LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
3.1. Định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đất ở
3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải phải đảm bảo theo đúng đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước
Quyền sử dụng đất ở là một loại tài sản đặc biệt gắn liền với đất đai là lãnh thổ, là tài nguyên quốc gia, là nơi sinh sống của người dân do Nhà nước là đại diện cho chủ sở hữu toàn dân. Thực tế, các kết quả đạt được của quá trình xây dựng pháp luật đều gắn chặt với các chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước. Những chính sách này là cơ sở để xác định những định hướng phát triển của đất nước trong từng thời kỳ. Từ Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII cho đến nay, Đảng Cộng sản Việt Nam đã xác định định hướng chung: “Tổ chức
quản lý tốt thị trường bất động sản, chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị, phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý Nhà nước. Tạo điều kiện thuận lợi để chuyển QSDĐ. Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư”. Đặc biệt, Văn kiện Đại
hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Đảng Cộng sản Việt Nam đã đặt mục tiêu “tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để thị trường bất động
sản vận hành thông suốt, phù hợp quy luật cung cầu nhằm khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản, kết cấu hạ tầng trên đất, ngăn ngừa đầu cơ, lãng phí”. Pháp luật Việt Nam đã cụ thể định hướng này bằng việc
xây dựng và thay thế nhiều văn bản pháp luật, ngày càng tạo thuận lợi cho các giao dịch về QSDĐ ở cũng như tăng tính an toàn cho các bên trong quá trình giao kết và thực hiện giao dịch.
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện các lĩnh vực pháp luật có liên quan
Luật Đất đai là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật nhưng cũng có mối liên hệ mật thiết với các ngành luật khác như Luật Dân sự, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Tín dụng - Ngân hàng.... Trong các mối liên hệ này, các quy phạm pháp luật giữa các ngành luật có mối quan hệ hỗ trợ, bổ sung cho nhau để điều chỉnh được các quan hệ xã hội ngày càng đa dạng và phức tạp trên thực tế. Do vậy, việc đổi mới và hoàn thiện pháp luật đất đai phải đặt trong mối liên hệ với các ngành luật có liên quan nhưng coi Bộ luật Dân sự làm gốc. Qua đó, ngăn ngữa được sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa pháp luật đất đai và các ngành luật khác khi điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở.
3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải gắn liền với công cuộc cải cách nền hành chính nhà nước
Hoàn thiện pháp luật đất đai về chuyển nhượng QSDĐ ở phải thực hiện cùng với việc đẩy mạnh cải cách nền hành chính của nhà nước như: thủ tục hành chính; tinh giảm bộ máy, chú trọng tới đổi mới tổ chức và hoạt động của các cơ quan nhà nước từ Trung ương tới địa phương. Trong thời gian vừa qua, hoạt động quản lý nhà nước nói chung và quản lý nhà nước về đất đai nói riêng đã có những bước cải thiện đáng kể; cụ thể: các thủ tục hành chính đã từng bước được đơn giản, thời gian rút ngắn; bộ máy các cơ quan quản lý trực tiếp về đất đai đã được tinh giản. Chẳng hạn: trong công tác cấp, đổi giấy chứng nhận QSDĐ ở (thành lập Văn phòng đăng ký QSDĐ một cấp, thuộc Sở tài nguyên và môi trường, có chi nhánh tại các quận, huyện). Những đổi mới này đã được quy định trong Luật Đất đai 2013 và cần tiếp tục hoàn thiện để nâng cao trong thực tiễn áp dụng về chuyển nhượng QSDĐ ở, đặc biệt góp phần đáp ứng được mục đích của pháp luật điều chỉnh được quan hệ xã hội một cách lâu dài, tránh sự lạc hậu và phát huy được hiệu quả trong thực tế.
3.1.4. Hoàn thiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải phù hợp với các điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế- xã hội
Chuyển nhượng QSDĐ ở là quan hệ pháp luật có đối tượng tài sản là QSDĐ ở. Quan hệ này sẽ được thực hiện trên thị trường bất động sản, do đó nó sẽ chịu sự chi phối của các quy luật thị như quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh….. Chính vì vậy, khi hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai về chuyển nhượng QSDĐ ở không thể bỏ qua yếu tố này. Các quy định về giao đất, cho thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá chuyển nhượng QSDĐ, các vấn đề tài chính khác liên quan đến sử dụng đất là những nội dun và đều xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đảm bảo hài hoà các lợi ích của các chủ thể sử dụng đất, lợi ích quốc gia và tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa nhưng cũng tránh việc tập trung quyền quyết định QSDĐ trong tay nhóm chủ thể thiểu số.
3.1.5. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải đảm bảo hội nhập kinh tế quốc tế
Trong xu thế chung hiện nay, các quốc gia muốn phát triển kinh tế - xã hội thì phải mở rộng các mối quan hệ với các quốc gia, vùng lãnh thổ trên thế giới. Việt Nam cũng không ngoại lệ khi đang trong quá trình đổi mới, chúng ta đã và đang thực hiện đường lối, chính sách đó là hội nhập với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới. Để hiện thực hoá các chính sách, đường lối đó, Nhà nước đã có nhiều quy định của pháp luật phù hợp bảo đảm môi trường pháp lý thông thoáng cho các tổ chức, các đơn vị kinh tế nước ngoài khi đầu tư tại Việt Nam, trong đó có các quy định của pháp luật đất đai, như: người Việt Nam định cư ở nước ngoài không chỉ có các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 mà còn được thực hiện các quyền cụ thể khác đối với QSDĐ như: các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng QSDĐ và các quyền này được thực hiện như thế nào, điều kiện ra sao còn phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất đai. Như vậy, khi hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng phải luôn chú ý để bảo đảm sự xích lại gần nhau giữa pháp luật đất đai Việt Nam và pháp luật đất
đai của các nước trên thế giới, các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên cũng như các thông lệ quốc tế. Qua đó, vừa thu hút được đầu tư nước ngoài vào Việt Nam vừa bảo đảm lợi ích của các chủ thể đó cũng như bảo đảm được sự phát triển kinh tế của Việt Nam trong mối quan hệ hội nhập với các nước trên thế giới.
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
3.2.1. Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Thứ nhất, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Không chỉ riêng Luật Đất đai năm 2013, quan hệ chuyển QSDĐ còn được quy định ở rất nhiều các văn bản pháp luật khác: Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, các Luật về thuế…, bởi vậy, cần phải có sự hoàn thiện một cách có hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan để tạo sự thống nhất cần thiết, tạo thuận lợi cho quá trình áp dụng pháp luật về đất đai. Để làm được điều này, Nhà nước cần thể chế hóa các quan điểm, định hướng trong chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai, đồng thời, phải theo sát tình hình thực tiễn để đưa ra những điều chỉnh phù hợp, tháo gỡ kịp thời những vướng mắc tồn tại trong quá trình thực hiện pháp luật.
Bên cạnh việc tạo ra một hành lang pháp lý ngày càng chặt chẽ, cần phải có chế tài xử phạt nghiêm minh, mạnh mẽ hơn nữa đối với những hành vi, vụ việc vi phạm để qua đó tạo điều kiện cho một thị trường chuyển nhượng QSDĐỞ hay thị trường bất động sản lành mạnh ra đời.
Thứ hai, sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật đất đai liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
(i) Đối với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở:
- Đất đai ở Việt Nam chỉ thuộc về một chủ sở hữu duy nhất đó là toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, các cá nhân, tổ chức và người sử dụng đất
để chính xác về mặt pháp lý, Luật Đất đai nên quy định đầy đủ là “QSDĐ không
có tranh chấp”.
- Đối với điều kiện “đất không có tranh chấp”, để tránh tình trạng áp dụng pháp luật không thống nhất tại các địa phương thì cần phải có hướng dẫn về cách hiểu như thế nào là “đất có tranh chấp” hoặc “đất không có tranh chấp”? Cơ
quan nào có thẩm quyền xác nhận tình trạng đất có tranh chấp? Ngoài ra, trong trường hợp đất có tranh chấp nhưng tranh chấp đã được giải quyết xong theo quy định của pháp luật thì có cần sự xác nhận không?
- Về điều kiện “QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án”, để tương thích với quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 về việc kê biên có thể được áp dụng như một biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy, người giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản thì pháp luật cần bổ sung quy định cấm thực hiện hoạt động chuyển quyền trong trường hợp “QSDĐ bị kê biên theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự”.
(ii) Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở:
- Pháp luật cần quy định cụ thể cách thức bảo vệ quyền lợi cho người thứ ba ngay tình trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở. Người thứ ba ngày tình thường nhận chuyển nhượng QSDĐ ở chủ yếu dựa vào giấy tờ được cơ quan thẩm quyền xác nhận mà không tìm hiểu cụ thể về nguồn gốc cũng như hiện trạng sử dụng. Tuy nhiên, sau khi giao dịch được thực hiện và xảy ra tranh chấp, thì hợp đồng lại bị xử là vô hiệu do bên chuyển nhượng QSDD đất ở không phải là chủ sử dụng đất hợp pháp... Điều này gây thiệt hại về lợi ích vật chất cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở và thực tế khi yêu cầu bên chuyển nhượng hoàn trả lại những gì đã nhận mà cụ thể là tiền cho bên chuyển nhượng gặp rất nhiều khó khăn, rắc rối do cơ chế giải quyết chậm và kém hiệu quả.
- Các văn bản hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở không nên quy định mẫu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở mà chỉ nêu các điều khoản cơ bản cần có mang tính chất định hướng cho các bên mà vẫn phát huy tối đa ý chí tự nguyện, tự thỏa thuận.
(iii) Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở:
f- Tiếp tục đơn giản về thủ tục đăng ký chuyển QSDĐ ở giúp người dân chủ động hơn khi đi đăng ký QSDĐ ở sau khi chuyển nhượng QSDĐ ở. Qua đó, giúp cho việc quản lý QSDĐ ở đạt hiệu quả cao hơn. Khi các thông tin về QSDĐ ở được công khai sẽ giúp cho các giao dịch về QSDĐ ở trong tương lai được đảm bảo an toàn pháp lý, hạn chế được mức thấp nhất những hành vi lừa đảo khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở.
- Pháp luật đất đai quy định việc chuyển nhượng QSDĐ ở có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền vào hồ sơ địa chính. Tuy nhiên, thực tiễn chuyển nhượng QSDĐ ở nhiều khi không hề phụ thuộc vào ý muốn của người chuyển nhượng mà phải phụ thuộc rất nhiều vào quá trình công tác làm thủ tục của cán bộ chịu trách nhiệm làm thủ tục chuyển nhượng… Điều này hoàn toàn trái với nguyên tắc tôn trọng sự tự do, thống nhất ý chí của các bên tham gia vào các giao dịch dân sự. Vì lẽ đó, để tránh những tiêu cực xảy ra trong quá trình làm thủ tục đăng ký đất đai, Nhà nước cần đưa ra các biện pháp hợp lý và biết cách phối hợp áp dụng các biện pháp này một cách hiệu quả như phổ biến pháp luật đến với người dân; nâng cao hiệu quả chủ trương dân biết, dân làm, dân kiểm tra; xây dựng hòm thư góp ý ở các cơ quan hành chính, các địa phương; có chính sách kỷ luật, xử phạt nghiêm khắc đối với các hành vi vi phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở của cán bộ, công chức nhà nước… Để có thể làm được điều này, cần phải có một hành lang pháp lý cụ thể, thống nhất, tập trung để tiện cho việc tìm kiếm quy phạm pháp luật để áp dụng; do đó, việc ban hành Luật đăng ký bất động sản đối với thực tiễn chuyển nhượng QSDĐ là việc cần thiết và cấp bách hiện nay.
Thứ ba, bổ sung Bộ luật Dân sự phần các hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Thực tiễn hiện nay, các hoạt động chuyển nhượng tài sản diễn ra rất phổ biến, nhất là chuyển nhượng QSDĐ ở, các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật này thỏa thuận, giao dịch với nhau bằng hợp đồng. Tuy nhiên, với những đặc trưng
định rõ ràng hơn trong chính Bộ luật Dân sự như: cần quy định về quan hệ sử dụng đất ở, các kiểu tranh chấp, khiếu nại QSDĐ ở cũng như cần phải mở rộng chủ thể của chuyển nhượng QSDĐ ở.
Quy định rõ các quan hệ sử dụng đất ở, tranh chấp, khiếu nại QSDĐ ở và nhà ở, mở rộng chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở.
Thứ tư, cần phân định rõ vai trò của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai trong việc quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Dù việc bổ sung phần các hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vào trong Bộ luật Dân sự là cần thiết, nhưng chỉ nên dừng lại ở việc đặt ra các quy định chung, cơ bản đối với loại quan hệ pháp luật này. Các vấn đề cụ thể, cốt lõi bên trong của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở sẽ được quy định chi tiết trong Luật Đất đai. Có như vậy, Bộ luật Dân sự Việt Nam mới trở thành “Luật chung trong ngành luật tư” một cách đúng nghĩa và “điều này sẽ góp phần đưa
Bộ luật Dân sự Việt Nam gần với thông lệ quốc tế hơn”.
Thứ năm, giải pháp hoàn thiện các chính sách pháp luật về nghĩa vụ tài chính và thủ tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính
- Việc tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở như hiện nay theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị hợp đồng đã dẫn đến tình trạng cho giá trong hợp đồng thấp hơn giá trị thực của việc chuyển nhượng, gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Để tránh tình trạng này xảy ra, cần phải có quy chế rõ ràng về việc xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở trong các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Thuế Thu nhập cá nhân,… Ngoài ra, cũng cần phải có quy định rõ ràng về mức thuế suất đi kèm, các biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá và bảng giá đất.