQSDĐ. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật thì người có đất chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ; trường hợp chưa có GCNQSDĐ thì phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ trước, muốn được cấp GCNQSDĐ thì phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, nếu không có đầy đủ giấy tờ thì việc xét cấp giấy chứng nhận gặp rất nhiều khó khăn và có nhiều trường hợp để được cấp GCNQSDĐ còn phải nộp tiền sử dụng đất. Từ đó, nhiều trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận với nhau bằng giấy tờ viết tay (có hoặc không có người làm chứng) mà không ra khai báo với cơ quan nhà nước.
- Tâm lý chung của người có đất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục sang tên được phó mặc cho người nhận chuyển nhượng và các chi phí trong quá trình làm thủ tục chuyển QSDĐ (bao gồm: thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ; thuế thu nhập cá nhân và lệ phí địa chính) thường là do người nhận chuyển nhượng phải chịu. Tuy nhiên theo Luật thuế chuyển QSDĐ thì cho đến trước ngày 31/12/1999, người có đất chuyển nhượng phải chịu các nghĩa vụ tài chính này, từ đó dẫn đến nhiều trường hợp chuyển nhượng không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kể từ ngày 01/01/2000, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ có hiệu lực thi hành đã cho phép người mua được đứng ra làm các thủ tục sang tên, thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng do công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa tốt nên nhiều trường hợp chuyển nhượng QSDĐ vẫn chưa biết tới quy định đã sửa đổi này.
- Quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ còn rườm rà, phức tạp, thời gian giải quyết một vụ việc còn kéo dài. Từ đó gây tâm lý ngại khai báo, ngại làm thủ tục chuyển quyền, sang tên.
4.3.2.3. Quyền thừa kế
Qua điều tra 150 hộ gia đình,cá nhân tại các xã, thị trấn nghiên cứu cho thấy điều tra một số hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến việc thừa kế QSDĐ tại 3 khu vực khác nhau là 01 thị trấn và 02 xã kết quả cụ thể được thể hiện tại bảng 4.8 .
Bảng 4.8. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở tại 3 xã, thị trấn giai đoạn 2012 – 2016
Chỉ tiêu Thị trấn Me xã Gia Thịnh xã Gia Tiến Tổng số
1. Tổng số vụ (trường hợp) 6 2 6 14
Trong đó: Đất ở 6 2 6 14
Đất nông nghiệp (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2. Diện tích (m2) 733.58 255 937 1925.6
3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế 3.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục (trường
hợp) 5 2 4 11
3.2. Chưa thực hiện chưa đầy đủ thủ tục
(trường hợp) 1 1
3.3. Không khai báo (trường hợp) 1
4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền thừa kế
4.1. GCNQSDĐ (trường hợp) 5 2 5 12
4.2. Giấy tờ hợp pháp khác (trường hợp) 1
4.3. Không có giấy tờ (trường hợp) 1
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra
Từ bảng 4.8 cho thấy giai đoạn 2012-2016 trong 150 hộ tại 2 xã, 1 thị trấn nghiên cứu có 14 trường hợp thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trong đó: 11 trường hợp đã hoàn tất các thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện. Có 12 trường hợp chiếm 85.7% có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi
giao dịch, có 1 trường hợp có giấy tờ hợp pháp khác chiếm 7.1% và có 1 trường hợp không có giấy tờ chiếm 7.1%.
Như vậy, có thể thấy trình độ nhận thức pháp luật của người dân ngày càng được nâng cao, nên các trường hợp thực hiện đầy đủ các thủ tục hành chính khi thừa kế QSDĐ đất chiếm tỷ lệ lớn. Tuy nhiên, vẫn còn một số trường hợp thừa kế QSDĐ chưa hoàn tất thủ tục hoặc không khai báo. Đây chính là một trong những nguyên nhân của các vụ tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình gây khó khăn không chỉ đối với các cơ quan chức năng trong việc xử lý các vụ việc liên quan đến đất đai mà còn làm ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCNQSDĐ cho bản thân những người được hưởng thừa kế. Tình trạng này có giảm dần theo thời gian, giai đoạn sau tỷ lệ số vụ không khai báo có giảm so với giai đoạn trước. Điều này cho thấy nhận thức của người dân ngày càng được nâng cao trong vấn đề khai báo khi thực hiện quyền thừa kế QSDĐ.
Qua điều tra thực tế tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Gia Viễn cho thấy một số nguyên nhân chủ yếu của tình trạng thừa kế QSDĐ mà không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
- Vấn đề thừa kế QSDĐ thường được người dân coi đó là vấn đề nội bộ trong gia đình, khi phải phân chia thừa kế thì anh, em tự thỏa thuận với nhau có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước. Đất đai của bố mẹ để lại thường là chỉ cho con trai trong gia đình. - Đối với các hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế mà vẫn tiếp tục sử dụng ổn định, không có nhu cầu thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… giá trị QSDĐ thì trước mắt thường họ không khai báo và làm các thủ tục, phần lớn họ chỉ làm thủ tục đặng ký khi có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ.
- Một bộ phận người dân không có các giấy tờ chứng minh về QSDĐ hoặc đất đang sử dụng thuộc diện phải nộp tiền sử dụng khi đăng ký nên họ không thực hiện khai báo.
Từ khi việc thừa kế theo di chúc hay thừa kế theo luật định được Luật Dân sự quy định cụ thể và nhất là giá trị đất đai ngày càng tăng thì vấn đề thừa kế đất đai lại là vấn đề rất phức tạp trong xã hội hiện nay. Ý thức được mức độ quan trọng của người được hưởng thừa kế đất đai nên các hộ gia đình ngày nay khi phát sinh vấn đề phân chia đất đai đa số đã có ý thức tiến hành làm thủ tục và đến đăng ký tại cơ quan chức năng.
Tại thị trấn Me có 42.8% hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục thừa kế tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ cao nhất trong các xã, thị trấn nghiên cứu; tiếp theo là xã Gia Thịnh có 14.4% hộ gia đình, cá nhân; xã Gia Tiến có 35.7% hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ và 7.1% hộ gia đình cá nhận không thực hiện việc đăng ký tại văn phòng đăng ký QSDĐ. Từ kết quả này cho thấy việc người dân thực hiện việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền không đồng đều giữa các xã, thị trấn do yếu tố nhận thức pháp luật khác nhau, người dân chưa thực sự chủ động vì quyền lợi của mình, chưa hiểu hết được quyền lợi của người được thừa kế.
Đối với cơ quan nhà nước, cần tiếp tục tuyên truyền các quy định của pháp luật liên quan đến việc khai nhận thừa kế QSDĐ để người dân nắm được các quy định của pháp luật, nhất là khi đất đai ngày càng có giá trị.
4.3.2.4. Quyền thế chấp
Để đánh giá được việc thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ