ở thương mại
2.1.3.1. Quy định về đối tượng hợp đồng dự án nhà ở thương mại được phép chuyển nhượng.
Dự án nhà ở thương mại muốn chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện sau:
– Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
Dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan. Phê duyệt theo đúng quy định tức là dự án đó do đã được phê duyệt đúng thẩm quyền, trải qua quá trình thẩm định xem xét hợp lệ trước khi cho phép chuyển nhượng.
– Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Sở dĩ Luật quy định chặt chẽ ở điều kiện dự án nhà ở thương mại cũng như các dự án kinh doanh BĐS khác cần phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và phải có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ đã được phê duyệt nhằm hạn chế tình trạng dự án nhà ở thương mại chỉ được nằm trên giấy mà chưa được triển khai, đề phòng chủ đầu tư lợi dụng để chuyển nhượng kiếm lời dẫn đến các dự án chuyển nhượng tràn lan. Đây là một quy định tưởng chừng như hợp lý nhưng nó vẫn còn một số bất cập trên thực tế. Hiện nay, các chủ đầu tư do không đáp ứng được các điều kiện nêu trên nên đã lách Luật bằng cách chuyển nhượng vốn. Chuyển nhượng vốn không cần phải qua bất kì thủ tục kiểm tra, thẩm tra hoặc đáp ứng điều kiện nào dẫn đến nhà nước sẽ thất thu một khoản vào ngân sách Nhà nước. So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án vẫn không có điểm khác biệt rõ rệt. Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi vẫn còn quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án phải hoàn thành việc giải phóng mặt bằng, có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ đã được phê duyệt. Tác giả hoàn toàn đồng ý với quan điểm trên quy định như vậy để tránh trường hợp chủ đầu tư lợi dụng cơ quan nhà nước cho phép thực hiện dự án nhưng không thực hiện mà chuyển nhượng kiếm lợi nhuận.
Tuy nhiên, tác giả muốn bổ sung quan điểm của mình là Luật cần quy định chủ đầu tư phải ký quỹ cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng và kinh doanh đúng tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt. Quy định này tác giả cho rằng sẽ có nhiều ưu điểm là giúp cho dự án nhà ở thương mại không bị trì trệ, khách hàng có thể yên tâm hơn. Tác giả nhận thấy cần quy chi tiết, rõ ràng về mức ký quỹ cụ thể là bao nhiêu, tránh trường hợp dẫn tới tình trạng mức ký quỹ không đủ sẽ dẫn đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng vẫn gặp phải khó khăn về tài chính mà không thể tiếp tục thực hiện dự án.
Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi đã có điểm khác biệt là mở rộng đối tượng dự án được chuyển nhượng, cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án.[19] Quy định này sẽ giúp chủ đầu tư thoải mái kinh doanh, hạn chế dự án treo và tránh được tình trạng chủ đầu tư không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng mà lách Luật.
Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
– Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Các chủ thể khi tham gia vào quan hệ xã hội không phải lúc nào cũng có chung quan điểm về các vấn đề trong quan hệ pháp luật, vì thế sẽ dẫn đến những bất đồng ý kiến, những mâu thuẫn nhất định. Hiện tượng đó được thể hiện bằng những hành động cụ thể và người ta gọi đó là sự tranh chấp. Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Trong trường hợp đất đang tranh chấp được sử dụng vào mục đích chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thì sẽ dẫn đến quan hệ phức tạp giữa quyền và
nghĩa vụ của các bên trong quan hệ liên quan đến đất đang có tranh chấp đó, từ đó kéo theo việc gây khó khăn, cản trở hoạt động giải quyết nhanh chóng, chính xác tranh chấp đất đai được đưa ra xử lý tại hệ thống cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, pháp luật đặt ra yêu cầu, điều kiện này đối với QSDĐ trong hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại cũng như bất kỳ hợp đồng chuyển nhượng BĐS nào là hoàn toàn công bằng, hợp lý, chính xác.
Kê biên quyền sử dụng dất để thi hành án dân sự là biện pháp cưỡng chế với người phải thi hành án sau khi đã hết thời gian tự nguyện thi hành án, do chấp hành viên tiến hành tính toán và ghi chép lại những QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án theo một trật tự nhất định theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo thi hành các bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật. Kê biên QSDĐ và tài sản gắn liền với đất để thi hành án dân sự là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự có tính nghiêm khắc nhất trong các biện pháp cưỡng chế. Theo đó, cơ quan thi hành án đã tước bỏ hẳn quyền tự định đoạt đối với QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của đương sự là người phải thi hành án có nghĩa vụ theo quyết định của bản án, quyết định của Tòa án. Quyền tự định đoạt đối với QSDĐ bao gồm cả việc chuyển nhượng. Vì vậy, QSDĐ muốn trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại thì bắt buộc nó vẫn phải nằm trong quyền tự định đoạt của bên chuyển nhượng nhằm bảo đảm tính có hiệu lực của hợp đồng cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng dự án.
– Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
Khi chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác thì quyền sử dụng đất cũng liên quan mật thiết với dự án, bởi lẽ quyền sử dụng đất và dự án luôn gắn liền và không thể tách rời. Chính vì lý do đó nên khi chuyển nhượng chủ đầu tư cần có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê, hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh tranh chấp có thể xảy ra.
2.1.3.2. Quy định về nội dung cơ bản của hợp đồng dự án nhà ở thương mại được phép chuyển nhượng
Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc làm chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định là phải tuân thủ theo các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở, Bộ Luật Dân sự về giao kết hợp đồng, nguyên tắc giao kết, hình thức, nội dung, địa điểm, hiệu lực của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại là một loại hợp đồng nằm trong hợp đồng kinh doanh bất động sản chính vì thế nó cũng tuân thủ nhưng quy định ở trên. Để tìm hiểu sâu hơn về hợp đồng này Tác giả sẽ đi vào phân tích cụ thể về nội dung của hợp đồng như sau:
Nội dung hợp đồng chính là các điều khoản cụ thể mà các bên phải thực hiện tuy nhiên nội dung các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại không được quy định cụ thể mà chỉ là các bên tự do lựa chọn nên dẫn đến thiếu sự thống nhất, mỗi địa phương sẽ có một mẫu hợp đồng khác nhau gây không ít khó khăn cho chủ đầu tư. Trong hợp đồng ngoài các thông tin cá nhân của các bên: bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thì nội dung của hợp đồng còn bao gồm: [19, Điều 53]
Thứ nhất, nội dung toàn bộ dự án đã được phê duyệt: trong phần này hợp đồng cần nêu rõ tất cả các nội dung chính của dự án đã được phê duyệt và
phải nêu kết quả đã thực hiện đến thời điểm chuyển nhượng dự án để bên nhận chuyển nhượng có thể tiếp cận.
Thứ hai là giá chuyển nhượng: Luật và Nghị định hướng dẫn luật kinh doanh BĐS không quy định giá chuyển nhượng cụ thể mà là để cho các bên có thể tự do thỏa thuận nhưng không trái với quy định pháp luật và các chuẩn mực đạo đức xã hội, bởi đây là hợp đồng dân sự pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên.
Thứ ba, phương thức thanh toán: các bên có quyền tự do thỏa thuận các phương thức thanh toán có thể bằng tiền mặt, chuyển khoản hoặc hình thức khác mà các bên lựa chọn nhưng trong đó phải có quy định các lần trả, về số tiền, thời gian trả. Đồng thời, các bên có quyền tự thỏa thuận các tiêu chí khác bổ sung cho hợp đồng của mình.
Thứ tư, bàn giao dự án: trong hợp đồng cần quy định cách thức bàn giao cụ thể, các bên có quyền lựa chọn các cách bàn giao riêng. Ví dụ: bàn giao trên hồ sơ, trên thực địa. Bên cạnh đó cần quy định thời gian bàn giao để tránh các tranh chấp về sau.
Thứ năm, quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng [19, Điều 52]
- Chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;
- Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng;
- Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng
Thứ sáu, quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng [19, Điều 52]
- Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;
- Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt;
- Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Qua tìm hiểu về nội dung của hợp đồng tác giả nhận thấy quy định này còn quá sơ sài chưa được cụ thể, chủ yếu là chủ đầu tư tự do thỏa thuận dẫn đến nhiều bất cập, dễ dàng xảy ra các tranh chấp.
2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ nhà ở thƣơng mại tại thành phố Hồ Chí Minh
2.2.1. Tình hình chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố lớn nhất Việt Nam về dân số và kinh tế, đứng thứ hai về diện tích, đồng thời cũng là một trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và giáo dục quan trong của Việt Nam. Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố trực thuộc Trung ương được xếp loại đô thị loại đặc biệt của nước ta. Điều đó dẫn tới thị trường kinh doanh BĐS cũng như hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh phát triển mạnh và hoạt động vô cùng phong phú và đa dạng.
Năm 2006, tổng giá trị sản phẩm (GDP) trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản là 22.669 tỷ đồng, chiếm 12% trong cơ cấu nền kinh tế, đến năm 2014 là 89.460 tỷ đồng, chiếm 17,4% trong cơ cấu nền kinh tế. [4] Nguồn lực đất đai được thành phố khai thác sử dụng ngày càng hiệu quả hơn, đồng thời thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài, góp phần tích cực phát triển kinh tế. Nguồn thu ngân sách từ đất đai và bất động sản đóng góp rất lớn vào nguồn thu ngân sách của Tp.HCM. Tổng các khoản thu về đất đai và bất động sản giai đoạn 2006- 2014 đạt 70.105 tỷ đồng. [5]
Trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa của thành phố diễn ra rất nhanh, bộ mặt đô thị thành phố ngày càng thay đổi theo hướng văn minh hiện đại. Thị trường bất động sản phát triển cũng đã góp phần rất quan trọng, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân thành phố, cũng như thúc đẩy phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ phát triển kinh tế của thành phố. Trong giai đoạn 10 năm (từ 2006-2015), diện tích bình quân nhà ở toàn thành phố đã tăng lên đáng kể (từ mức 10,3 m2/người năm 2006, nâng lên là 17,32 m2/người năm 2015). [21] Nhiều dự án phát triển đô
thị, phát triển khu nhà ở, bất động sản được đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố, trong đó tập trung phát triển chính ở các hướng Đông, Nam và Đông Nam, phù hợp với định hướng phát triển chung của Thành phố; Tạo ra sự liên kết mạnh mẽ giữa các khu vực với nhau. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội từng bước được xây dựng đồng bộ, bảo đảm về chất lượng; sản phẩm nhà ở đa dạng về chủng loại, không chỉ giải quyết khá tốt nhu cầu chỗ ở, nâng cao điều kiện sống cho người dân, mà còn góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị Tp.HCM theo hướng văn minh, hiện đại. Đây chính là tiền đề hình thành các dự án nhà ở thương mại làm cơ sở xác lập các hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại giữa các nhà đầu tư với nhau.
Bên cạnh đó, hệ thống các khu công nghiệp, khu chế xuất, các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng,…,v.v. cũng phát triển cả về quy mô cũng như tính đồng bộ, hiện đại, đã góp phần quan trọng trong việc tạo lập cơ sở hạ tầng đô thị, cơ sở vật