nhà ở thương mại
Ngoài ba điều kiện cõ bản trên, Bộ luật quy định một điều kiện liên quan đến hình thức của hợp đồng. Khoản 2 - Điều 122 - BLDS quy định:
“Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”. Như vậy, nếu pháp luật quy định thì hình thức của hợp đồng chính là một trong những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực pháp luật, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên.
Trong quá trình soạn thảo BLDS, liên quan đến quy định về yêu cầu đối với hình thức của hợp đồng, một số ý kiến cho rằng các quy định về hình thức chỉ có ý nghĩa công khai hợp đồng và có ý nghĩa đối kháng với người thứ ba trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực pháp luật chỉ phụ thuộc vào các yếu tố: tính tự nguyện; năng lực hành vi dân sự của chủ thể; mục đích, nội dung của hợp đồng không vi phạm
điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Quy định về điều kiện hình thức hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật là điều kiện thứ 4 để hợp đồng có hiệu lực như điều 131 - BLDS 1995 là không thực tế, tạo ra những khe hở về mặt pháp lí để một bên tham gia hợp đồng lợi dụng để trục lợi cho mình, gây thiệt hại đến quyền lợi chính đáng của bên kia. Điều 122- BLDS 2005 đã sửa đổi, bổ sung, tách riêng quy định yêu cầu về hình thức của hợp đồng ra khỏi nhóm các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và quy định hình thức của hợp đồng chỉ trở thành điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp pháp luật có quy định.
Về hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại, Khoản 2 Điều 17 Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định: Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản.
Hợp đồng bằng văn bản: nội dung của hợp đồng là tổng thể quyền, nghĩa vụ mà các bên phải thực hiện. Hình thức văn bản là dạng thức chứa đựng quyền, nghĩa vụ của các bên. BLDS 2015 không quy định rõ ràng các yếu tố cuả một hợp đồng bằng văn bản nhưng căn cứ vào những điều khoản về nội dung của hợp đồng, vào thời điểm giao kết hợp đồng thì một văn bản phải được lập như một hợp đồng và phải được các bên kí vào văn bản mới có hiệu lực. BLDS có quy định các hình thức giao dịch thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu cũng được coi là giao dịch bằng văn bản. Hợp đồng bằng văn bản được các bên lựa chọn trong các trường hợp: Hợp đồng có giá trị lớn; Hợp đồng có nội dung quyền, nghĩa vụ phức tạp, phản ánh các quan hệ dân sự phong phú, đa dạng; Hợp đồng được thực hiện trong một thời gian dài; Giữa các chủ thể trong hợp đồng không có độ tin tưởng.
Hình thức bằng văn bản là hình thức duy nhất mà Nhà nước can thiệp vào bằng những quy định cụ thể. Đối với một số loại hợp đồng nhất định, Nhà
nước can thiệp vào sự tự do ý chí bằng những quy định có tính chất bắt buộc đối với hình thức hợp đồng bằng văn bản. Căn cứ vào mức độ can thiệp của Nhà nước vào nguyên tắc tự do thể hiện ý chí của các bên trong hợp đồng mà hợp đồng bằng văn bản được chia thành các loại:
Thứ nhất, hợp đồng bằng văn bản thông thường: hợp đồng loại này chỉ cần lập bằng văn bản thông thường trong đó ghi nhận quyền, nghĩa vụ của các bên là đủ. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng kí vào văn bản hợp đồng;
Thứ hai, hợp đồng bằng văn bản có chứng nhận, chứng thực, đăng kí hoặc xin phép: đây là những dạng hợp đồng phần nhiều có đối tượng tài sản phải đăng kí quyền sở hữu, những tài sản có giá trị đặc biệt trong đời sống dân sự không chỉ bởi giá trị vật chất mà bởi chúng còn là tư liệu sản xuất không thể thay thế được (đất đai), là nơi cư trú của con người (nhà ở)… hợp đồng có tính chất phức tạp dễ xảy ra tranh chấp.
Hợp đồng dạng này cần có sự quản lí của Nhà nước bởi nó không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống sinh hoạt, sản xuất kinh doanh của các chủ thể mà còn ảnh hưởng lớn đến quyền, lợi ích hợp pháp của bên thứ ba, tác động đến cuộc sống của cộng đồng dân cư, trật tự xã hội. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản hợp đồng được chứng nhận, chứng thực, đăng kí hoặc cho phép.