1.2.3.1. Về hình thức
Các điều khoản về hình thức là phần không thể thiếu của các loại hợp đồng tùy vào từng đối tượng của giao dịch và từng lĩnh vực mà pháp luật có quy định cụ thể về hình thức. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng giao dịch dân sự nên tuân thủ đầy đủ các quy định của Bộ Luật dân sự về hình thức hợp đồng và tuân thủ các quy định của hợp đồng về đất đất đai như phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định riêng.
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.
Nếu như BLDS 2005 có quy định riêng về hình thức của hợp đồng (Điều 401) thì đối với BLDS 2015, quy định riêng về hình thức của hợp đồng đã được xóa bỏ và hình thức hợp đồng sẽ áp dụng tương tự hình thức của giao dịch dân sự Điều 119. Một cách thực dụng và hợp lý, khi các qui định chung đã cụ thể thì các qui định riêng không cần nhắc lại, vì điều đó sẽ gây sự lãng phí trong việc biên soạn, in ấn văn bản pháp luật mà không mang lại lợi ích gì mới. Do đó, cách tốt nhất là qui định riêng chỉ nên qui định khái quát theo hướng chỉ dẫn áp dụng qui định chung có liên quan.
Như vậy, theo Điều 119 BLDS 2015 thì hình thức hợp đồng bao gồm 3 loại: lời nói, văn bản và hành vi cụ thể. Trong đó:
Hợp đồng bằng lời nói là những hợp đồng được giao kết dưới hình thức ngôn ngữ nói, bằng lời hay còn gọi là hợp đồng miệng. Theo đó, các bên giao kết hợp đồng trao đổi với nhau bằng lời nói, trực tiếp hoặc thông qua điện thoại, điện đàm, gửi thông điệp điện tử bằng âm thanh (tiếng nói)…để diễn đạt tư tưởng và ý muốn của mình trong việc xác lập, giao kết hợp đồng. Trừ những loại hợp đồng pháp luật qui định hình thức bắt buộc, các hợp đồng đều có thể được lập bằng lời nói.
Thực tiễn pháp lý: do việc giao kết hợp đồng bằng lời nói có ưu điểm là cách thức giao kết đơn giản, gọn nhẹ, nhanh chóng và ít tốn kém nên được sử dụng phổ biến trong giao dịch dân sự, nhưng ít được sử dụng trong giao dịch thương mại. Cũng vì sự tiện lợi của cách giao kết này mà trên thực tế, có nhiều hợp đồng đáng lẽ phải được lập bằng văn bản hoặc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực (chẳng hạn như hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng thuê bất động sản), nhưng để giản tiện, các bên thường lập dưới hình thức lời nói, nên đã dẫn đến những tranh chấp rất khó giải quyết.
Văn bản là chữ viết trên một phương tiện chứa đựng cố định. Khác với hợp đồng bằng lời nói vốn không để lại bằng chứng “khẩu thuyết vô bằng”, thì hợp đồng bằng văn bản đảm bảo sự thể hiện rõ ràng ý chí các bên cũng như nội dung của tưng điều khoản hợp đồng mà các bên muốn cam kết. Trong hình thức văn bản bao gồm 2 loại là: điện tử và văn bản truyền thống.
Điện tử: giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về quy định về giao dịch điện tử.
Văn bản truyền thống: là hình thức ngôn ngữ viết, được trình bày trên một chất liệu hữu hình nhằm thể hiện một nội dung xác định mà người ta có thể đọc, lưu giữ và bảo bảo đảm được sự toàn vẹn nội dung đó. Trong văn bản truyền thống bao gồm: “Giấy tay”, văn bản thường không có công chứng bao gồm văn khế, văn bản dưới dạng chứng nhận hợp đồng…và phiếu giữ xe, biên nhận… Văn bản có công chứng, chứng thực. Văn bản phải đăng kí, xin phép như: đăng kí hợp đồng, đăng kí quyền sỡ hữu, quyền sử dụng…
Hành vi cụ thể là một hình thức thể hiện của hợp đồng hiểu theo nghĩa hẹp. Bởi lẽ, việc tuyên bố ý chí bằng lời nói hay bằng chữ viết, suy cho cùng, cũng đều
bằng hành vi của con người. Tuy vậy, hình thức hợp đồng bằng hành vi cụ thể được nói đến trong trường hợp này không phải được diễn đạt bằng lời nói hay chữ viết mà chỉ được thể hiện bằng một hành động thuần túy.
Hình thức hợp đồng bằng hành vi cụ thể được thể hiện ra bên ngoài khá đa dạng. Hành vi cụ thể thường được sử dụng để xác lập các hợp đồng thông dụng, được thực hiện ngay, và trở thành thói quen phổ biến của lĩnh vực hoạt động liên quan, tại nơi giao dịch được xác lập, hoặc hành vi cụ thể cũng được sử dụng phổ biến trong các hoạt động dịch vụ dành cho số đông đại chúng mà bên cung cấp dịch vụ đã có qui chế hoạt động rõ ràng đã được công bố.
Ví dụ: hành vi mua báo hay mua vé số của người bán “dạo” hay mua hàng của người bán hàng “rong”, hành vi mua hàng trong các quán ăn tự phục vụ với món ăn tự chọn được làm sẵn (khi các bên đã biết rõ mặt hàng, giá cả và không cần trao đổi bằng lời trước khi kết lập hợp đồng)…
Trong nhiều trường hợp, khi một bên biết rõ nội dung lời đề nghị giao kêt hợp đồng từ phía bên kia và thể hiện đồng ý xác lập hợp đồng bằng một hành vi cụ thể, đã chuyển tín hiệu đồng ý đến cho bên kia biết thì hành vi cụ thể đó cũng được coi như hình thức biểu hiện của hợp đồng.
Ví dụ: A hỏi mượn xe của B, tuy B không trả lời đồng ý bằng lời nói hay văn bản, nhưng B đã tự mang xe đến giao cho A, thì hành vi của B giao xe cho A là hành vi xác lập hợp đồng.
1.2.3.2. Về nội dung
Theo Lê Xuân Hùng 2010 thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bao gồm các nội dung sau đây: Tên địa chỉ của các bên; Quyền, nghĩa vụ của các bên; Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; Giá chuyển nhượng; Phương thức thanh toán; Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; Các thông tin khác liên quan đến QSDĐ; Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
Nội dung của hợp đồng về QSDĐ: Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong BLDS 2015 cũng được áp dụng với
hợp đồng về QSDĐ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nội dung của hợp đồng về QSDĐ không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Mỗi điều khoản trong nội dung của hợp đồng có ý nghĩa pháp lý riêng, là cơ sở phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên, cơ sở giải quyết các tranh chấp về QSDĐ và liên quan đến quan hệ quản lý nhà nước về đất đai, mà trực tiếp là các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương. Những nội dung quan trọng trong nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.