Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ duy nhất để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhằm kiểm soát chặt chẽ nguồn cung đất đai ra thị trường bất động sản. Theo quy định hiện hành thì việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch đô thị; trên thực tế thì các loại quy hoạch này thường không đồng nhất với nhau về không gian, thời gian thực hiện và thẩm quyền phê duyệt dẫn tới không xác định chính xác được nguồn cung vềđất đai, ảnh hưởng đến giá đất.
Cần nghiên cứu đề xuất về cơ chế chính sách tổng thể đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang các mục đích sử dụng đất khác để giải quyết một số các tồn tại, vướng mắc trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và giao đất để triển khai các dự án đầu tư theo quy hoạch và kế hoạch. Giải quyết các vấn đề về tài chính, khẳng định vai trò điều tiết của Nhà nước, ổn định thu nhập cho người dân khi bị thu hồi đất, loại trừ sự chênh lệch về giá tạo ra sự công bằng trong xã hội.
3.5.2. Giải pháp về vốn đầu tư
Khi dự án được phê duyệt, chủ đầu tư cần huy động vốn nhanh chóng, tập trung bồi thường giải phóng mặt bằng trong thời gian ngắn nhất, giảm thiểu tình trạng tranh chấp khi giải phóng mặt bằng làm chậm tiến độ thực hiện dự án và làm sai lệch về giá đất.
3.5.3. Giải pháp khoa học
Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải tính toán khoa học nhu cầu sử dụng của các mục đích, đáp ứng nhu cầu của thị trường. Mặt khác cũng tránh tình trạng quy hoạch “treo”, quy hoạch xong rồi không có khả năng đầu tư và hạn chế việc chuyển mục đích đất chuyên trồng lúa nước cho mục đích phát triển công nghiệp, đô thị.
Khi triển khai các dự án đầu tư xây đô thị mới cần nghiên cứu và tính toán kỹ đến các yếu tốảnh hưởng của quy hoạch ở khu vực như: Chỉnh trang các khu dân cư thuộc khu vực ảnh hưởng, mật độ dân cư trước và sau khi có quy hoạch, điều kiện kết nối và đồng bộ hóa hạ tầng hạ tầng kỹ thuật ở khu vực.
3.5.4. Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật
Các cơ quan chức năng cần trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai đi vào cuộc sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật vềđất đai, kiên quyết xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Phối hợp chặt chẽ với các cơ quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai và tiếp cận, giao lưu trực tuyến và giải đáp các vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật trong mỗi cá nhân.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
- Huyện Vân Đồn có tổng diện tích đất tự nhiên là 58.183,3 ha gồm thị trấn Cái Rồng và 11 xã trong đó có 5 xã đảo (Bản Sen, Quan Lạn, Minh Châu, Ngọc Vừng, Thắng Lợi).
- Tính đến thời điểm 31/12/2019, tổng diện tích tự nhiên của huyện là 58.183,3 ha, trong đó đất nông nghiệp có 39.358,66 ha, chiếm 67,65 % tổng diện tích tự nhiên, đất phi nông nghiệp có 5.095,69 ha, chiếm 8,76 % tổng diện tích tự nhiên, đất chưa sử dụng có 13,728,95 ha, chiếm 23,59 % tổng diện tích tự nhiên.
- Ảnh hưởng của Dự án quy hoạch Khu dân cư tại thôn Đông Tiến, Đông Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninhđến giá đất như sau:
+ Trước quy hoạch từ 2013-2015: Giá đất nông nghiệp ổn định, sự chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá nhà nước là 1,7 lần.
+ Khi có quy hoạch năm 2016: Giá đất nông nghiệp và đất ở không có sự giao dịch. + Sau quy hoạch từ 2017 – 2019: Giá đất ở tiếp tăng cao và dần có xu hướng ổn định trong những năm gần đây, sự chênh lệch giá đất ở thụ trường và giá nhà nước năm 2018 là 4,5 lần, đến năm 2020 giảm xuống còn 3,9 lần.
+ Giá đất ở tại khu dân cư xung quanh dự án tăng từ 3,2 đến 4,2 lần sau khi quy hoạch.
- Ảnh hưởng của Dự án quy hoạch khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninhđến giá đất như sau:
+ Trước quy hoạch từ 2009-2011: Giá đất nông nghiệp và đất ở ổn định, sự chênh lệch giá đất nông nghiệp giữa giá thị trường và giá nhà nước từ 2,9 đến 3,5 lần, sự chênh lệch giá đất ở giữa giá thị trường và giá nhà nước từ 2,0 đến 2,3 lần.
+ Khi có quy hoạch từ năm 2016 -2014: Giá đất nông nghiệp và đất ở không có sự giao dịch.
+ Sau quy hoạch từ 2015 – 2018: Giá đất ở tiếp tăng cao và dần có xu hướng ổn định trong những năm gần đây, sự chênh lệch giá đất ở thụ trường và giá nhà nước từ 2,1 đến 2,5 lần.
+ Giá đất ở tại khu dân cư xung quanh dự án tăng từ 2,1 đến 3,4 lần sau khi quy hoạch.
- Đã đề xuất được các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất như sau: Giải pháp cơ chế chính sách, giải pháp nguồn vốn, giải pháp khoa học, giải pháp tuyên truyền.
2. Kiến nghị
Phải xây dựng cơ chế chính sách điều tiết phần lợi ích tăng lên (giá đất tăng lên) do nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch mang lại mà không phải do người sử dụng đất đầu tư.
Hạn chế thực hiện việc thu hồi đất, giao đất theo dự án; tăng cường công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch đểđấu giá quyền sử dụng đất.
Đề tài cần được tiếp tục nghiên cứu sâu hơn nữa để xác định được trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (nguyên nhân do quy hoạch sử dụng đất chiếm bao nhiêu phần trăm trong số các nguyên nhân ảnh hưởng đến giá đất), phân vùng giá trị đất, xác định hệ số điều chỉnh của vùng giá trị, xác định giá đất đến từng thửa đất.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Giáo dục và Đào tạo (2008), Giáo trình kinh tế chính trị Mác - Lênin, Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội.
2. Bộ Tài Chính (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai.
4. Nguyễn Đình Bồng (2011), Một số vấn đề về quy hoạch sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, Hội Khoa học Đất Việt nam, Thảo luận về sửa đổi Luật Đất đai, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội.
5. Trần Minh Đăng, Trần Văn Ngưng (2010), Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc
định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.
6. Lương Văn Hinh, Nguyễn Ngọc Nông, Nguyễn Đình Thi (2002), Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất đai, Nxb Nông nghiệp Hà Nội.
7. Trịnh Hữu Liên và cs (2014), Giáo trình Định giá đất, NXB Khoa học Kỹ thuật.
8. Hoàng Thị Mai (2012), Nghiên cứu một số yếu tốảnh hưởng đến giá đất ở tại dự án xây dựng trung tâm huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2009 - 2012.
9. Hoàng Anh Minh (2011), Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cưđến giá đất trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.
10.Trần Thị Phương Nhung (2010), Tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
11.Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
12.Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác
13.Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 23/8/2009 quy định về bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
14.Nguyễn Kim Sơn (2000), Tổng hợp về chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Báo cáo khoa học chuyên đề 1, Tổng cục địa chính.
15.Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất
động sản, Nxb Nông nghiệp.
16.Nguyễn Thị Thảo (2013) Khảo sát sựảnh hưởng của quy hoạch và các yếu tố
khác đến thị trường nhà đất ở thành phố Cần Thơ.
17.Chu Văn Thỉnh (1999), Nghiên cứu cơ sở khoa học cho việc hoạch định chính sách sử dụng và hợp lý đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, Báo cáo khoa học, Tổng cục Địa Chính.
18.Nguyễn Thị Kim Oanh (2012), Nghiên cứu một số yếu tốảnh hưởng đến giá
đất ở trên địa bàn thị xã Đông Triều giai đoạn 2010 - 2011.
19.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai 2013, Nxb Bản đồ. 20.Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012). Nghiên cứu một số ảnh hưởng
đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011. Tạp chí KH và CN, Đại học Thái Nguyên.
21.UBND tỉnh Quảng Ninh (2014), Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019.
22. UBND huyện Vân Đồn (2019), Báo cáo tổng hợp quy hoạch sử dụng đất huyện Vân Đồn.
23. UBND huyện Vân Đồn (2019), Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai huyện Vân
Đồn đến ngày 1/1/2019 của UBND huyện Vân Đồn.
24. UBND huyện Vân Đồn (2019), Báo cáo phát triển kinh tế - xã hội huyện Vân
PHIẾU ĐIỀU TRA
Dự án:……….
(Thông tin về giá đất trong khu vực dự án)
Họ tên:……….
Địa chỉ:………...
2. Thông tin về giá đất trước khi có quy hoạch Năm Đất nông nghiệp Đất ở Giá nhà nước quy định Giá thị trường trung bình Giá nhà nước quy định Giá thị trường trung bình
3. Thông tin về giá đất khi có dự án quy hoạch (có QĐ phê duyệt) Năm Đất nông nghiệp Đất ở Giá nhà nước quy định Giá thị trường trung bình Giá nhà nước quy định Giá thị trường trung bình
4. Thông tin về giá đất khi dự án thực hiện và kết thúc Năm Đất nông nghiệp Đất ở Giá nhà nước quy định Giá thị trường trung bình Giá nhà nước quy định Giá thị trường trung bình Ngày……...tháng……..năm... Người điều tra (Ký và ghi rõ họ tên) Người sử dụng đất (Ký tên)
PHIẾU ĐIỀU TRA
Dự án:……….
(Thông tin về giá đất ngoài khu quy hoạch dân cư)
Họ tên:………. Địa chỉ:………... Vị trí So với thời điểm QH Năm Đất ở
Giá NN Quy định Giá TT trung bình
Vị trí 1 Trước QH Trong QH Sau QH Vị trí 2 Trước QH Trong QH Sau QH Vị trí 3 Trước QH Trong QH Sau QH Ngày……...tháng……..năm... Người điều tra (Ký và ghi rõ họ tên) Người sử dụng đất (Ký tên)