Tình hình văn hóa – xã hội

4. Những điểm mới của đề tài

3.1.3. Tình hình văn hóa – xã hội

Đà Nẵng là thành phố du lịch nổi tiếng cả nước với những dịch vụ lưu trú chất lượng quốc tế tại các khu du lịch đạt tiêu chuẩn 4-5 sao như Furama, Sandy Beach, Sơn Trà Resort & Spa…hay những khu du lịch sinh thái trong lành như Suối Lương, Bà Nà, Sơn Trà, Non Nước…Tính đến nay, trên địa bàn Đà Nẵng nhiều dự án du lịch được cho phép đầu tư với tổng vốn đầu tư hành tỷ USD. Trong đó, nhiều dự án thu hút nhiều tập đoàn lớn như Vina Capital, Indochina Capital…đầu tư vào các sân golf, khách sạn, resort cao cấp …

Đầu tư cho y tế, giáo dục bảo đảm cuộc sống có chất lượng cao cho người dân là một mục tiêu quan trọng trong những nỗ lực của thành phố này. Trong thời điểm hiện tại, Đà Nẵng hiện có 18 bệnh viện đa khoa và chuyên khoa, 11 bệnh viện và trung tâm y tế quận huyện, 47 trạm y tế xã phường với hơn 900 phòng khám chữa bệnh tư. Đặc biệt, trong một quyết tâm rất cao, Đà Nẵng đã xây dựng và đưa vào hoạt động Bệnh viện Phụ nữ, kêu gọi sự đóng góp của nhiều thành phần xã hội đầu tư cho bệnh viện Ung thư, từng bước tạo điều kiện cho người dân thành phố và khu vực lân cận giảm nhẹ những gánh nặng về chi phí chữa bệnh khi đối đầu với những căn bệnh hiểm nghèo vốn lâu nay chỉ trông đợi vào những trung tâm y tế lớn ở hai đầu đất nước. Cùng với sự hình thành của trường đại học Y Dược và trường Đại học Kỹ thuật Y tế trên địa bàn thành phố, Đà Nẵng đang hướng đến mục tiêu trở thành trung tâm y tế của khu vực miền Trung – Tây Nguyên và cả nước, cung cấp nguồn nhân lực và dịch vụ y tế chất lượng cao, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của đất nước.

Là một trung tâm giáo dục đào tạo lớn nhất của khu vực miền Trung - Tây Nguyên và thứ 3 cả nước (sau Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh), hiện nay, Đà Nẵng có 15 trường Đại học, học viện, 17 trường cao đẳng; nhiều trường trung cấp chuyên nghiệp, trung tâm dạy nghề và hơn 200 trường học từ bậc học phổ thông tới ngành học mầm non.Đại học Đà Nẵng hiện có 1890 cán bộ, công chức, trong số đó có 130 cán bộ giảng dạy. Chất lượng đội ngũ không ngừng được nâng cao. Hiện nay, 20% cán bộ giảng dạy của trường có trình độ tiến sĩ và 70% có trình độ thạc sĩ.Để tăng cường đội ngũ cán bộ giảng dạy đủ sức đảm đương nhiệm vụ dạy học nghiên cứu ứng dụng trong tương lai, những năm gần đây Đại học Đà Nẵng đã tuyển dụng thêm nhiều giảng viên mới và gửi ra nước ngoài đào tạo sau đại học bằng các nguồn kinh phí khác nhau. Theo đề án phát triển Đại học Đà Nẵng đến năm 2015 đã được Bộ trưởng Bộ GD&ĐT phê duyệt, sắp tới trên địa bàn thành phố sẽ có thêm một số trường đại học và viện nghiên cứu được thành lập như: Đại học Quốc tế, Đại học Công nghệ Thông tin và Truyền thông, Đại học Y Dược (Nâng cấp từ khoa Y Dược hiện nay), Đại học Kỹ thuật Y tế (Nâng cấp từ trường Cao đẳng Kỹ thuật Y tế TW II), Đại học Mở, Viện Đào tạo Sau Đại học… Chú trọng đến việc đào tạo nhân lực lâu dài vì sự phát triển thành phố, hệ thống trường phổ thông các cấp ở Đà Nẵng được đầu tư đáng kể. Trong đó các trường phổ thông chuyên như Nguyễn Khuyến, Lê Quý Đôn được xem như là mũi nhọn chủ lực cho việc cung cấp đầu vào cho các trường Đại học. Những năm qua, từ những ngôi trường này, các thế hệ trí thức trẻ Đà Nẵng được ươm mầm và trưởng thành bước đầu có những đóng góp tích cực cho thành phố.

3.1.4. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến giá bất động sản

3.1.4.1. Yếu tố tự nhiên

- Vị trí: Mỗi bất động sản luôn tồn tại 2 giá trị đó là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Những BĐS nằm ở trung tâm sẽ có giá cao hơn vùng ven(vị trí tương đối), những bất động sản nằm ở ngã 3, ngã tư trên các trục giao thông quan trọng sẽ có giá cao hơn so các vị trí khác (vị trí tuyệt đối).

- Kích thước hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất. - Địa hình BĐS tọa lạc

- Hình thức kiến trúc bên ngoài - Tình trạng môi trường

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm trong vùng có nguy cơ thiên tai cao sẽ có giá giảm và ngược lại.

3.1.4.2. Nhóm các yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá trị chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: hệ thống tiện nghi càng đầy đủ, chất lượng càng tốt thì làm cho giá bất động sản tăng cao và ngược lại.

Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường - Tính hữu dụng của bất động sản - Nhu cầu bất động sản trên thị trường

3.1.4.3. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản

- Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ pháp lý về quyền sự dụng đất, sỡ hữu nhà và giấy phép xây dựng hiện có.

- Các quy định về quy định và kiến trúc gắn với bất động sản

3.1.4.4. Các yếu tố bên ngoài

a. Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi đường lối chính sách và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào bất động sản nói riêng. Củ thể là:

b. Các chính sách tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư nước ngoài vào địa phương có thể kích cầu bất động sản.

c. Các chính sách tác động trực tiếp: Chính sách thuế, chính sách đối với những người được cấp đất, chính sách đối với những hoạt động đầu tư bất động sản.

d. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô, đó là các chính sách như: - Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực.

- Đặcđiểm của những người tham gia thị trường.

- Các điều kiện cuả thị trường bất động sản trong khu vực. - Mức tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.

3.1.4.5. Các yếu tố xã hội

Một khu vực mà mậ độ dân số tăng cao sẽ làm cho nhu cân bằng cung cầu bị phá vỡ và giá bất động sản sẽ tăng cao. Mặt khác các yếu tố như: y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh... cũng ảnh hưởng đến bất động sản.

3.2. Thực trạng về các dự án bất động sản tại Đà Nẵng

Thị trường bất động sản Đà Nẵng tuy quy mô còn nhỏ so với Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhưng với lợi thế là thành phố trực thuộc Trung ương, có vị trí đặc biệt thuận lợi về đường biển và đường hàng không quốc tế; là một trong những trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học và công nghệ của miền Trung và cả nước; là thành phố động lực của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung; là cửa ngõ phía đông của tuyến Hành lang kinh tế Đông Tây. Đà Nẵng còn nằm ở trung tâm của “Con đường di sản thế giới” và được tạp chí có uy tín Forbes của Mỹ bình chọn là một trong 6 bãi biển quyến rũ nhất hành tinh.

Với những điều kiện thuận lợi trên, trong thời gian qua và tương lai, thị trường BĐS Đà Nẵng sẽ còn phát triển lớn hơn do rất nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được thực hiện. Bên cạnh đó, nguồn vốn FDI đầu tư vào thành phố Đà Nẵng là rất lớn mà với tỷ lệ hơn 90% của nguồn đầu tư đó lại đổ vào BĐS.

Đến thời điểm này, thị trường BĐS thành phố Đà Nẵng vẫn đang sôi động hơn so với hai đầu đất nước, tuy vậy giới kinh doanh địa ốc chưa thoát khỏi khó khăn tài chính từ đợt suy thoái năm 2008. Mặt khác thị trường tài chính chưa thoát khỏi khủng hoảng và đang chịu sự giám sát chặt chẽ của nhà nước, các ngân hàng cho vay mua nhà đất nhưng vẫn còn rất hạn chế.

Theo thống kê và định hướng phát triển của Thành phố đến năm 2015 và 2020 thì quỹ nhà ở hiện tại chỉ đáp ứng được 50% nhu cầu. Để đáp ứng tình hình, Thành phố đã phát triển theo hướng quy hoạch các khu ngoại vi và chỉnh trang các khu dân cư nội thành. Rất nhiều các dự án đất nền nhà, chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn…đang triển khai, đặc biệt các khu giải tỏa – tái định cư luôn luôn phát sinh các nhu cầu rất lớn về giao dịch chuyển nhượng BĐS

3.2.1. Quy mô của dự án bất động sản

3.2.1.1. Dự án bất động sản thuộc phân khúc đất nền

Bảng 3.1: Bảng kê các dự án đất nền tiêu biểu tại Đà Nẵng

STT Tên dự án Chủ đầu tư Quy

mô

Phương pháp định giá

Năm hình thành

1 Green Lake Công ty cổ phần đầu tư

phát triển nhà Đà Nẵng 13 ha phương pháp so sánh dữ liệu thị trường 2014 2 Nam Việt Á

Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển hạ tầng Nam Việt Á 70,4 ha phương pháp so sánh dữ liệu thị trường 2012

3 Hòa Qúy City Công ty cổ phần bảo

hiểm dầu khí Petrolimex 41,5 ha

phương pháp so sánh dữ liệu thị

trường

2012

4 Phú Lộc An Công ty cổ phần bất động

sản điện lực miền Trung 4,8 ha

phương pháp so sánh dữ liệu thị

trường

2015

5 Nam Nguyễn

Tri Phương Tập đoàn SunGroup 150 ha

phương pháp so sánh dữ liệu thị

trường

2013

6 Chợ Tân An UBND quận Thanh Khê 1,5 ha

phương pháp so sánh dữ liệu thị trường 2012 7 Sơn Trà Ocean View

Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà Đà Nẵng (NDN) 10 ha phương pháp so sánh dữ liệu thị trường 2015

3.2.1.2. Dự án bất động sản thuộc phân khúc nhà ở chung cư

Bảng 3.2: Bảng kê các dự án nhà ở chung cư tiêu biểu tại Đà Nẵng

STT Tên dự án Chủ đầu tư Quy mô Phương pháp định giá Năm hình thành

1 Lapaz

Tower

Công ty cổ phần đầu tư phát

triển nhà Đà Nẵng (NDN) 850 m2 phương pháp so sánh dữ liệu thị trường 2013 2 Đà Nẵng Plaza

Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà Đà Nẵng (NDN) và công ty Futareal 3,300 m2 phương pháp so sánh dữ liệu thị trường 2005- 2010

3 MonaChy Công ty cổ phần đầu tư phát

triển nhà Đà Nẵng (NDN) 8.967 m2

phương pháp so sánh dữ liệu thị

trường

2014

4 Hamony Công ty cổ phần bất động sản điện lực miền Trung

13.666 m2 phương pháp so sánh dữ liệu thị trường 2015 5 Azura Tập đoàn VinaCapital hợp tác cùng Nordica – hãng phát triển BĐS uy tín Đan Mạch 3.238 m2 phương pháp so sánh dữ liệu thị trường 2013

3.2.1.3. Dự án bất động sản thuộc phân khúc nghỉ dưỡng

Bảng 3.3: Bảng kê các dự án nghỉ dưỡng tiêu biểu tại Đà Nẵng

STT Tên dự

án Chủ đầu tư Quy mô

Phương pháp định giá Năm hình thành 1 Vinpearl Đà Nẵng Vingroup Tập đoàn Giai đoạn 1:686 – 1300m2.Giai đoạn 2: 376 – 800m2 phương pháp so sánh dữ liệu thị trường GĐ1: 2011. GĐ2:2016 2 Premirer Villa Tập đoàn SunGroup 135.135 m 2 phương pháp so sánh dữ liệu thị trường 2015 3 Ocean Villa Tập đoàn quản lí quỹ đầu tư Vinacapital 21 ha phương pháp so sánh dữ liệu thị trường 2010 4 Harbour Villa Công ty cổ phần

đầu tư Mega 13.6 ha

phương pháp so sánh dữ liệu thị trường 2012 5 Purama Công ty cổ phần Ariyan 28 ha phương pháp so sánh dữ liệu thị trường 2011

3.2.1.4. Tiềm lực tài chính doanh nghiệp và cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản

a) Khối doanh nghiệp và cá nhân trong nước

Bảng 3.4: Bảng kê các doanh nghiệp trong nước hoat động bđs tại Đà Nẵng

STT Tên Doanh nghiệp Mã số thuế

Vốn điều lệ

1 Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà Đà Nẵng 400619073 323 tỷ 2 Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển hạ

tầng Nam Việt Á 0400126127 985 tỷ

3 Công ty cổ phần bảo hiểm dầu khí Petrolimex 100919284 39 tỷ 4 Công ty cổ phần bất động sản điện lực miền Trung 0400592801 209 tỷ 5 Công ty cổ phần bất động sản VNG Việt Nam 0101422449-003 130 tỷ đồng

6 Tập đoàn Vingroup 106974651 18.000 tỷ

7 Tập đoàn SunGroup 2901736374 1.300 tỷ

b) Khối doanh nghiệp và cá nhân mang yếu tố nước ngoài

Bảng 3.5: Bảng kê các doanh nghiệp trong nước hoat động BĐS tại Đà Nẵng

STT Tên Doanh nghiệp Mã số thuế Vốn điều lệ

1 Tập đoàn quản lí quỹ đầu tư Vinacapital 0400590508-019 209 tỷ 2 Công ty cổ phần đầu tư Mega 0106764319 439 tỷ

3 Công ty cổ phần Ariyan 3600712389 30 tỷ

3.2.2. Phân tích nguồn cung - cầu về sản phẩm bất động sản

Tại phân khúc nhà ở, từ nửa cuối 2015 trở đi, có 1.350 căn từ 13 dự án biệt thự và 17.600 căn hộ từ 21 dự án chung cư sẽ gia nhập thị trường. Sơn Trà tiếp tục là quận có nguồn cung biệt thự tương lai lớn nhất, trong khi đó Hải Châu vẫn là quận có nguồn cung căn hộ chung cư tương lai cao nhất với 75% thị phần.

a) Thị trường nhà ở

Nguồn cung: Hai dự án biệt thự: Premier Village Đà Nẵng Resort và Naman Residences mở bán lại, cung cấp tổng cộng 150 căn. Nguồn cung biệt thự đạt 890 căn từ 16 dự án. Thị trường sơ cấp cung cấp 450 căn từ 10 dự án, chiếm 50% tổng nguồn cung. Một dự án chung cư mới mở bán, cung cấp 100 căn. Thị trường sơ cấp có 711 căn hộ từ 13 dự án, tăng 5% so với quý I/2015. Tỉ lệ hấp thụ của phân khúc biệt thự đạt 12% chủ yếu do hoạt động bán hàng tốt từ dự án Premier Village Đà Nẵng Resort. Giá biệt thự trung bình đạt 27,5 triệu đồng/m2, tăng 9% so với quý trước. Thị trường căn hộ tiếp tục có dấu hiệu tích cực với tỉ lệ hấp thụ đạt 18%. Giá trung bình giảm 5% theo quý do giá nhà thấp hơn từ dự án mới tại quận Sơn Trà.

Nguồn cầu: Những dự án với chủ đầu tư danh tiếng và gần biển hoặc trung tâm thành phố có hoạt động bán tốt trong quý. Các giao dịch tại Đà Nẵng chủ yếu với mục đích đầu tư hoặc mua nhà để cho thuê.

Triển vọng: Từ nửa cuối 2015 trở đi, có 1.350 căn từ 13 dự án biệt thự và 17.600 căn hộ từ 21 dự án chung cư sẽ gia nhập thị trường. Trong khi Sơn Trà tiếp tục là quận có nguồn cung biệt thự tương lai lớn nhất, Hải Châu vẫn là quận có nguồn cung căn hộ chung cư tương lai cao nhất với 75% thị phần.

b) Thị trường bán lẻ

Nguồn cung: Trong quý II/2015, tổng cung bán lẻ vào khoảng 167.000m2, tăng 24% theo quý và 30% theo năm do dự án Vincom Ngô Quyền Đà Nẵng gia nhập thị trường. Các trung tâm bán lẻ hiện đại tập trung tại 4 quận, gồm Thanh Khê chiếm 33% nguồn cung, Hải Châu với 28%, Cẩm Lệ và Sơn Trà chiếm 19% mỗi quận. Công suất thuê tăng 6 điểm % theo quý và 10 điểm % theo năm. Giá thuê trung bình tăng 12% theo quý và 19% theo năm do dự án Vincom Ngô Quyền Đà Nẵng có giá thuê cao hơn so với mức trung bình thị trường.

Nguồn cầu: Trong 6 tháng đầu năm 2015, tổng doanh thu bán lẻ đạt khoảng 36,670 tỷ đồng, tăng 10,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Triển vọng: Năm 2016, dự án Hilton Đà Nẵng dự kiến sẽ gia nhập thị trường và cung cấp khoảng 3.500m2 sàn bán lẻ. Từ năm 2017 trở đi, 15 dự án với khoảng 132.000m2 sàn bán lẻ sẽ gia nhập thị trường. 13 trong số 15 dự án đang trong giai đoạn quy hoạch, số dự án còn lại đang trong quá trình xây dựng.

3.2.3. Những tác động tương hỗ ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố Đà Nẵng

Điều kiện tự nhiên phù hợp với du lịch, nghỉ dưỡng, một nền kinh tế năng động