3. Ý nghĩa của đề tài
3.2.1. Hồ sơ và quy trình chuyển nhượng chung
3.2.1.1. Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất.
quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủđiều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyểnđổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đấtđai và có hiệu lực kể từ thờiđiểmđăng ký vào sổđịa chính."
Theo đó khi muốn chuyểnnhượng quyền sử dụngđất thì người sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụngđất rồi, không có tranh chấp, không bị kê biên đểđảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụngđất.
Như vậy kể cảtrường hợp có đủđiều kiệnđểđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất mà chưa làm thủ tụcđểđược cấp thì cũngchưađược phép chuyểnnhượng mà phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđấttrước.
Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng.
Theo nghị định số 43/2014/NĐ/CP, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp được quy định như sau:
1. Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:
a) Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
2. Đất trồng cây lâu năm:
a) Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. 3. Đất rừng sản xuất là rừng trồng:
a) Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
3.2.1.2. Trình tự, thủ tục và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.
- Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu; + Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyệnnơi có nhà, đất) Hồsơ thực hiện việc sang tên sổđỏ gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký) - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. - Hợpđồng công chứngđã lập (01 bản chính)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền vớiđất (01 bản sao có chứng thực củacơ quan có thẩm quyền)
- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực củacơ quan có thẩm quyền)
- Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân củangười cho và người nhậnđểđược miễn thuế thu nhập cá nhân.
- Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Bước 3: Kê khai hồsơ sang tên (tại UBND quận/huyệnnơi có nhà, đất)
Hồsơ sang tên sổđỏ - Thành phần hồsơ gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biếnđộng (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợpđồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
- Hợpđồng chuyển nhượng; hợpđồng tặng cho; hoặcvăn bản thỏa thuận phân chia di sản;văn bản khai nhận di sản;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất (sổđỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền vớiđất (bản gốc)
- Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật
Bước 4: Nộpđủ lệ phí theo quy định và nhận sổđỏ. Các loại thuế và lệ phí phải nộpđối với bên mua :
Lệ phí trước bạ:
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 nghịđịnh 45/2015 Chính Phủ quy định về lệ phí trước bạ, cụ thểnhư sau:
Tiền nộpđất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí) Trong đó:
- Diện tích đất tính bằng m2
- Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnhnơi có đất. - Lệ phí 0,5%.
Các lệ phí khác:
Theo điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC Việc chuyểnnhượng sẽ chịu Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.
Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP thì việc chuyển nhượng sẽ chịu: Lệ phí thẩmđịnh: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tốiđa là 5.000.000 đồng)