Khảo sát thêm thực tiễn xét xử về một số tình huống người giải chấp trả nợ thay cho người thế chấp, cho thấy không phải lúc nào người giải chấp cũng trực tiếp trả tiền cho ngân hàng. Thực tiễn xét xử chứng minh, nhiều trường hợp người giải chấp gián tiếp trả tiền ngân hàng thông qua thanh toán tiền mua (nhận chuyển nhượng) cho người thế chấp để người thế chấp dùng tiền này trả nợ ngân
hàng; hoặc người giải chấp trực tiếp trả nợ cho ngân hàng nhưng với danh nghĩa là ủy quyền trả nợ, trên chứng từ thu nợ là tên của người mắc nợ.
Nếu xét về hình thức thực hiện, rõ ràng trường hợp này hoàn toàn khác với tình huống trực tiếp trả nợ thay để giải chấp tài sản. Việc xác định ai là người giải chấp tài sản cũng là một vướng mắc khó khăn. Người giải chấp là người mắc nợ (là bên bán (chuyển nhượng) tài sản hay người giải chấp là bên mua (nhận chuyển nhượng) vì họ là người ứng tiền cho người mắc nợ để giải chấp tài sản.
Để rõ hơn, người viết dẫn chứng thêm tình huống pháp lý sau đây:
[3] Vụ án thứ ba: Bản án dân sự phúc thẩm số 76/2019/DS-PT ngày 03/12/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên (viết tắt là bản án 76 Phú Yên). Nội dung vụ án như sau: Vợ chồng Hóa, Đào có nhà ở thuộc thửa số 10, tờ bản đồ 70, tọa lại tại phường Phú Thạnh, thành phố Tuy Hòa (gọi tắt là nhà số 10). Vợ chồng Hóa, Đào thế chấp nhà số 10 cho Ngân hàng Đông Á vay số tiền 400.000.000đ vào ngày 16/01/2012 và Ngân hàng Đầu tư vay số tiền 700.000.000đ vào ngày 08/8/2012.
Ngày 13/3/2013, giữa vợ chồng Chương, Thúy, vợ chồng Hóa, Đào và Ngân hàng Đông Á ký biên bản thỏa thuận: Vợ chồng Chương, Thúy trả nợ thay cho vợ chồng Hóa, Đào tại Ngân hàng Đông Á số tiền gốc, lãi là 438.345.667đ để mua nhà số 10. Giá trị chuyển nhượng là 1.400.000.000đ. Sau khi Chương, Thúy thanh toán 1.400.000.000đ cho vợ chồng Hóa, Đào thì vợ chồng Hóa, Đào dùng tiền này trả cho Ngân hàng Đông Á 438.345.667đ và Ngân hàng Đầu tư 700.000.000đ. Nhà số 10 được xóa đăng ký thế chấp, các bên tiến hành chuyển nhượng thì bị ông Anh tranh chấp (do vợ chồng Hóa, Đào còn nợ ông Anh số tiền 1.239.193.750đ).
Bản án 76 Phú Yên tuyên xử hợp đồng chuyển nhượng nhà số 10 vô hiệu; buộc vợ chồng Hóa, Đào hoàn trả cho vợ chồng Chương, Thúy 1.400.000.000đ; bồi thường thiệt hại 533.050.000đ; tổng cộng 1.933.050.000đ. Vợ chồng Chương, Thúy được quyền ưu tiên thanh toán số tiền 1.158.345.667đ/1.933.050.000đ.
Căn cứ pháp lý mà bản án 76 Phú Yên vận dụng là “yêu cầu ưu tiên thanh toán cho vợ chồng ông Chương số tiền 1.158.345.667đ từ khoản bán tài sản đã được kê biên là nhà và quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Hóa phù hợp với quy
định tại Điều 336, 338 của Bộ luật dân sự năm 2005 và Nghị định 163/2006/NĐ- CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ”.
Từ tình huống pháp lý của vụ án thứ ba [3], sẽ có hai quan điểm đánh giá khác nhau như sau:
Theo quan điểm thứ nhất: Trong tình huống pháp lý của vụ án thứ ba [3], người trực tiếp trả tiền cho ngân hàng để giải chấp tài sản là người mắc nợ (vợ chồng Hóa, Đào). Sau khi tài sản được giải chấp, hợp đồng mua bán nhà ở mới được xác lập, lúc này quyền và nghĩa vụ của hợp đồng mua bán nhà ở mới phát sinh, khoản tiền 1.400.000.000đ bên mua (vợ chồng Chương, Thúy) trả cho bên bán (vợ chồng Hóa, Đào) là khoản tiền thanh toán hợp đồng mua nhà được bên mua ứng trước cho bên bán. Bên bán (vợ chồng Hóa, Đào) dùng tiền này thanh toán cho Ngân hàng để giải chấp tài sản. Căn cứ vào hình thức thực hiện theo quy định tại các điều 320, 321 BLDS năm 2015 và các điều 8, 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP thì bên bán (vợ chồng Hóa, Đào) mới là người giải chấp.
Trong thực tiễn xét xử, các trường hợp này thường bất lợi cho bên mua tài sản. Nhiều trường hợp, Tòa án không xem bên mua tài sản là người giải chấp nên khi giải quyết hậu quả của giao dịch mua bán bất động sản bị vô hiệu chỉ buộc bên bán hoàn trả tiền mà không dành cho bên mua quyền ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản được giải chấp.
Bất cập này thường xuất phát từ việc ngân hàng từ chối cho bên thứ ba trực tiếp trả nợ thay. Thông thường, khi xử lý nợ xấu, ngân hàng chủ động tìm người mua tài sản thế chấp hoặc yêu cầu người mắc nợ chủ động tìm người mua tài sản thế chấp để xử lý nợ. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi cho mình và tránh rắc rối phát sinh, ngân hàng yêu cầu bên mắc nợ phải trả nợ để xóa đăng ký thế chấp trước khi hoàn tất thủ tục mua bán tài sản thế chấp. Về phía người mua tài sản muốn dùng tiền mua tài sản trực tiếp trả vào ngân hàng thay người mắc nợ để giải chấp tài sản nhưng ngân hàng thường không đồng ý và yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản người mắc nợ tại ngân hàng để ngân hàng trích thu trừ nợ; hoặc yêu cầu người mắc nợ phải trả tiền với danh nghĩa được người mắc nợ ủy quyền. Mục đích của ngân hàng trong các tình huống này là muốn khẳng định nguồn tiền thu nợ từ người mắc nợ; thông qua đó, phủ định mối liên hệ giữa
nguồn tiền thu nợ với hợp đồng mua bán tài sản được giải chấp. Bởi lẽ, nếu ngân hàng thừa nhận nguồn tiền thu nợ là tiền của bên mua tài sản thanh toán để giải chấp tài sản; thì khi có tranh chấp, nếu hợp đồng mua bán vô hiệu, ngân hàng sợ thất thế khi Tòa án buộc ngân hàng phải hoàn trả tiền cho bên mua tài sản. Ngân hàng lo ngại khi xử lý khối tài sản đã xóa đăng ký thế chấp thì ngân hàng không còn quyền ưu tiên thanh toán với các chủ nợ khác.
Như vậy, nếu chỉ xét về hình thức thực hiện việc trả tiền để giải chấp tài sản thì người mắc nợ là bên giải chấp tài sản; bên mua không được xem là người giải chấp tài sản; không có mối quan hệ trực tiếp giữa hành vi thanh toán tiền của người mua với việc giải chấp nên không có căn cứ phát sinh quyền ưu tiên thanh toán.
Theo quan điểm thứ hai: Về cơ bản, tình huống pháp lý của vụ án thứ ba [3] giống vụ án thứ nhất [1]. Sự khác biệt ở chỗ, nếu trong vụ án thứ nhất [1] người mua (nhận chuyển nhượng) tài sản trực tiếp trả tiền cho ngân hàng để giải chấp tài sản thì trong vụ án thứ ba [3], người mua (nhận chuyển nhượng) tài sản trả tiền cho người bán (chuyển nhượng) để người bán (chuyển nhượng) dùng tiền này trả nợ cho ngân hàng để giải chấp tài sản nhằm hướng đến mục đích mua bán (chuyển nhượng) tài sản.
Trong thực tiễn xét xử, tình huống pháp lý của vụ án thứ ba [3] xảy ra phổ biến hơn tình huống pháp lý của vụ án thứ nhất [1]. Trong tình huống này, Tòa án thường chấp nhận theo quan điểm xem xét nguồn gốc và mục đích thanh toán để xác định người giải chấp tài sản vẫn là người thanh toán tiền mua (nhận chuyển nhượng). Bởi lẽ, trước thời điểm tài sản bị giải chấp, giữa bên bán và bên mua không thể giao kết hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) đối với tài sản đang thế chấp mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp do bị giới hạn quyền theo quy
định tại khoản 8 Điều 320 và khoản 4, 5 Điều 321 của BLDS năm 201512
.
12
Khoản 8 Điều 320 BLDS năm 2015 quy định “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này”.
Khoản 4 và 5 Điều 321 BLDS năm 2015 quy định “4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”
Căn cứ Điều 8 Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm, khi tài sản còn đang thế chấp, bên mua (nhận chuyển nhượng) không phải là người có quyền yêu cầu xóa đăng ký thế chấp. Do đó, để thực hiện được việc bán (chuyển nhượng) tài sản đang thế chấp, bắt buộc phải thanh toán nợ cho ngân hàng để giải chấp tài sản; và người trực tiếp thanh toán, đương nhiên là người mắc nợ, tức là bên bán chứ không phải bên mua. Vì vậy, để giải chấp, bên mua (nhận chuyển nhượng) thường phải ứng tiền ra để thanh toán trước cho bên bán (chuyển nhượng) nhằm sử dụng tiền này trả nợ cho ngân hàng và giải chấp tài sản. Căn cứ vào nguồn gốc và mục đích trả tiền của người mua cho người bán là nhằm giải chấp tài sản. Vì thực tế, tại thời điểm này, tài sản đang còn thế chấp và các bên chưa xác lập hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) hợp pháp nên tiền thanh toán của bên mua chưa thể gọi là tiền thanh toán cho hợp đồng mua bán, ta gọi đó là tiền ứng trước để giải chấp tài sản sẽ đúng với bản chất sự việc. Như vậy, người mua (nhận chuyển nhượng) ứng
tiền để xóa đăng ký thế chấp nên họ mới thực sự là người giải chấp13.
Với cách lập luận của quan điểm thứ nhất cho rằng bên mua (nhận chuyển nhượng) không có quan hệ trực tiếp với việc giải chấp để phủ định vai trò của người mua (nhận chuyển nhượng) trong việc giải chấp tài sản là không thuyết phục. Rõ ràng, xét về nguồn gốc và mục đích ứng tiền của bên mua (nhận chuyển nhượng) thì số tiền ứng ra thanh toán cho bên bán (chuyển nhượng) có mối liên hệ với việc giải chấp, gián tiếp thông qua bên bán (chuyển nhượng). Trường hợp bên mua (chuyển nhượng) không ứng tiền cho bên bán (chuyển nhượng) trả nợ ngân hàng thì tài sản vẫn còn thế chấp đảm bảo cho nghĩa vụ vay tại ngân hàng. Do vậy, vấn đề mấu chốt nằm ở chỗ bên mua (nhận chuyển nhượng) ứng tiền để bên bán (chuyển nhượng) dùng tiền này trả nợ vay ngân hàng để giải chấp tài sản, tức là phải xét đến nguồn gốc và mục đích ứng tiền của bên mua (nhận chuyển nhượng).
Từ cơ sở lý luận này, khi xác định người mua (nhận chuyển nhượng) gián tiếp thanh toán tiền cho ngân hàng để giải chấp tài sản cũng là người giải chấp thì
13
Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, khái niệm người giải chấp không đồng nhất với người xóa đăng ký thế chấp. Thủ tục xóa đăng ký thế chấp được thực hiện theo quy định tại các điều 8, 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm.
quyền ưu tiên thanh toán của họ cũng sẽ phát sinh như trong trường hợp họ trực tiếp thanh toán tiền cho ngân hàng. Như vậy, các bất cập của người giải chấp trực tiếp thanh toán cho ngân hàng cũng là bất cập của người giải chấp gián tiếp thanh toán tiền cho ngân hàng. Đó là bất cập về căn cứ phát sinh quyền ưu tiên thanh toán và bất cập về căn cứ chuyển giao quyền yêu cầu ưu tiên thanh toán.
1.2.2. Kiến nghị hoàn thiện
Thứ nhất, cùng với các kiến nghị của mục 1.1.2, người viết kiến nghị Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao sau khi ban hành án lệ giải quyết các tình huống pháp lý bất cập trong vụ án thứ nhất [1] và vụ án thứ ba [3], thì Tòa án nhân dân tối cao cần ban hành bình luận án lệ, trong đó nêu rõ các bất cập, tình huống pháp lý tương tự và cách xử lý cụ thể; nêu rõ các đặc trưng phải có khi áp dụng án lệ, đồng thời cũng cần bình luận bổ sung các dấu hiệu tương tự mà án lệ chưa có. Bởi lẽ án lệ chỉ khái quát chung các tình huống pháp lý trên thực tiễn, chưa chỉ ra hết các đặc thù riêng từng vụ án cụ thể.
Ví dụ: Đối với nội dung vụ án thứ nhất [1] và thứ ba [3] có thể nghiên cứu, bình luận mở rộng vấn đề như: Nếu bên thế chấp và bên vay ngân hàng là hai người khác nhau (bên thế chấp là người bảo lãnh, bên vay là người được bảo lãnh) thì việc giải chấp tình huống của vụ án thứ nhất [1] và thứ ba [3] cũng phải xem xét, đánh giá tương tự khi thỏa mãn đủ các đặc trưng nhận dạng.
Thứ hai, về giải pháp lâu dài, trong khi Quốc hội chưa sửa đổi, bổ sung BLDS năm 2015, người viết kiến nghị Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao sớm ban hành nghị quyết hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật về xử lý giao dịch dân sự vô hiệu đối với các hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) tài sản đang cầm cố, thế chấp ngân hàng. Trong nghị quyết cần quy định rõ dành quyền ưu tiên thanh toán cho người trả nợ thay các khoản nợ có bảo đảm, họ được chuyển giao quyền ưu tiên thanh toán từ người nhận cầm cố, thế chấp trước đó.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Chương 1 phân tích về các căn cứ phát sinh quyền ưu tiên thanh toán của người giải chấp. Nội dung này được phân tích dưới hai tình huống là: Người giải chấp trực tiếp trả nợ ngân hàng thay cho người mắc nợ để giải chấp tài sản và gián tiếp trả nợ ngân hàng thông qua việc ứng tiền cho người mắc nợ để người mắc nợ trả nợ ngân hàng nhằm giải chấp tài sản.
Khi người giải chấp trả nợ ngân hàng thay cho người mắc nợ thì quyền ưu tiên thanh toán của người giải chấp phát sinh căn cứ trên nền tảng pháp lý quy định về sự thế quyền của người giải chấp từ người nhận thế chấp trước đó. Từ đó, người giải chấp mới có quyền ưu tiên thanh toán theo các căn cứ pháp lý về xử lý tài sản bảo đảm của bên nhận thế chấp.
Các bất cập và kiến nghị tập trung vào tình huống pháp lý của người trả nợ thay để giải chấp tài sản. Pháp luật dân sự Việt Nam hiện nay chưa có quy định cụ thể các căn cứ pháp lý phát sinh quyền ưu tiên thanh toán cũng như sự thế quyền, chuyển giao quyền yêu cầu trong các trường hợp này. Trong thực tiễn xét xử áp dụng pháp luật cho thấy sự thiếu tương thích và không thống nhất. Bên cạnh đó, Chương 1 cũng nêu bất cập và kiến nghị về cách tiếp cận khi xác định ai là người giải chấp. Đưa ra một số luận điểm để xác định người giải chấp, là cơ sở, nền tảng để tiếp tục xem xét đến quyền ưu tiên thanh toán.
Xuất phát từ thực trạng quy định pháp luật và các vụ án cụ thể trong thực tiễn xét xử, luận văn nêu ra một số đánh giá và kiến nghị nhằm mục đích hướng đến việc hoàn thiện quy định của pháp luật cũng như hoàn thiện hướng dẫn áp dụng pháp luật đối với các tình huống pháp lý trong thực tiễn mà lý luận chưa có đúc kết để xây dựng, quy định thành quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật.
Kết quả nghiên cứu của Chương 1 đã nêu ra và bước đầu giải quyết các câu hỏi liên quan đến căn cứ phát sinh quyền ưu tiên thanh toán của người giải chấp. Đây là mảng lớn thứ nhất cần được làm rõ trong nội dung nghiên cứu.
CHƢƠNG 2
THỨ TỰ VÀ PHẠM VI ƢU TIÊN THANH TOÁN CỦA NGƢỜI GIẢI CHẤP
Trên nền tảng cơ sở lý luận của Chương 1 về quyền ưu tiên thanh toán của người giải chấp. Trong Chương 2, người viết sẽ tiếp tục nghiên cứu thêm một số khía cạnh pháp lý về vấn đề thứ tự và phạm vi ưu tiên thanh toán của người giải chấp.
Bản thân người giải chấp có quyền ưu tiên thanh toán từ sự thế quyền của