Cả nước đã cấp được 41.757.000 Giấy chứng nhận với diện tích 22.963.000 ha, đạt 94,9% diện tích cần cấp các loại đất chính. Tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội (đạt tỷ lệ trên 85%) (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015).
Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho mục đích phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ còn chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch BĐS cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh BĐS trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội (Đào Trung Chính, 2005).
Khi nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam thì Nguyễn Đình Bồng và cs, 2005 cho rằng thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất, có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ. Cụ thể:
Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau hơn 20 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi đất nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó, dẫn đến tình trạng “manh mún”, nhất là ở các tỉnh phía Bắc. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân.
Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: Nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất; nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước.
Về tình hình thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ. Mấy năm gần đây, việc khai nhận di sản
thừa kế đã được các chủ sử đụng đất chú trọng và thực hiện khai nhận di sản thừa kế để việc sử dụng đất được tốt hơn.
Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay. Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn tăng dần qua các năm. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: Pháp luật quy định tính giá đất còn chưa phù hợp nên số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; thủ tục thế chấp vay vốn tại các ngân hàng còn phức tạp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai.
Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD). Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn đề nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể.
Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ tại Việt Nam: Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định cách xác định nhưng vẫn còn bất cập, hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi, tác động xấu đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân.
Thực tiễn ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới cho thấy các quyền của người sử dụng đất đang ngày càng được hoàn thiện. Luật Đất đai năm 2013 ra đời cũng không ngoài mục đích đó. Các nghiên cứu và thực tiễn đã chỉ ra rằng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thời gian qua đã có sự cải
thiện, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập, tồn tại. Hàng loạt các văn bản có liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất được ban hành nhằm cải thiện và hoàn thiện các quyền của người sử dụng đất nhưng cần phải có thời gian để kiểm chứng và phải có các nghiên cứu, đánh giá cụ thể ở nhiều địa bàn khác nhau mới có thể khẳng định được tính đúng đắn, cũng như những điểm hạn chế trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
* Nhận xét chung phần tổng quan tài liệu:
Thực tiễn ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới cho thấy các quyền của người sử dụng đất đang ngày càng được hoàn thiện. Luật Đất đai năm 2013 ra đời cũng không ngoài mục đích đó. Các nghiên cứu và thực tiễn đã chỉ ra rằng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thời gian qua đã có sự cải thiện, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập, tồn tại. Hàng loạt các văn bản có liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất được ban hành nhằm cải thiện và hoàn thiện các quyền của người sử dụng đất nhưng cần phải có thời gian để kiểm chứng và phải có các nghiên cứu, đánh giá cụ thể ở nhiều địa bàn khác nhau mới có thể khẳng định được tính đúng đắn, cũng như những điểm hạn chế trong việc thực thi các quyền của người sử dụng đất đang được triển khai.
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Đề tài thực hiện trên địa bàn huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang.
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
- Các tài liệu, số liệu phục vụ đề tài nghiên cứu được tiến hành thu thập, điều tra, phỏng vấn trong khoảng thời gian từ tháng 5/2016 đến tháng 5/2017;
- Giai đoạn nghiên cứu việc thực hiện các quyền là giai đoạn 2012-2016. Số liệu thống kê về đất đai, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội được lấy tại thời điểm năm 2016.
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Căn cứ vào sổ theo dõi hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (nay là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) huyện Lục Ngạn thì trong giai đoạn từ năm 2012 đến 2016, trên địa bàn huyện chỉ thực hiện 05 quyền là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Do số lượng hồ sơ chuyển đổi và thừa kế ít hơn nhiều so với chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp nên học viên chỉ tập trung nghiên cứu 3 quyền là: quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất.
- Quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện các quyền có đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Cán bộ, viên chức liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 3.4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu 3.4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên. - Các nguồn tài nguyên.
- Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.
- Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội liên quan đến quyền sử dụng đất tại huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang.
3.4.2. Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai trên địa bàn huyện Lục Ngạn giai đoạn 2012-2016 Lục Ngạn giai đoạn 2012-2016
- Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai giai đoạn 2012-2016;
- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Lục Ngạn giai đoạn 2012-2016.
3.4.3. Khái quát tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Lục Ngạn Lục Ngạn
- Trình tự thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn.
3.4.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lục bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lục bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lục Ngạn giai đoạn 2012-2016
3.4.4.1. Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp trên địa bàn huyện Lục Ngạn giai đoạn 2012-2016
- Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất;
- Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
3.4.4.2. Đánh giá của người dân trong việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lục Ngạn giai đoạn 2012-2016
- Đánh giá của người dân trong việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Đánh giá của người dân trong việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất;
- Đánh giá của người dân trong việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
3.4.4.3. Đánh giá của công chức, viên chức thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn
3.4.5. Một số giải pháp tăng cường việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Lục Ngạn huyện Lục Ngạn
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến đề tài từ các cơ quan Trung ương, tỉnh Bắc Giang, huyện Lục Ngạn và các viện nghiên cứu, trường Đại học.
Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất; tình hình quản lý và sử dụng đất đai. Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo của UBND huyện Lục Ngạn và các phòng ban chuyên môn.
Số liệu các trường hợp đăng ký biến động do thực hiện các quyền sử dụng đất được thu thập tại 2 nguồn là: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lục Ngạn và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Lục Ngạn.
Số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất được tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lục Ngạn và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Lục Ngạn.
3.5.2. Phương phápchọn điểm nghiên cứu
Toàn huyện Lục Ngạn có 29 xã và 01 thị trấn. Để đảm bảo vấn đề nghiên cứu đưa ra được những đánh giá khách quan, chính xác về tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn toàn huyện nên đề tài thực hiện điều tra các chủ sử dụng đất đã thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp ở 30/30 xã, thị trấn.
3.5.3. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp
Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2012- 2016 và công chức địa chính xã, thị trấn và viên chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Lục Ngạn (là những người trực tiếp thực hiện các thủ tục liên quan đến các quyền của người sử dụng đất).
- Số lượng phiếu điều tra các hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi quyền được tính theo công thức:
n =
Trong đó: n: Số mẫu cần điều tra; N: Tổng dung lượng mẫu; e: Sai số cho phép (e=15%).
Theo số liệu thống kê từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Lục Ngạn, trong giai đoạn 2012-2016 có tổng số 5714 trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng, 3229 trường hợp thực hiện quyền tặng cho và 8086 trường hợp