Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm
1988, vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất được chính thức quy định là một trong những nội dung của hoạt động quản lý
Nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm vụ của các cơ quan quản lý
Nhà nước.
Tổng Cục Quản lý ruộng đất đã ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai. Đặc biệt, GCNQSDĐ theo mẫu của Tổng Cục Quản lý ruộng đất được phát hành, chính
thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên bản đồđịa chính và ghi vào sổđịa chính.
Luật Đất đai năm 1993, với sự thừa nhận chính thức thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng đã làm gia tăng nhu cầu được cấp được cấp giấy chứng nhận của người sử dụng đất đồng thời thúc đẩy các hoạt
động đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ cho người sử dụng đất càng trở nên cấp thiết.
Năm 1994, Tổng cục Địa chính được thành lập với chức năng quản lý Nhà nước về đất đai và đo đạc bản đồ trên phạm vi toàn quốc. Cũng trong năm này hoạt động quản lý nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thịđược trao cho Bộ Xây dựng. Theo đó,
song song tồn tại hai hệ thống đăng ký đất đai: một dành cho đăng ký quyền sử dụng
đất thuộc ngành Địa chính, và một dành cho đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ởđô thị thuộc ngành Xây dựng.
Với sự phát triển mạnh mẽ của cơ cấu kinh tế, nhu cầu đất đai và tài nguyên cần
được thống nhất quản lý. Một lần nữa, ngành Địa chính và hệ thống đăng ký đất đai được tổ chức lại với sựra đời của BộTài nguyên và Môi trường. Đặc biệt, hoạt động
đăng ký đất đai được Luật Đất đai năm 2003 quy định thống nhất tiến hành tại một cơ quan được thành lập mới là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Ngoài ra, vấn đề
số hóa hồ sơ địa chính, dữ liệu thông tin đất đai và cung cấp thông tin điện tử cũng
chính thức được quy định, đặt ra nhu cầu tin học hóa hệ thống đăng ký đất đai.
Luật Đất đai 2013 quy định hệ thống cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từtrung ương đến địa phương. Cơ quan quản lý nhà nước vềđất đai ởtrung ương
là BộTài nguyên và Môi trường. Cơ quan quản lý đất đai ởđịa phương được thành lập
ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công vềđất đai được thành lập theo quy định của Chính phủ.
Ngày 15/5/2014, Chính phủđã ban hành Nghi định số43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật Đất đai theo đó tổ chức dịch vụ công vềđất đai
bao gồm Văn phòng đăng ký đất đai và Tổ chức phát triển quỹđất. Trong đó, Văn
phòng Đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công được thành lập hoặc tổ chức lại do sự
hợp nhất giữa Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc sở TNMT và phòng
TNMT. Văn phòng Đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồsơ địa chính và cơ
sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.
Có thể tóm lược một số những điểm mới trong quy định của pháp luật đất đai
a. Thay đổi mục đích, phạm vi đối tượng và tính bắt buộc đăng ký, cấp giấy chứng nhận
- Mục đích đăng ký và cấp giấy chứng nhận:
Đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý (hiện trạng, nguồn gốc, thời điểm, thời hạn, giấy tờ và việc cấp GCN) về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Trước đây là ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất). Trong đó:
+ Người sử dụng đất có đủ điều kiện quy định thì được cấp GCN;
+ Không đủđiều kiện cấp GCN thì được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có quyết định xửlý theo quy định.
Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý đểNhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất và tài sản đó (Trước đây là giấy do cơ quan Nhà nước cấp để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất).
- Đối tượng và tính chất bắt buộc thực hiện:
Đăng ký đất đai là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất hay được Nhà nước
giao đất để quản lý; đăng ký tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở
hữu.
- Quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký:
+ Thời hạn 30 ngày (kể từ ngày biến động) đối với các trường hợp: cho thuê, thế
chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Trường hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.
Cấp GCN là theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất nếu có đủđiều kiện quy định.
b. Bổsung quy định hiệu lực của việc đăng ký
Hiệu lực của việc đăng ký kể từ thời điểm đăng ký vào Sổđịa chính. Quy định
này là cơ sởđể xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký, để bảo hộ khi có bên thứ ba liên quan.
c. Bổ sung quy định hình thức đăng ký điện tử; việc lập hồsơ địa chính dạng số
d. Cơ quan đăng ký
- Tên gọi mới là Văn phòng đăng ký đất đai.
- Việc thành lập: Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại
trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài
nguyên và Môi trường hiện có ởđịa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu
riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.
- Chức năng nhiệm vụ: Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp được ủy quyền theo
quy định; xây dựng, quản lý, cập nhật, đo đạc, chỉnh lý thống nhất hồsơ địa chính và
cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các dịch vụ khác trên cơ sở
chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật.
đ. Giấy chứng nhận và nguyên tắc cấp giấy chứng nhận
Cơ bản như quy định của Luật Đất đai 2003 và các Nghịđịnh hướng dẫn trước
đây, nhưng có các điểm sửa đổi, bổ sung:
- Nguyên tắc cấp GCN theo thửa; người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một đơn vị hành chính cấp xã (Trước đây chỉquy định đối với đất trồng cây hàng
năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối) thì cấp một GCN nếu có nhu cầu;
- Thửa đất có nhiều người sử dụng chung thì cấp mỗi ngườI một GCN hoặc cấp một GCN cho người đại diện; GCN phải ghi đầy đủ tên của những người đó.
e. Các trường hợp cấp giấy chứng nhận và không cấp giấy chứng nhận
Cơ bản như quy định trước đây, có bổ sung làm rõ các trường hợp không cấp GCN:
- Có đủ điều kiện cấp GCN nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (trước đây chỉ quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng không có giấy tờtrước 15/10/1993).
- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền, sử
dụng đất vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm: đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin;
khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh
thu tiền (trước đây) hoặc cho thuê đất xây dựng công trình công cộng ở trên, kể cả hệ
thống thủy lợi thì vẫn cấp GCN.
g. Cấp giấy chứng nhận cho hộgia đình, cá nhân
Các trường hợp cấp GCN cơ bản như quy định trước đây, có bổ sung làm rõ các vấn đềnhư: điều kiện cấp GCN cho hộgia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng
đất; cấp GCN cho hộgia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ, không vi phạm pháp luật đất đai; quy định xử lý, cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trong các
trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai; cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân được
giao đất không đúng thẩm quyền; cấp GCN cho cơ sởtôn giáo; xác định đất ởtrường hợp có vườn ao; chếđộ sử dụng đất khi cấp GCN; cấp GCN đối với tài sản gắn liền với đất.
h. Thẩm quyền cấp GCN
Cơ bản như quy định trước đây, có 2 điểm sửa đổi:
Bỏđiều kiện khi UBND cấp tỉnh ủy quyền cho SởTài nguyên và Môi trường cấp GCN;
Thẩm quyền cấp GCN đối với trường hợp đã có GCN mà khi thực hiện các quyền phải cấp GCN mới hoặc cấp đổi, cấp lại GCN:
- Địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai (một cấp) thì Sở Tài
nguyên và Môi trường cấp GCN cho các đối tượng.
- Địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì:
+ UBND cấp huyện cấp GCN cho hộgia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cưởnước ngoài được sở hữu nhà ở;
+ SởTài nguyên và Môi trường cấp cho đối tượng còn lại.
i. Cấp GCN cho tổ chức
Quy định cụ thể hình thức, thời hạn sử dụng đất được công nhận: - Hình thức sử dụng:
+ Có giấy tờ thì áp dụng theo Điều 60 của Luật: được giao không thu tiền mà nay thuộc trường hợp thuê đất thì phải chuyển sang thuê từngày 01/7/2014; được giao có thu tiền hoặc nhận chuyển nhượng đất thì được tiếp tục sử dụng trong thời hạn còn lại mà không phải chuyển sang thuê; trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
được giao không thu tiền để sản xuất nông nghiệp thì tiếp tục sử dụng trong thời gian còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê;
+ Không có giấy tờ thì áp dụng quy định tại các Điều 54, 55 và 56 của Luật Đất
- Thời hạn sử dụng đất: có giấy tờ thì xác định theo giấy tờ; giấy tờ không xác
định hoặc xác định không đúng hoặc không có giấy tờ thì xác định theo Điều 126 của Luật Đất đai; được tính từ ngày 15/10/1993 nếu sử dụng đất trước 15/10/1993; tính từ
ngày có quyết định nếu sử dụng đất từ ngày 15/10/1993.
k. Bổ sung quy định cấp GCN đối với dự án sản xuất, kinh doanh hỗn hợp nhiều phần diện tích sử dụng vào nhiều mục đích thì cấp một GCN chung đối với toàn bộ
diện tích đất đó (kể cả hạ tầng) hoặc cấp nhiều GCN cho từng mục đích nếu chủđầu
tư có nhu cầu.
Qua phân tích ở trên cho thấy công tác đăng ký đất đai, cấp GCN ở nước ta qua những lần ban hành Luật Đất đai cũng như Luật sửa đổi, bổsung đã trên cơ sở kế thừa và tiếp tục hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý theo từng thời kỳ [36].