4. Những điểm mới của đề tài
3.3.1. Phân tích Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường
Giá đất đường Hồ Sĩ Dương năm 2012: 2.960.000/m2
Giá đất đường Hồ Sĩ Dương năm 2013 : 2.960.000/m2
Giá đất đường Hồ Sĩ Dương năm 2014 : 2.960.000/m2
Giá đất đường Hồ Sĩ Dương năm 2015 : 3.520.000/m2
3.3.1.1. Tính giá đất chuẩn trên thị trường
- Quy mô giá thị trường của các bất động sản về cùng một thời điểm
Các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường thu thập được thường không phát sinh cùng một năm. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, số liệu thu thập chỉ nên chọn những vụ mua bán diễn ra trong 2-3 năm trước đó, đồng thời phải quy đổi giá trị chuyển nhượng của tất cả các bất động sản đã thu thập 2-3 năm trước đó về cùng một thời điểm của năm phân tích.
- Điều kiện để thực hiện việc chuyển đổi giá trị:
Để thực hiện việc chuyển đổi giá trị bất động sản bán trong các năm khác nhau về cùng một năm phân tích, về nguyên tắc, phải chọn những cặp bất động sản tương tự nhau, tức là những bất động sản mà các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của nó tương tự hoặc gần tương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về mặt thời gian là khác nhau.
Gọi hệ số quy đổi giá của bất động sản đã bán trong năm bất kỳ (năm điều tra) so với năm phân tích là K(QĐ) được tính theo công thức sau đây:
K (QĐ) = G (đt) G (pt)
Trong đó:
+ G (đt) là giá bất động sản bán năm điều tra + G (pt) là giá bất động sản bán năm phân tích
+ K (QĐ) là hệ số chuyển đổi giá BĐS bán năm điều tra so với giá BĐS bán năm phân tích.
Ta có:
Hệ số chuyển đổi giá đất BĐS năm 2012 so với giá BĐS bán năm 2015:
K1 = G (2012) = 2960 = 0.84 G (2015) 3520
Hệ số chuyển đổi BĐS bán 2013 so với giá BĐS bán năm 2015:
K2 = G (2013)
= 2960 = 0.84 G (2015) 3520
Hệ số chuyển đổi BĐS bán 2013 so với giá BĐS bán năm 2015:
K3 = G (2014) = 2960 = 0.84 G (2015) 3520
Tính giá đất chuẩn trên thị trường
Giá đất chuẩn trên thị trường được xác định theo công thức sau đây:
G (đc) = G (đtt) = x K(1) x K(2) x K(3) x ... x K(n) S (m2)
Trong đó:
+ G (đtt) là giá chuyển nhượng đất trên thị trường + S là diện tích thửa đất
+ G (đc) là giá chuẩn áp dụng cho 1m2 đất
+ K(1), K(2)…K(n) là hệ số ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng đất trên thực tế như vị trí, diện tích, kích thước, hình thể thửa đất, tình trạng pháp lý, hường nhà, điện, nước, môi trường, an ninh, quy hoạch sử dụng đất, giấy phép xây dựng…
Ta có :
Giá đất điều chỉnh :
G (đc) = 5.500.000 x 0.84 x 0.84 x 0.84 = 3.259.000 (đồng)
Tính giá đất
Căn cứ mức giá chuẩn đã được xác định của từng vùng giá trị, để định giá cho bất động sản cần định giá, phải điều tra xác định các dữ liệu thông tin về thửa đất và ngôi nhà cần định giá như vị trí, kích thước, hình thể, diện tích thửa đất, năm xây dựng, …trên cơ sở các dữ liệu điều tra về bất động sản cần định giá, tính giá trị thửa đất và ngôi nhà theo công thức sau đây:
Tính giá đất:
Giá đất block B1:
G(đ B1) = 846.3 x 3.259.000 = 2.758.091.700 (đồng) Giá đất block B2:
G(đ B2) = 5870 x 3.259.000 = 19.130.330.000 (đồng) Giá đất block B3:
G(đ B3) = 7280 x 3.259.000 = 23.725.520.000 (đồng) Giá đất block B4:
G(đ B4) = 7426.5 x 3.259.000 = 24.202.963.500 (đồng) Giá đất block B5:
G(đ B5) = 1753.5 x 3.259.000 = 5.714.656.500 (đồng) Giá đất block B6:
G(đ B6) = 2313.5 x 3.259.000 = 7.539.696.500 (đồng) Giá đất block B7:
G(đ B7) = 1890 x 3.259.000 = 6.159.510.000 (đồng) Giá đất block B8:
G(đ B8) = 2638.5 x 3.259.000 = 8.598.871.500 (đồng) Giá đất block B9:
G(đ B9) = 1929.6 x 3.259.000 = 6.288.566.400 (đồng) Giá đất block B10:
G(đ B10) = 2263 x 3.259.000 = 7.375.117.000 (đồng) Tổng giá đất giao dịch của 10 block:
Gđ = G(đ B1)+ G(đ B2)+ G(đ B3)+ G(đ B4)+ G(đ B5)+ G(đ B6)+ G(đ B7)+ G(đ B8)+ G(đ B9)+ G(đ B10) = 111.493.323.100 (đồng)
Chi phí Marketting và chi phí bán hàng:
P 1 = 10% x Gđ = 10% x 111.493.323.100 = 11.149.332.310 (đồng) Chi phí tài chính:
P2 = Gđ x r x 2 = 111.493.323.100 x 12% x 2 = 26.758.397.544 (đồng) Gđ: Tổng giá đất giao dịch của 10 block
r : Lãi suất vay ngân hàng (12%)
Giá trị thị trường của 10 block khi giao dịch:
G(tt) = Gđ + P1 + P 2 = 111.493.323.100 + 11.149.332.310 + 26.758.397.544 = 149.401.052.954 (đồng)
Giá trị thị trường một mét vuông đất:
Gđ/m2 = G(tt) = 149.401.052.954 = 4.367.123,83 đồng/m2
∑S 34.210,4
3.3.1.2. Ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập
a) Ưu điểm:
- Đơn giản trong áp dụng, công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu hơn phương pháp dòng tiền chiết khấu
- Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin về các thương vụ chính xác và có thể so sánh được.
b) Nhược điểm:
- Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: chất lượng, thời hạn chuyển nhượng, những thay đổi về tiền chuyển nhượng trong tương lai… Dẫn đến khó thuyết phục được khách hàng bởi những thông tin đã điều chỉnh.
- Nhiều dữ liệu ước tính, điểu chỉnh, vì vậy đòi hỏi trình độ và kinh nghiệm điều chỉnh phải cao và phải đầy đủ thông tin. Độ chính xác có thể bị hạn chế do mức độ chuẩn xác của thông tin dự báo.
- Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai. - Áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định, do đó tổng lợi nhuận hàng năm từ BĐS cũng cô’ định. Trong khi hiệu quả của BĐS trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong kêu gọi vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng.
- Phương pháp đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ BĐS trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh tế còn lại của BĐS. Đây là một công việc rất khó khăn, đặc biệt đối với những quốc gia nền kinh tế thị trường chưa phát triển như ở nước ta.
Vì vậy, phương pháp này thường ít được sử dụng trong định giá hàng loạt, mà thường được sử dụng để định giá những BĐS cá biệt.