VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH LẠNG SƠN
2.1. Thực trạng quy định pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đất ở
2.1.1. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Với tính chất của một loại giao dịch dân sự, việc chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân theo những nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự. Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự bao gồm: “1. Mọi
cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản.
2. Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.
3. Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực.
4. Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
5. Cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự”. Cũng giống như Bộ luật Dân sự,
Luật Đất đai 2013 không có quy định cụ thể về nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ ở, mà chỉ có nguyên tắc về sử dụng đất, theo quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013, việc sử dụng đất phải:
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Các nguyên tắc này có giá trị ràng buộc nghiêng về phía bên nhận chuyển nhượng nhiều hơn. Bên cạnh các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 thì tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn quy định một số nguyên tắc đặc thù tại các Điều 4 (Nguyên tắc kinh doanh bất động sản), Điều 37 (Nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ) và Điều 48 (Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản).
Trên cơ sở các quy định ở trên, có thể khái quát hoạt động chuyển nhượng QSDĐ cần tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
Thứ nhất, đảm bảo quyền bình đẳng, tự nguyện tham gia giao dịch giữa các bên chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Nguyên tắc này nhấn mạnh ý chí của các chủ thể khi tham gia giao dịch. Để đảm bảo nguyên tắc thì các chủ thể phải có năng lực chủ thể bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định của pháp luật. Họ có quyền tự do thỏa thuận các nội dung của hợp đồng miễn là không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Những giao dịch do nhầm lẫn, do giả tạo, do bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép hoặc được xác lập bởi người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, người khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi dân sự, không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập, thực hiện đều thuộc trường hợp vô hiệu theo quy định của luật dân sự. Về bình đẳng, mọi chủ thể tham gia vào quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và đất ở nói riêng đều được hưởng những quyền lợi và phải thực hiện các nghĩa vụ như nhau theo thỏa thuận giữa các bên, cũng như các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Hay pháp luật cung có quy định về sự tự do ý chí, “thuận mua vừa bán” trong các giao dịch mua bán. Tuy nhiên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và đất ở
hệ chuyển nhượng. Điều này, đa phần xuất phát từ tình thế vì một bên rất cần phải bán hoặc một bên rất cần phải mua, và vì vậy, mà họ trở thành bên yếu thế trong giao dịch. Bên còn lại, được coi là bên mạnh thế, vì nhận thức được ý nghĩa của mình và của giao dịch đối với bên yếu thế, nên có những hành động ép giá hoặc buộc bên yếu thế chấp nhận những thỏa thuận bất lợi.
Thứ hai, đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Hệ thống các quy định pháp luật có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở liên quan đến nhiều vấn đề thuộc phạm vi điều chỉnh của những văn bản pháp luật khác nhau, từ luật chung đến luật chuyên ngành. Trước hết là Bộ luật Dân sự 2015, Bộ luật này không xây dựng chi tiết các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và đất ở nói riêng, mà xây dựng một hệ thống các quy định về những vấn đề có liên quan về việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở như chủ thể, quyền tài sản, giao dịch dân sự và một số hợp đồng thông dụng,… Cụ thể hơn là Luật Đất đai, Luật Đất đai xây dựng hệ thống các quy định điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và đất ở nói riêng, bao gồm các quy định về chủ thể và loại đất được phép chuyển nhượng, điều kiện để thực hiện chuyển nhượng,… Ngoài ra, trong một số lĩnh vực cụ thể có liên quan, các luật chuyên ngành khác cũng có những quy định riêng như Luật Kinh doanh bất động sản, với những quy định điều chỉnh chủ thể kinh doanh bất động sản, loại đất được đưa vào kinh doanh bất động sản,… Như vậy, với hệ thống những quy định được đề cập ở trên, pháp luật đã cho thấy nội dung điều chỉnh rất toàn diện, không chỉ về luật nội dung mà còn về cả luật hình thức, không chỉ về QSDĐ là đối tượng của giao dịch, mà còn về cả các chủ thể được xác lập giao dịch này.
Thứ ba, đảm bảo việc sử dụng đất ở đúng mục đích, có hiệu quả và không làm ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của những người sử dụng đất xung quanh
Sau khi nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng không được sử dụng đất vào mục đích khác với mục đích mà bên chuyển nhượng đã đăng ký với Nhà
nước. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là bên nhận chuyển nhượng không thể không có sự điều chỉnh phù hợp để việc sử dụng đất đem lại hiệu quả cao nhất.
Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thuộc quy định của khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì phải xin phép và được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013.
Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng còn có trách nhiệm sử dụng đất ở hiệu quả và không làm ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. Đây là những nguyên tắc sử dụng đất nói chung được đề cập tại Điều 6 của Luật Đất đai 2013.
Người sử dụng đất nói chung và đất ở có nghĩa vụ phải tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản, không được có hành vi lấn chiếm hay cản trở việc sử dụng đất bình thường của các chủ thể khác.
2.1.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở là việc Nhà nước thông qua các quy định pháp luật đặt ra những ràng buộc đối với các chủ thể khi tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân theo. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, chuyển nhượng QSDĐ ở được xác định là hợp pháp và có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
2.1.2.1. Về điều kiện chung
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất ở được thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở khi có các điều kiện: “Có giấy chứng
nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013; đất không có tranh chấp; QSDĐ ở không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất”. Cụ thể:
Một là, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013
đất đều được cấp một loại giấy chứng nhận là “giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nhưng với nội dung
thông tin khác nhau tùy thuộc vào phạm vi quyền của họ. GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý chính thức ghi nhận quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể, ghi nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất ở, từ đó để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, trong đó, quy định rõ các nội dung: (a) Thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì GCNQSDĐ được cấp riêng cho người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất. Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản, tiếp theo ghi hình thức sở hữu tài sản trên thửa đất (hình thức thuê, mượn, ...) của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn,…; (b) Thông tin về thửa đất; (c) hình thức sử dụng đất (hình thức sử dụng chung hoặc riêng); (d) mục đích sử dụng đất; (e) thời hạn sử dụng đất; (g) nguồn gốc sử dụng đất (được Nhà nước giao đất, cho thuê hay công nhận QSDĐ). Trong trường hợp nhận chuyển QSDĐ thì phải lần lượt ghi hình thức nhận chuyển quyền (nhận chuyển đổi; chuyển nhượng; nhận thừa kế; nhận tặng cho,...); tiếp theo ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên GCNQSDĐ đã cấp lần đầu (ví dụ: “nhận chuyển nhượng QSDĐ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”).
Dựa vào các thông tin trên GCNQSDĐ, chúng ta có thể xác nhận được ai có quyền chuyển nhượng; QSDĐ có được phép chuyển nhượng không (căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất được Nhà nước giao, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền hàng năm,...); và vị trí thửa đất, mục đích sử dụng đất,... Do vậy, có thể coi GCNQSDĐ là giấy thông hành không thể thiếu đối với các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói chung và đất ở nói riêng .
Giấy chứng nhận không chỉ ghi nhận quyền của người sử dụng đất mà còn ghi nhận cả quyền của chủ sở hữu tài sản trên đất. Quy định về việc ghi thông tin
về người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản trên đất theo hướng dẫn tại điểm a khoản 2 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT có thể dẫn đến tranh chấp nếu không có cơ chế quản lý chặt chẽ về hoạt động đăng ký đối với cả QSDĐ và tài sản trên đất. Ví dụ, A là người sử dụng đất, B là chủ sở hữu nhà ở được xây dựng trên thửa đất đó. A chuyển nhượng QSDĐ cho C (C không hề được A thông báo B là người chủ sở hữu tài sản trên đất). Giao dịch giữa A và C được coi là hợp pháp. Tuy nhiên, quyền và lợi ích hợp pháp của cả B và C đều có thể bị ảnh hưởng bởi về nguyên tắc, người có QSDĐ hợp pháp có đầy đủ các quyền năng đối với đất, bao gồm cả hoạt động khai thác, sử dụng đất. Nhưng C lại bị hạn chế các quyền năng này bởi sự xuất hiện của B.
Thời điểm thỏa mãn điều kiện “có GCNQSDĐ” là khi người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ. Liên quan đến GCNQSDĐ và người đứng tên trên GCNQSDĐ, có cách hiểu cho rằng, chỉ cần QSDĐ đã được cấp GCNQSDĐ là đáp ứng điều kiện chuyển quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, ai đứng tên trên GCN QSDĐ không quan trọng. Tuy nhiên, theo quy định tại các Điều 99 (trường hợp sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ), Điều 168 (thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất) Luật Đất đai 2013, thì người được thực hiện quyền chuyển nhượng phải đồng thời là người đứng tên trên GCNQSDĐ. Bởi như đã phân tích, GCNQSDĐ vừa là giấy thông hành, vừa là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể. Đồng thời, căn cứ vào thông tin ghi trên GCNQSDĐ, các bên liên quan sẽ xác định được quyền sử dụng được ghi trong GCNQSDĐ có được phép chuyển nhượng hay không.
Như vậy, GCNQSDĐ là điều kiện bắt buộc trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nói riêng. Tuy nhiên, điều kiện này có ngoại lệ được quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013, đó là: Trường hợp tất cả người nhận thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở
Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền nhưng lại được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Hai là, quyền sử dụng đất không có tranh chấp
Khi QSDĐ ở đang có tranh chấp, có sự xung đột về lợi ích cũng như quyền và nghĩa vụ với các chủ thể khác thì đồng nghĩa với việc đang tồn tại chủ thể khác cũng có quyền và lợi ích đối với QSDĐ ở đó. Nếu để chủ thể đang có QSDĐ ở thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể liên quan; đồng thời dễ dẫn đến các tranh chấp về QSDĐ ở kéo dài, gây ảnh hưởng đến các bên tranh chấp cũng như lợi ích của Nhà nước. Vì thế, một mặt để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định đoạt (mua bán, chuyển nhượng) các tài sản đang có tranh chấp. Tuy nhiên, cần phải xác định như thế nào là đất có tranh chấp, bản chất của tranh chấp đó là để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh chấp hay việc “tranh chấp” đó chỉ với mục đích làm cho người có quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất đó.
Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, “tranh chấp đất đai
là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Nội dung tranh chấp trong tranh chấp đất đai là quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất, tuy nhiên, “quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất” là một khái niệm quá rộng và sự quy định thiếu tính cụ thể này đã dẫn đến
tình trạng việc gì liên quan đến đất đai đều được coi là tranh chấp đất đai. Hiện nay, có nhiều dạng tranh chấp đất đai như: Tranh chấp ranh giới, mốc giới; tranh chấp các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ở; tranh chấp về chia thừa kế QSDĐ ở; tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là QSDĐ ở…
Thực tế đã cho thấy, có nhiều trường hợp chỉ vì không muốn cho người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nên có người đã tạo ra lý do tranh chấp. Khi đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai, các tổ chức có liên quan đến việc thực hiện thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở