Thu nhập của tài sản và định giá
10.1 Suất sinh lợi tính theo quý trả sau
Điều chỉnh lại suất sinh lợi hay điều chỉnh lại công thức tính YP cho hàng quý sẽ có khó khăn trừ phi yêu cầu tính chính xác tỷ suất thực theo quý. Suất sinh lợi YP cho 4 năm @ 8% chuyển thành hàng quý với YP 16 quý @ 2%. So sánh 2 trường hợp như sau:
1. Lợi tức hàng năm trả sau $1.000
YP 4 năm @ 8% 3,3121
Giá trị của khoản thu nhập hàng năm 3.312,1
2. Lợi tức hàng quý trả sau $ 250
YP 16 quý @ 2% 13,5777
Giá trị của khoản thu nhập hàng quý 3.394,43
Trường hợp (1) tiền thuê nhận hàng năm và trả sau, tỷ suất thực là 8% , nghĩa là tỷ suất chiết khấu 8%. Trong trường hợp (2), có giá cao hơn, phản ánh lợi thế trả theo quý. Tuy nhiên không hoàn toàn đúng vào cuối kỳ, lý do là trong trường hợp (1) lãi suất là 8% hàng năm và được xem như tỷ suất chiết khấu, trong trường hợp (2) thì lãi suất 2% mỗi quý không tương đương với là lãi suất thực. Đúng ra, chúng ta nên chấp nhận trường hợp (2) tính theo quý là tương đương 8% theo năm. Điều đó sẽ mang lại giá trị $3.409,90, và sẽ được xem là đúng trong điều kiện tương đương với trường hợp (1) là 8% và do vậy chúng ta sử dụng lãi suất thực APR là 8% thay cho 8,24%.
Để tính tỷ suất theo quý tương đương 8%, ta có (1+i)4 – 1 = 0,08 (1+i)4 = 1,08
1+i = 4 1,08 = 1,080,25 = 1,019426 hay i = 1,9426%
Đó là con số bất tiện cho việc tính toán. Những chương trình máy tính sẽ thuận lợi rõ ràng hơn khi độ chính xác có thể điều chỉnh được. Tuy nhiên, thẩm định viên củng có thể tham chiếu các bảng tính lập theo quý số còn lại và tỷ suất hoàn vốn thực tế, hay sử dụng máy tính tài chính với tỷ suất thực.