Xõy dựng cơ sở dữ liệu thuộc tớnh về giỏ đất

Một phần của tài liệu (LUẬN văn THẠC sĩ) xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình (Trang 71 - 74)

)

3.3. Xõy dựng cơ sở dữ liệu thuộc tớnh về giỏ đất

Đề tài kế thừa dữ liệu thuộc tớnh cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất địa bàn thành phố Đồng Hới từ đề tài "Xõy dựng cơ sở dữ liệu phục vụ cụng tỏc định giỏ đất ở tại thành phố Đồng Hới" của tỏc giả Đoàn Trung Thành. Theo đú, cỏc yếu tố về cơ sở hạ tầng như: giao thụng, chợ, trung tõm thương mại, sõn bay, cơ sở y tế, cơ quan an ninh, trụ sở cơ quan Nhà nước, yếu tố thủy hệ, tỡnh trạng ụ nhiễm mụi trường... được cho trọng số ảnh hưởng đối với từng phạm vi khụng gian trờn địa bàn. Kết quả:

Bảng 3.8. Điểm trọng số cho từng khu vực

STT Khu vực Trọng số

1 Đường giao thụng 1

2 Chợ, trung tõm thương mại 0.7

3 Bệnh viện, cơ quan Y tế 0.5

4 Trường học 0.4

5 Cơ quan, đơn vị, xớ nghiệp, Ủy ban 0.3

6 Đơn vị Cụng an, Quốc phũng 0.3

7 Biển, sụng, hồ 0.3

8 Bến xe, bến tàu 0.4

9 Đường sắt -0.3

Áp dụng cho địa bàn nghiờn cứu trờn phần mềm Mapinfo Professional với cỏc cụng cụ truy vấn, tỡm kiếm, cập nhật thụng tin, kết quả như sau:

Hỡnh 3.3. Trọng số cỏc yếu tố ảnh hưởng từng khu vực

Cỏc yếu tố về vị trớ, yếu tố quy hoạch... thỡ chỳng tụi tiếp tục triển khai nghiờn cứu theo đề tài và cho hệ số ảnh hưởng đối với phạm vi khụng gian cụ thể.

* Ảnh hưởng của yếu tố vị trớ:

Qua điều tra thực tế giỏ đất chuyển nhượng tại khu vực chỳng tụi tiến hành điều tra ở cỏc tuyến đường khỏc nhau thỡ giỏ đất chuyển nhượng tại cỏc tuyến đường này cũng khỏc nhau. Mức độ chờnh lệch về giỏ đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong đú yếu tố vị trớ, yếu tố hỡnh thể, mật độ dõn số và yếu tố phỏp lý là những yếu tố quan trong nhất.

- Khả năng sinh lời do yếu tố vị trớ bất động sản mang lại càng cao thỡ giỏ trị của bất động sản càng lớn. Mỗi BĐS luụn đồng thời tồn tại 2 loại vị trớ, vị trớ tuyệt đối và vị trớ tương đối. Xột trờn phương diện tổng quỏt, cả 2 loại vị trớ núi trờn đều cú vai trũ quan trọng trong việc xỏc lập giỏ trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tõm đụ thị hay một vựng nào đú sẽ cú giỏ trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cựng loại nằm ở cỏc vựng ven trung tõm (vị trớ tương đối). Những BĐS nằm tại cỏc ngó 4 hay ngó 3, trờn cỏc trục lộ giao thụng quan trọng lại cú giỏ trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trớ

khỏc (vị trớ tuyệt đối). Việc xem xột đỏnh giỏ ưu thế về vị trớ BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xỏc định giỏ đất.

Ở đõy, đề tài cho hệ số ảnh hưởng cho yếu tố vị trớ theo phõn loại tuyến đường chia 5 nhúm như đề tài triển khai nghiờn cứu điểm. Tương ứng với 4 vị trớ 1,2,3,4 sẽ cho he_so_vi_tri từ 1.1-1.3 tựy theo đặc điểm phõn bố khụng gian của bất động sản.

* Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch:

Trờn địa bàn thành phố Đồng Hới, hiện đó cú cỏc loại quy hoạch xõy dựng thành phố Đồng Hới và vựng phụ cận đến năm 2025, tầm nhỡn đến năm 2035 do Tập đoàn NIKKEN SEKKEI - Japan thực hiện, Quy hoạch sử dụng đất thành phố Đồng Hới đến năm 2020.

Yếu tố quy hoạch vựng, quy hoạch đường cú ý nghĩa quan trọng ảnh hưởng lớn đến giỏ đất ở vựng nghiờn cứu. Đặc biệt cú cỏc khu vực quy hoạch sau:

- Khu vực Bệnh viện hữu nghị Việt Nam - Cu Ba thuộc phường Bắc Lý, nơi đó cú quy hoạch phõn khu y tế, trụ sở cơ quan, doanh nghiệp... cú quy hoạch đường rộng 15-20 m nối khụng gian mở rộng khu Quy hoạch chợ Bắc lý (mới) nờn giỏ đất ở thuộc khu vực tăng từ 1.5-2.0 lần.

- Tuyến đường quy hoạch mở rộng 27.0m nối khụng gian đụ thị khu vực Quang Phỳ, Lộc Ninh lờn Khu cụng nghiệp Tõy Bắc Đồng Hới, quy hoạch cỏc trường Đại học Luật, Đại học Quảng Bỡnh cơ sở 2, mở ra khu vực sản xuất kinh doanh SKK thuộc tiểu khu 6 phường Bắc Lý, phỏt triển cỏc dịch vụ thuộc khu vực xó Thuận Đức đẩy giỏ đất ở đõy tăng lờn gấp 2.0-3.0 lần so với giỏ hiện tại.

- Tuyến đường quy hoạch huyết mạch song song với tuyến đường Lý Thỏi Tổ, Phan Đỡnh Phựng, nối đường Trần Hưng Đạo kộo dài 32.0m qua khu dõn cư thuộc tổ dõn phố 6.7 phường Bắc Lý, tổ dõn phố 8,9 phường Bắc Nghĩa lờn Khu cụng nghiệp đẩy giỏ đất ở tăng từ 2.0-2.5 lần.

- Tuyến đường quy hoạch rộng 27m nối liền cầu Nhật Lệ 2 từ phường Phỳ Hải qua địa bàn phường Đức Ninh Đụng đến thụn Đức Thủy, Đức Mụn xó Đức Ninh mở ra khụng gian đụ thị vựng ven sụng Lệ Kỳ nơi cỏc dịch vụ hứa hẹn sẽ phỏt triển làm giỏ đất ở đõy dự kiến tăng từ 2.0 - 3.0 lần.

- Ngoài ra cũn cú cỏc khu quy hoạch như: Trung tõm hành chớnh phường Đức Ninh Đụng; cỏc khu nghỉ dưỡng Resort, dịch vụ SKC, dịch vụ y tế... thuộc xó Bảo Ninh; quy hoạch đất ở mới khu đụ thị ven sụng, dịch vụ SKC thuộc phường Phỳ Hải... đó liờn kết cỏc vựng khụng gian kiến trỳc đụ thị thành phố Đồng Hới thành một tổng thể phỏt triển kinh tế, dịch vụ, hành chớnh đầy đủ tiềm năng phỏt triển.

Trờn cơ sở đú, bảng dữ liệu thuộc tớnh cỏc yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giỏ đất đó được hỡnh thành và cú cấu trỳc như sau:

Hỡnh 3.4. Cơ sở dữ liệu thuộc tớnh về giỏ đất ở tại thành phố Đồng Hới

Một phần của tài liệu (LUẬN văn THẠC sĩ) xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình (Trang 71 - 74)

Tải bản đầy đủ (PDF)

(95 trang)