từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn
2.2.1. Khái quát tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn những năm qua
2.2.1.1. Vài nét về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Lạng Sơn
- Về vị trí địa lý, Lạng Sơn là một tỉnh miền núi của vùng Đông Bắc. Đây là điểm nút của sự giao lưu kinh tế với các tỉnh phía Tây như Cao Bằng, Thái Nguyên, Bắc Kạn, phía Đông như tỉnh Quảng Ninh, phía Nam như Bắc Giang, Bắc Ninh, thủ đô Hà Nội; phía Bắc tiếp giáp với Trung Quốc với 2 cửa khẩu quốc tế (cửa khẩu đường bộ Hữu Nghị và cửa khẩu đường sắt Đồng Đăng), 2 cửa khẩu quốc gia (Chi Ma, Bình Nghĩa) đây là điều kiện rất thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế, khoa học – công nghệ với các tỉnh phía Nam trong cả nước, với Trung Quốc và qua đó sang các nước vùng Trung Á, châu Âu và các nước khác……
- Về dân cư, Lạng Sơn có khoảng 781.655 người (theo điều tra dân số
01/04/2019); có tỷ lệ dân tộc thiểu số chiếm trên 82% với nhiều dân tộc anh em cùng chung sống như: Tày, Nùng, Hoa, Mông, Dao…, trong đó, người dân tộc Nùng chiếm 42,97%, Tày chiếm 35,92%, Kinh 16,5%, còn lại là các dân tộc Dao, Hoa, Sán Chay, H'Mông...
- Về tình hình quản lý đất đai, tổng diện tích đất tự nhiên của Lạng Sơn là 830.521 ha. Hiện nay, công tác quản lý đất đai tiếp tục được tăng cường, trong đó các hồ sơ giao đất, thuê đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được triển khai thực hiện nhanh chóng (tính đến hết
21.539 giấy chứng quyền quyền sử dụng đất, đạt 430,78% kế hoạch; trong đó cấp cho tổ chức được 179 giấy, cấp cho hộ gia đình cá nhân được 21.360 giấy). Tỉnh cũng quan tâm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án; tập trung giải quyết tranh chấp đất có nguồn gốc từ nông lâm trường; hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính của 165 xã đưa vào vận hành, khai thác sử dụng...[3]
- Về tình hình kinh tế - xã hội, dưới sự lãnh đạo, chỉ đạo, điều hành sâu sát, quyết liệt, linh hoạt, có trọng tâm, trọng điểm của Tỉnh uỷ, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn; sự giúp đỡ, phối hợp của các sở, ban, ngành đã tác động rất rõ rệt đến tỉnh Lạng Sơn đặc biệt tại các khu vực miền núi, biên giới trên tất cả các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, quốc phòng an ninh… Cụ thể, về kinh tế, tỉnh Lạng Sơn tiếp tục phát triển và cơ cấu chuyển dịch đúng hướng đó là đẩy mạnh ngành dịch vụ - công nghiệp - thương mại [3]; đời sống người dân được nâng cao, thu nhập bình quân của người đạt 35,45 triệu đồng/người/năm [19]; tiếp tục tập trung đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đặc biệt khu kinh tế cửa khẩu[3]. Bên cạnh đó, công tác giải quyết việc làm, đảm bảo an sinh xã hội tiếp tục được quan tâm thực hiện; các chính sách về dân tộc, tôn giáo được thực hiện kịp thời, đúng quy định; đời sống vật chất, tinh thần của đồng bào các dân tộc từng bước được cải thiện, không để phát sinh những vấn đề nổi cộm về tôn giáo… gây ảnh hưởng đến tình hình an ninh, chính trị, kinh tế của tỉnh Lạng Sơn.
2.2.1.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn những năm qua
Trong những năm qua, việc chuyển nhượng QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn rất sôi động và có nhiều diễn biến phức tạp, thể hiện ở mấy vấn đề sau đây:
Thứ nhất, kết quả chuyển nhượng QSDĐ ở của các hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn 2015 - 2019 theo số liệu tổng hợp từ Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Lạng Sơn cho thấy, tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa tỉnh rất sôi động. Trong giai đoạn 2015 - 2019 tỉnh Lạng Sơn có tổng 12.347 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng QSDĐ ở nhưng phân bố không đồng đều
giữa các huyện. Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở diễn ra sôi động nhất tại thành phố Lạng Sơn và huyện Can Lộc. Điều này được lý giải bởi sự phát triển kinh tế tại địa bàn này nổi trội hơn so với các huyện khác do có các tuyến đường quan trọng đi qua và khu vực cửa khẩu dẫn đến khoảng cách trong giao dịch chuyển nhượng đất giữa các huyện có sự chênh lệch lớn.
Thứ hai, kết quả chuyển nhượng QSDĐ ở của tổ chức, doanh nghiệp trong
nước và nước ngoài chuyển nhượng QSDĐ ở và chuyển nhượng các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015 – 2019. Kết quả điều tra theo số liệu tổng hợp từ Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Lạng Sơn, từ năm 2015 - 2019 tại tỉnh Lạng Sơn, hàng loạt các dự án xây dựng nhà ở để bán, kết hợp bán và cho thuê được xây dựng và thực hiện chuyển nhượng QSDĐỞ trên thị trường như: Dự án Khu đô thị mới Phú Lộc; Dự án Khu đô thị Nam Hoàng Đồng I; Dự án N20 thị trấn Cao Lộc; Dự án tổ hợp trung tâm thương mại, khách sạn và nhà phố shop - house; Dự án tiểu khu tái định cư khối 2 Vĩnh Trại; Dự án khu đô thị Nam Nguyễn Đình Chiểu và việc quản lý và sử dụng đất tại xã Mai Pha, TP. Lạng Sơn. Những dự án trên góp phần làm cho thị trường chuyển nhượng QSDĐỞ sôi động hơn và giá đất cao hơn so với trước đây.
2.2.2. Những kết quả đạt được trong thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn
Thứ nhất, nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ qua các giai đoạn khác nhau, đặt trong mối quan hệ tổng thể của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan cho thấy, không thể phủ nhận, cho đến thời điểm hiện nay, chúng ta đã có một hệ thống pháp luật tương đối toàn diện, đầy đủ, từ pháp luật hình thức đến pháp luật nội dụng điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ hai, sự thay đổi được biểu hiện ở những vấn đề cơ bản sau đây:
+ Pháp luật đất đai với xu hướng ngày càng mở rộng các phương thức tiếp cận đất đai của nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài; đồng nghĩa với sự
chuyển nhượng QSDĐ ở trên thị trường. QSDĐ ở là đối tượng của giao dịch cũng ngày càng phong phú và đa dạng hơn;
+ Sự tương thích và thống nhất giữa pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật về doanh nghiệp, về đầu tư với xu hướng đơn giản, phù hợp với nhu cầu của thực tế cuộc sống, tạo điều kiện cho các chủ thể tham gia giao dịch có hành lang pháp lý đầy đủ, an toán và dễ tiếp cận cũng là một trong những lợi thế lớn cho các chủ thể tham giao giao dịch phòng ngừa được các rủi ro.
+ Sự đơn giản hóa các thủ tục hành chính, nới lỏng các điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, kiện toàn hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về đất đai,…là những thay đổi quan trọng để tính pháp lý của tài sản giao dịch là QSDĐ ở được hợp pháp, đảm bảo sự an toàn pháp lý khi giao dịch và thuận lợi trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng.
+ Việc tăng cường sự hoạt động của các thể chế trung gian như: Văn phòng Đăng ký QSDĐ, Trung tâm phát triển quỹ đất, Văn phòng công chứng, các tổ chức, cá nhân tư vấn, môi giới, định giá và sự hoạt động tích cực của các cơ quan chức năng khác đã tạo điều kiện rất thuận lợi, an toàn, nhanh chóng và hiệu quả cho các chủ thể giao dịch chuyển nhượng. Việc đưa những hợp đồng mẫu và khuyến khích các chủ thể tham gia thị trường nghiên cứu và vận dụng trong các giao dịch cũng là những thay đổi mang tính định hướng tích cực.
Thứ ba, những thay đổi về phát luật trên đã mang lại những kết quả tích cực
đáng ghi nhận trong thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn. Theo đó, các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phi chính quy, giất tờ trao tay đã dần nhường chỗ cho các giao dịch hợp pháp, với đầy đủ các quy trình, thủ tục. Thị trường dẫn vào thế ổn định, giá cả bớt leo thang, tình trạng sốt đất cục bộ cũng được đẩy lùi, nạn đầu cơ và kích cầu ảo vốn phổ biến trong thời gian trước đây thì nay đã lắng xuống. Rủi ro trong giao dịch cũng được giảm đáng kể. Các giao dịch diễn ra trên thị trường cũng trật tự, văn minh hơn, với thủ tục quy về một đầu mối, thời gian được rút ngắn, thái độ ứng xử của cán bộ thực hiện
các thủ tục được cái tiến. Do vậy, các chủ thể tham gia giao dịch không còn cảm thấy bị phiền hà, sách nhiễu như trước đây và chi phí cũng được giảm dần.
Như vậy, từ thực tiễn thi hành trên địa bản tỉnh Lạng Sơn, có thể nhận thấy việc áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở về cơ bản đã áp dụng đúng theo các quy định của pháp luật, đảm bảo tính hợp pháp của các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần phát triển bền vững, lành mạnh thị trường bất động sản.
2.2.3. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn
Bên cạnh những kết quả đạt được, pháp luật hiện hành và thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở còn bộc lộ những điểm hạn chế, bất cập như sau:
Một là, về chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Pháp luật đất đai chưa đảm bảo sự đẳng giữa các tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài trong kinh doanh và giao dịch QSDĐ ở. Tổ chức, cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng như tổ chức trong nước. Điều này, phần nào cũng ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư của tỉnh Lạng Sơn và sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung. Ngoài ra, thực tế các hộ gia đình, cá nhân cũng thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khá sôi động, thường xuyên tiến hành các hoạt động “mua
bán đất” trao tay; bán nhà ở “trên giấy” dưới dạng hợp đồng góp vốn hoặc chuyển
nhượng hợp đồng góp vốn không qua thủ tục công chứng; công chứng hợp đồng ủy quyền toàn bộ…..
Hai là, về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Về nguyên tắc, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng QSDĐ thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, điều kiện này áp dụng tại tỉnh Lạng Sơn còn tồn tại nhiều hạn chế khó khăn:
của chủ sở hữu tài sản nên đã gây những khó khan, cản trở cho quá trình công chứng và thực hiện thủ tục sang tên trước bạ cho chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ trong trường hợp quyền sử dụng đất là của 01 người và quyền sở hữu tài sản là 01 chủ thể khác hoặc trên GCNQSDĐ không có thông tin về tài sản trên đất.
(ii) Pháp luật qua nhiều thời kỳ có sự thay đổi về cấp GCNQSDĐ của vợ chồng qua nhiều thời kỳ cũng gây nên những rắc rối và cản trở đến việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ khi trả lời cho nhu cầu QSDĐ ở khi chỉ đứng tên vợ hoặc chỉ đứng tên chồng thì được coi là tài sản chung của vợ chồng hay là tài sản riêng của vợ hoặc chồng.
(iii) Nhiều giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở không tuân thủ các điều kiện chuyển nhượng mà vi phạm chủ yếu là đất chưa được cấp GCNQSDĐ ở hoặc GCNQSDĐ mang tên một chủ thể khác, chẳng hạn, vụ án dân sự yêu cầu tuyên bố hợp đồng CNQSDĐ ở vô hiệu có nội dung như sau:
Khoảng tháng 6 năm 2015, bà Đường Thị D và ông Nguyễn Ngọc T thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 181, tờ bản đồ số 13 bản đồ địa chính phường C, có gắn liền công trình vật kiến trúc trên đất; địa chỉ số W, đường Đ, phường C, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn với giá là 700.000.000đ (bẩy trăm triệu đồng); ông Nguyễn Ngọc T đã trả bà Đường Thị D 550.000.000đ (năm trăm năm mươi triệu đồng) và cam kết sau khi hoàn tất thủ tục sang tên thì ông Nguyễn Ngọc T có trách nhiệm thanh toán nốt số tiền còn thiếu, nếu bà Đường Thị D không bán thì bà Đường Thị D có trách nhiệm trả ông Nguyễn Ngọc T số tiền đã nhận. Ngày 01 tháng 7 năm 2015 bà Đường Thị D và ông Nguyễn Ngọc T ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất nói trên. Khi bà Đường Thị D đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Ngọc T, ông Nguyễn Ngọc T mới biết giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất đó mang ông Nguyễn Thanh S và bà Đường Thị D. Ông Nguyễn Ngọc T tự nhận thấy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông với bà Đường Thị D không phù hợp với quy định của pháp luật, nên đã chủ động gặp ông
Nguyễn Thanh S đề hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, nhưng ông Nguyễn Thanh S không đồng ý chuyển nhượng. Sau nhiều lần liên lạc, yêu cầu bà Đường Thị D trả lại tiền nhưng không có kết quả, nên tháng 5 tháng 2016, ông Nguyễn Ngọc T đã tự sửa chữa nhà và quản lý sử dụng nhà đất từ đó cho đến nay. Khi thấy ông Nguyễn Ngọc T tu sửa lại ngôi nhà nói trên, ông Nguyễn Thanh S ngăn cản và gửi đơn yêu Công an thành phố L, tỉnh Lạng Sơn và Uỷ ban nhân dân phường C, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn xem xét giải quyết. Ngày 27 tháng 10 năm 2017 ông Nguyễn Thanh S khởi kiện ông Nguyễn Ngọc T [1];
Ngoài ra, có những trường hợp người sử dụng đất còn làm giả GCNQSDĐỞ để thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ để mục đích kiếm lời. Điển hình là trường hợp: Khu đất Thùng Cải – Cóc Hóp, thôn Bản Duộc, xã Hòa Bình, huyện Bình Gia là khu đất rừng, trước năm 2015 chưa giao chủ thể quản lý. Tuy nhiên, đến năm 2015, một số hộ trú tại xã Long Đống, huyện Bắc Sơn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, từ tháng 5/2012, một số cá nhân ở xã Long Đống, huyện Bắc Sơn viết đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên những thửa đất ở khu vực Thùng Cải – Cóc Hóp. Đến tháng 12/2014, UBND xã Hòa Bình lập tờ trình về việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp. Trên cơ sở đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các hộ dân có xác nhận của Chủ tịch UBND xã Hòa Bình và Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Gia, UBND huyện Bình Gia đã ban hành Quyết định số 2897/QĐ-UBND về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất tại khu vực Thùng Cải – Cóc Hóp cho 6 hộ trú tại xã Long Đống, huyện Bắc Sơn (cấp 7 giấy chứng nhận, tổng số 9 thửa đất với diện tích 1.633.825 m2) [31]. Sau đó, 06 hộ dân này đã chuyển nhượng đất trên cho các chủ thể sử dụng khác. Tuy nhiên, sau khi tiến hành thanh tra việc thực hiện thủ tục lập hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu vực Thùng Cải – Cóc Hóp không đúng trình tự, quy định. Một số thông tin trong đơn