2.1.1. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Để đảm bảo tốt nhất về quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất, khắc phục những thiếu sót, giải quyết hài hòa lợi ích của người sử dụng đất, chủ đầu tư và Nhà nước. Pháp luật đất đai quy định về các nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, từ đó giảm thiểu việc khiếu kiện của người bị thu hồi đất trong việc bồi thường.
Để thực hiện được mục tiêu đó, Luật Đất đai 2013 đã quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể tại Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định:
Thứ nhất, Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người này có đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước có trách nhiệm phải bồi thường phần thiệt hại.
Theo nguyên tắc này không phải bất cứ người bị thu hồi đất nào cũng được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà chỉ những người bị thu hồi đất thỏa mãn điều kiện tại Điều 75 Luật Đất đai 2013. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng mới được bồi thường. Những người bị thu hồi đất trong trường
hợp này không có lỗi do vi phạm luật đất đai hiện hành mà việc thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất của xã hội. Vì vậy, thu hồi đất không phải là chế tài của Nhà nước áp dụng đối với hành vi vi phạm pháp luật do người sử dụng đất gây ra nên họ được bồi thường khi thu hồi đất. Tuy nhiên, người bị thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng – an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng phải có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của luật đất đai 2013 thì mới được bồi thường về đất, điều này là hợp lý vì người bị thu hồi đất phải chứng minh được mình có QSDĐ hợp pháp đối với thửa đất bị thu hồi.
Thứ hai, Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất cùng mục đích sử dụng đất với loại đất thu hồi. Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất.
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích tức là, nếu người sử dụng đất có đất bị thu hồi là đất ở thì phải bồi thường bằng đất ở, đất bị thu hồi là đất nông nghiệp thì phải bồi thường bằng đất nông nghiệp. Hay việc bồi thường vẫn đảm bảo quyền ngang bằng của người sử dụng đất có đất bị thu hồi theo mục đích của chủ thể thu hồi được quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013. Bồi thường về đất phải đảm bảo căn cứ vào mục đích sử dụng đất để bồi thường đúng nhóm đất mà người sử dụng đất bị thu hồi. Bởi vì, khi người sử dụng đất bị thu hồi đất nông nghiệp thì họ sẽ
mất đi tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có gì có thể thay thế để làm tư liệu sản xuất nông nghiệp, từ đó cũng mất đi công cụ sản xuất và mất đi nguồn thu nhập. Khi người sử dụng đất bị thu hồi đất ở thì họ mất đi nơi cư trú, sinh sống quen thuộc khiến cuộc sống trở nên đảo lộn, khó khăn cho người dân. Vì thế, Nhà nước ưu tiên thực hiện bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng. Đây là hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mang tính chất bền vững, ít gây đảo lộn cuộc sống của người bị thu hồi đất. Để thực hiện được hình thức bồi thường này thì tại địa phương nơi bị thu hồi đất phải có quỹ đất để thực hiện.
Trong bối cảnh hiện tại, quỹ đất do Nhà nước quản lý ngày càng khan hiếm nên không thể thực hiện hình thức bồi thường bằng đất cho người bị thu hồi đất. Việc bồi thường bằng tiền có thể giải quyết được lợi ích tạm thời cho người dân nhưng không mang tính bền vững. Cách bồi thường này xuất phát từ quan niệm đất đai là tài sản có thể trả bằng tiền bồi thường để mua được một thửa đất tương đương. Bồi thường bằng tiền sẽ dựa theo bảng giá đất cụ thể của loại đất do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất. Quy định này ra đời nhằm ngăn ngừa tình trạng người bị thu hồi đất đòi hỏi giá bồi thường quá cao, do giá trị của đất tăng lên từ sự đầu tư của Nhà nước mang đến hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, tại một số thành phố lớn như: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng hiện tại đã không còn quỹ đất để bồi thường bằng đất. Ngoài ra, tại một số địa phương lợi dụng quy định không chặt chẽ của pháp luật đất đai, đã áp dụng bồi thường
bằng tiền đối với các thửa đất bị thu hồi. Với lý do tại địa phương không còn quỹ đất để bồi thường hoặc gây khó khăn cho người dân trong quá trình bồi thường để ép người dân phải chấp nhận phương án bồi thường bằng tiền nhằm trục lợi cho một số cá nhân và tổ chức. Theo đó, khi áp dụng bồi thường đất bằng tiền thì việc tính giá đất bồi thường sẽ dựa theo bảng giá đất cụ thể từng loại do UBND cấp tỉnh quyết định được xác định tại thời điểm thu hồi đất. Tuy nhiên, trên thực tiễn có nhiều trường hợp giá trị bồi thường về đất thấp hơn giá trị đất phổ biến trên thị trường, thời điểm chi trả bồi thường trên thực tế cũng bị kéo dài, cách thời điểm thu hồi đất khá dài. Vì vậy, người bị thu hồi đất cho rằng mình bị thiệt thòi nên không đồng thuận với phương án bồi thường, gây cản trở quá trình thu hồi đất.
Thứ ba, Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Nhà nước Việt Nam là Nhà nước pháp quyền của dân, do dân và vì dân, nguyên tắc chung của Nhà nước là dân chủ. Dựa trên tinh thần của nguyên tắc này, pháp luật đất đai quy định nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Tính dân chủ thể hiện ở việc xây dựng phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải lấy ý kiến của người bị thu hồi đất để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Tính công khai thể hiện ở việc công khai phương án bồi thường theo đúng quy định của pháp
luật để người dân thể hiện ý kiến. Mặt khác, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải được giải quyết khách quan, công bằng dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật để đảm bảo sự hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư, doanh nghiệp và người sử dụng đất trong quan hệ thu hồi đất. Việc bồi thường liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất. Do đó, các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai phải thực hiện kịp thời mà không một cơ quan, tổ chức, cá nhân nào được can thiệp không thực hiện bồi thường về đất cho người bị thu hồi đất.
2.1.2. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013. Nhà nước quy định về các điều kiện bồi thường nhằm tạo ra căn cứ để giải quyết khi lập phương án bồi thường. Điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được chia thành điều kiện chung và điều kiện riêng theo từng đối tượng sử dụng đất như sau:
Thứ nhất, về điều kiện chung. Nguyên nhân thu hồi đất Như đã trình bày ở trên, Nhà nước chỉ tiến hành bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất thuộc các trường hợp cụ thể tại Điều 61, 62, 63, 64, 65 Luật Đất đai 2013. Được xác định cụ thể như sau:
Một là, Thu hồi đất vì mục đích chung
Nhà nước có nhu cầu sử dụng lại đất trước đó đã giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua được giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện nhiệm vụ bảo vệ chủ quyền quốc gia dân tộc cụ thể trong các trường hợp quy định tại Điều 61 Luật Đất đai 2013.
Thu hồi để phát triển kinh tế - Xã hội
Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, Nhà nước với tư cách là chủ đầu tư lớn nhất có nhiệm vụ xây dựng cơ sở vật chất, sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia. Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong một số trường hợp được quy định cụ thể tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 điển hình như dự án xây dựng khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức….
Trong trường hợp thu hồi vì mục đích chung thì người sử dụng đất đương nhiên được bồi thường về đất vì xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất của Nhà nước. Đây là trường hợp người dân hy sinh lợi ích hợp pháp để đóng góp cho lợi ích chung của xã hội nhằm phát triển kinh tế đất nước, tức là người có công. Vì vậy, pháp luật quy định có bồi thường về đất cho những trường hợp này.
Hai là, Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai
Đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai thì được bồi thường trong trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp GCN QSDĐ được quy định tại Điều 11 NĐ 47/2014 ngày 15/5/2014 Quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Quy định này mang tính chuyển tiếp của Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, đảm bảo quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có tính lịch sử, lâu dài. Vì thời kỳ trước nhận thức về pháp luật đất đai của người dân và cơ quan Nhà nước còn hạn về vấn đề này, nên xảy ra trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền. Đến khi Luật Đất đai 2003 ra đời, nhận thức pháp luật của người dân và cơ quan Nhà nước đã có phần tiến bộ hơn nhưng vẫn phải đảm bảo QSDĐ có tính lịch sử lâu dài của người sử dụng đất vì hành vi giao đất sai thẩm quyền của cơ quan Nhà nước trong thời kỳ trước.
Ba là, thu hồi đất vì lý do khách quan khác
Ngoài 02 nhóm trường hợp thu hồi đất trên được Nhà nước bồi thường về đất thì pháp luật còn quy định Nhà nước bồi thường về đất khi thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Việc làm này mang ý nghĩa nhân văn sâu sắc, Nhà nước bồi thường về đất đối với trường hợp này nhằm mục đích quan tâm, chia sẻ với người sử dụng đất.
Như vậy, bồi thường về đất được xác định khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng; thu hồi đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Thứ hai, về điều kiện riêng. Trừ hai đối tượng hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng thì các đối tượng còn lại như: Người Việt Nam định cư tại nước ngoài; tổ chức được Nhà nước giao đất; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013. Ngoài ra, Điều kiện bồi thường về đất riêng cho từng đối tượng cụ thể như sau:
Đối với hộ gia đình, cá nhân: Khi bị Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng mà đất này không phải là đất thuê trả tiền hàng năm, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước thì sẽ được bồi thường theo quy định của Luật Đất đai. Trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ. Trường hợp này sẽ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp. Ngoài ra, người Việt Nam định cư tại nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam, có giấy chứng nhận quyền hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận thì vẫn được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng: Đối tượng này được bồi thường khi đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và được cấp giấy
chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận mà chưa được cấp.
Đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hoạt động sản xuất công nghiệp có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo quy định của luật đất đai mà chưa được cấp.
Đối với tổ chức được Nhà nước giao đất: Nhận thừa kề QSDĐ, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp và tiền nhận chuyển nhượng đã trả, số tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.
Đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê
Những điều kiện này được quy định tại luật đất đai hiện hành. Tuy nhiên, pháp luật nước ta thay đổi theo từng giai đoạn, từng thời kỳ với những quy định khác nhau. Quá trình quản lý đất đai cũng được thực hiện bởi các cơ quan khác nhau và QSDĐ cũng được xác lập bởi nhiều loại giấy tờ về QSDĐ khác nhau. Vậy nên, khi thu hồi đất thì không phải người sử dụng đất nào cũng được Nhà nước bồi thường. Tùy vào hình thức xác lập QSDĐ, thời gian sử dụng đất, từng loại đất và giấy tờ về QSDĐ mà Nhà nước bồi thường hoặc không bồi thường. Việc quy định các điều kiện bồi thường đất theo
từng thời kỳ pháp luật này gây ra những khó khăn như: Người sử dụng đất không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất do pháp luật giữa thời kỳ này và thời kỳ trước không đồng bộ. Các giấy tờ về QSDĐ khác nhau giữa các thời kỳ và không được công nhận theo quy định của pháp luật hiện hành. Những quy định này gây thiệt thòi cho người sử dụng đất, gây bức xúc với những người dân không được bồi thường và dẫn đến việc khiếu kiện xảy ra làm ảnh hưởng đến tiến độ thu hồi đất.
2.1.3. Căn cứ để xác định giá đất