Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trước ngày 01/7/1980 mà sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và huỷ hợp đồng trong các trường hợp:
+ Nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật nhưng hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng, nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng.
+ Đối với trường hợp mà bên chuyển nhượng đã nhận tiền của bên nhận chuyển nhượng nhưng chưa giao đất cho họ mà đất đó đã bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích công cộng và có đền bù cho bên chuyển nhượng đất.
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà toàn bộ hoặc một phần nội dung của hợp đồng vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.
Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993. Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức nên về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đai được xác lập trong thời kỳ này là hợp đồng trái pháp luật; do đó nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu.
Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập từ sau ngày 15/10/1993. Nếu không có đủ các điều kiện để công nhận hợp đồng như đã phân tích ở trên thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu, theo Nguyễn Xuân Cường (2011), vấn đề lỗi, trách nhiệm bồi thường thiệt hại và thiệt hại được xác định theo Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình. Trong đó khi xác định lỗi và trách nhiệm bồi thường thiệt hại, Nghị quyết 02/2004/NQ- HĐTP dẫn chiếu đến điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQHĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân
tối cao, là việc giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu. Hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có đối tượng của hợp đồng là khác nhau nên dùng quy định của hợp đồng mua bán nhà ở để áp dụng cho hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thể coi là một sự “cẩu thả” trong kỹ thuật lập pháp, đòi hỏi người áp dụng pháp luật phải tự “suy diễn” cho phù hợp với đối tượng hợp đồng là QSDĐ.
Theo Phạm Xuân Thắng (2012), theo đó việc xác định lỗi và trách nhiệm bồi thường thiệt hại như sau:
- Đối với hợp đồng mua bán vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện, do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối, đe doạ, do người xác lập không nhận thức được hành vi của mình, thì áp dụng quy định của điều luật tương ứng để xác định lỗi của bên bán hoặc lỗi của bên mua.
- Trường hợp hợp đồng vô hiệu do lỗi của hai bên, trừ trường hợp Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, thì Toà án phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.
- Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.
- Nếu bên nhận chuyển nhượng có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu, thì bên chuyển nhượng chỉ phải trả cho bên nhận chuyển nhượng số tiền đã nhận và bên nhận chuyển nhượng phải giao lại đất cho bên chuyển nhượng (nếu đã nhận); nếu bên nhận chuyển nhượng có lỗi làm cho đất thoái hóa, giảm giá trị sử dụng thì phải bồi thường khoản tiền bên chuyển nhượng đã bỏ ra để khôi phục tình trạng ban đầucủa đất. Nếu giá đất giảm làm cho bên chuyển nhượng thiệt hại thì bên chuyển nhượng phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giữa giá trị QSDĐ mà hai bên đãthỏa thuận với giá trị QSDĐ theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc thiệt hại khác nếu có.
- Nếu bên chuyển nhượng có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu, thì bên chuyển nhượng phải trả cho bên nhận chuyển nhượng số tiền đã nhận và bên nhận chuyển nhượng phải giao lại đất cho bên chuyển nhượng (nếu đã nhận). Nếu giá đất tăng làm cho bên nhận chuyển nhượng bị thiệt hại thì bên chuyển nhượng phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá.
Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm: Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làmhuỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị QSDĐ, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị QSDĐ do các bên thoả thuận với giá trị QSDĐ tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.
Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá giá trị QSDĐ và xác định thiệt hại về đất như sau: Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá trị QSDĐ và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị QSDĐ được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
Ngoài ra khi xem xét hợp đồng dân sự vô hiệu cần lưu ý: Quy định hợp đồng chính vô hiệu thì hợp đồng phụ cũng vô hiệu không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, cụ thể biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụtrong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thường được các bên lựa chọn là đặt cọc. Nếu hợp đồng có nghĩa vụ được đảm bảo đã được thực hiện toàn bộ hay một phần sau đó mới bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu thì biện pháp bảo đảm vẫn có hiệu lực. Ví dụ khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấ bị tuyên bố là vô hiệu thì bên nhận chuyển nhượng phải trả lại đất và bên chuyển nhượng trả lại tiền đã nhận, khi đó biện pháp bảo đảm vẫn có giá trị để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ.