Thứ nhất, Quy định của pháp luật đất đai về trình tự thủ tục bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất có nhiều giai đoạn nên khi thực hiện công tác bồi thường cũng kéo dài thời gian vì những khó khăn trong từng giai đoạn. Việc xác định diện tích đất sử dụng trên thực tế thường sai lệch với giấy chứng nhận QSDĐ, do đó thời gian xác minh kéo dài và gặp những phản ứng gây gắt của người dân, gây cản trở công tác thực hiện làm mất nhiều thời gian, chậm trễ tiến độ thực hiện dự án.
Thứ hai, Người dân trên địa bàn huyện chưa được tuyên truyền rộng rãi về luật đất đai nên mức độ hiểu biết pháp luật còn hạn chế, gây trở ngại cho quá trình thực thi pháp luật đất đai nói chung và bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng. Ngoài ra có một số hộ dân cố ý không chấp hành chủ trương của Nhà nước, đòi hỏi bồi thường quá đáng với quy định của nhà nước, không nhận tiền bồi thường để đi khiếu
kiện hoặc đã nhận bồi thường nhưng không chịu giao mặt bằng, gây cản trở cho Nhà đầu tư trong việc triển khai dự án.
Thứ ba, Đơn giá bồi thường còn chưa sát với giá đất thực tế trên thị trường nên việc bồi thường về đất cho nhiều hộ dân còn chưa thỏa đáng là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện kéo dài. Các chính sách bồi thường về đất thường xuyên thay đổi, thiếu nhất quán và không đồng bộ nên không được sự đồng thuận của người dân.
Thứ tư, Công tác quản lý đất đai tại địa phương chưa chặt chẽ, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện tùy tiện, công tác chỉnh lý biến động đất đai hằng năm chưa được thực hiện kịp thời, gây khó khăn cho công tác xác định nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất. Chính sách bồi thường đất cũng gặp nhiều khó khăn vướng mắc, nguyên nhân chủ yếu là do thiếu các hồ sơ, giấy tờ chứng minh.
Thứ năm, pháp luật đất đai còn một số nội dung chưa rõ ràng, phù hợp, các văn bản pháp luật đất đai được ban hành nhiều nhưng thiếu đồng bộ, chồng chéo, thiếu thống nhất giữa pháp luật đất đai và các luật khác. Chính sách bồi thường về đất của Nhà nước những năm qua có nhiều thay đổi nên việc áp dụng tại các địa phương thiếu nhất quán, khó khăn cho quá trình tổ chức thực hiện.
Tiểu kết chương 2
Qua nghiên cứu nội dung pháp luật đất đai hiện hành về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, nhìn chung việc bồi thường đối với những hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có đất bị thu hồi tuân thủ theo các quy định về bồi thường về đất khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Quế Sơn. Để phát triển kinh tế huyện, việc thu hồi đất là điều không thể tránh khỏi nhằm phục vụ cho nhu cầu phát triển thời kỳ kinh tế thị trường. Tuy nhiên, để đảm bảo hài hòa quyền lợi ích kinh tế của người có đất bị thu hồi, chủ đầu tư và Nhà nước thì việc thực hiện hiệu quả pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất có ý nghĩa rất quan trọng. Căn cứ vào các quy định của Trung ương, tỉnh Quảng Nam đã ban hành nhiều quy định phù hợp với điều kiện, tình hình của huyện Quế Sơn.
Trên cơ sở tìm hiểu thực tiễn thi hành các quy định của pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất tác giả nhận thấy đất đai là vấn đề nhạy cảm, phức tạp nên việc thực thi pháp luật khó tránh khỏi những hạn chế, việc đi tìm nguyên nhân của những hạn chế này để đề xuất những kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất tại chương 3 của khóa luận.
Chương 3
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI
HUYỆN QUẾ SƠN, TỈNH QUẢNG NAM
3.1. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
3.1.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật
Hoàn thiện pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phải dựa trên cơ sở quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước về đổi mới chính sách pháp luật đất đai. Ở nước ta, Đảng Cộng Sản Việt Nam là Đảng cầm quyền, ban hành nghị quyết, văn kiện về lĩnh vực đất đai. Trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, dựa trên quan điểm đổi mới chính sách của Đảng về lĩnh vực đất đai, Nhà nước thể chế hóa bằng chính sách pháp luật. Có thể nói quan điểm, đường lối của Đảng là là định hướng để xây dựng hoàn thiện chính sách thực thi pháp luật. Để đáp ứng được yêu cầu phát triển về quản lý Nhà nước trong lĩnh vực bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất cần thực hiện tốt các định hướng sau đây:
Một là, pháp luật về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất cần hoàn thiện theo hướng đề cao tính dân chủ, công khai minh bạch, khách quan, công bằng. Tính dân chủ, công khai minh bạch, khách quan, công bằng phải được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể rõ ràng, phải được công bố rộng rãi để người dân biết được, góp phần tạo điều kiện cho người
dân giám sát việc thực thi pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền. Quản lý Nhà nước về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phải dựa trên nguyên tắc công khai, minh bạch, dân chủ, bình đẳng và đúng pháp luật. Nhà nước phải tạo điều kiện thuận lợi để người dân có thể tham gia bàn bạc, đóng góp ý kiến trong toàn bộ quá trình thu hồi đất, bồi thường về đất nhằm tạo sự đồng thuận của xã hội và trong cộng đồng dân cư.
Hai là, hoàn thiện pháp luật về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo hài hòa mối quan hệ về lợi ích của Nhà nước, lợi ích của nhà đầu tư và lợi ích của người sử dụng đất. Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng, những hoạt động này liên quan trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất, lợi ích của các bên không giống nhau, thậm chí là trái ngược nhau, người sử dụng đất sau khi bị thu hồi đất họ mất tư liệu sản xuất, mất nơi sinh sống ổn định, mất địa điểm kinh doanh, rơi vào tình trạng thất nghiệp, không có chổ ở. Điều này làm tăng nguy cơ xảy ra xung đột, khiếu kiện xảy ra do sự đối lập về lợi ích kinh tế. Nhà nước không thể hi sinh quyền lợi của người sử dụng đất để phát triển đất nước. Do đó, các cơ quản lý Nhà nước về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phải dựa trên cơ sở hài hòa mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa các bên để giải quyết nhằm giảm nguy cơ xảy ra xung đột xã hội, duy trì sự ổn định kinh tế - chính trị.
Ba là, quản lý Nhà nước về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất với giá trị và mục đích như thửa đất bị thu hồi hoặc có thể mua được chổ ở mới tương đương. Chú trọng đến công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Bốn là, hoàn thiện pháp luật về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất dựa trên sự nghiên cứu, tham khảo có chọn lọc, xem xét, tham khảo kinh nghiệm, thực tiễn pháp lý của các nước trên thế giới trong lĩnh vực này để áp dụng có chọn lọc đối với luật đất đai của nước ta.
Năm là, hoàn thiện các quy định của pháp luật về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phải có mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai và các luật khác có liên quan.
Sáu là, thực hiện tuyên truyền, vận động, giải thích các chính sách, chế độ bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Giải quyết kịp thời các đơn khiếu nại, tố cáo trên nguyên tắc giải quyết dứt điểm vụ việc ngay từ cơ sở. Kiên quyết xử lý các trường hợp cố tình vi phạm trong công tác thực hiện bồi thường về đất khi thu hồi. Các biện pháp phải đồng bộ từ các cấp, các ngành.
Bảy là, hoàn thiện pháp luật về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phải gắn liền với việc dứt điểm hoàn thành cấp giấy chứng nhận QSDĐ đi đôi với việc cải thiện hệ thống bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính. Do tính chất đặc thù của pháp luật đất đai nước ta về chế độ sở hữu đất đai nên QSDĐ hợp pháp là tài sản được được phép mua bán, chuyển nhượng
trên thị trường. Để hoàn thiện pháp luật đất đai, thuận lợi trong công tác quản Nhà nước về đất đai cũng như minh bạch về quyền và lợi ích kinh tế của người sử dụng đất thì toàn bộ quỹ đất tự nhiên trên đất nước đều phải được lập hồ sơ ô thửa, đánh số thửa và cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Trong điều kiện người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì việc bồi thường về đất sẽ trở nên dễ dàng hơn.
3.1.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi
Ngoài các định hướng về hoàn thiện pháp luật nêu trên tác giả còn đưa ra một số kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số điều luật cụ thể như sau:
Thứ nhất, kiến nghị sửa đổi một số quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất tại Điều 74 Luật Đất đai 2013
Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”. Như vậy, theo nguyên tắc bồi thường thì người sử dụng đất bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất cùng mục đích sử dụng, đây là nguyên tắc ưu tiên. Nếu không có đất cùng mục đích sử dụng thì được bồi thường bằng tiền tương ứng với giá trị QSDĐ đã bị thu hồi. Nhưng trên thực tế, tại các thành phố lớn đã không còn quỹ đất để bồi thường nên không thể áp dụng phương thức bồi
thường bằng tiền. Ngoài ra, một số địa phương chọn phương án bồi thường bằng tiền cho người sử dụng đất có đất bị thu hồi với lý do tại địa phương không có quỹ đất để thực hiện bồi thường bằng đất, nhằm trục lợi cho cá nhân, đội nhóm. Vì vậy pháp luật đất đai cần thắt chặt quy định này để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất.
Cũng tại điều này, Luật đất đai quy định về nguyên tắc bồi “bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”. Theo quy định này hội đồng tư vấn xác định giá đất, căn cứ vào giá đất tại thời điểm thu hồi đất để bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, tại thời điểm ra quyết định thu hồi và thời điểm bồi thường về đất bị kéo dài, một số dự án có thể kéo dài đến nhiều năm. Như vậy, nếu bồi thường theo đơn giá đất tại thời điểm ra quyết định thu hồi sẽ thiệt thòi cho người có đất bị thu hồi. Vậy nên khi thực hiện bồi thường về đất khi thu hồi cần phải xây dựng cơ chế định giá đất phù hợp với thực tiễn tại địa phương. Cần xây dựng lại nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi, bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm bồi thường về đất trên thực tế.
Thứ hai, Pháp luật đất đai cần bổ sung quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất tại Điều 74 Luật Đất đai 2013, trong trường hợp bồi thường bằng đất thì đất được bồi thường phải có giá trị và giá trị sinh lời tương đương với thửa đất bị thu hồi. Trường hợp bồi thường
bằng tiền thì phải tính đến giá trị sinh lời của của thửa đất và quy ra tiền để bồi thường.
Trong việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đa số các khiếu kiện của người dân đều liên quan đến mức giá đất bồi thường. Giá đất do Nhà nước bồi thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất giao dịch phổ biến trên thị trường. Ngoài ra, đất còn là tài sản có thể sinh lời trong tương lai, vì vậy Nhà nước cần tính đến giá trị sinh lời của thửa đất bị thu hồi. Mặc khác, giá đất nhận bồi thường tại thời điểm Nhà nước ra quyết định thu hồi đất thấp hơn rất nhiều lần so với giá đất do chủ đầu tư đã thay đổi mục đích sử dụng sau đó. Sự chênh lệch về giá trị đất không được điều tiết vào ngân sách Nhà nước mà rơi vào túi của nhà đầu tư. Để khắc phục bất cập này, Nhà nước nên có quy định về điều tiết nguồn lợi thu được từ việc thu hồi đất để xây dựng dự án sao cho hợp lý và công bằng. Người bị thu hồi đất được hưởng lợi ích của sự phát triển đó, nhà đầu tư phải thực hiện chính sách thuế đối với dự án xây dựng.
Thứ ba, Cần bổ sung quy định tại Điều 115 Luật Đất đai 2013 về giá đất do đơn vị tư vấn xác định phải được công khai trước khi trình cơ quan có thẩm quyền quyết định làm căn cứ bồi thường, đại diện người có đất bị thu hồi được tham gia vào quá trình xác định giá đất với tư cách là thành viên của hội đồng xác định giá đất. Nếu giữa đại diện người có đất bị thu hồi, đơn vị tư vấn và cơ quan xác định giá đất không thống nhất được giá đất thì mời đơn vị tư vấn giá đất ngoài tỉnh xác định giá đất.
Thứ tư, quy định thống nhất một giá đất thị trường để áp dụng vào nguyên tắc định giá đất tại Điều 112 Luật Đất đai 2013
Tại Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Trên thực tế, thị trường đất đai Việt Nam chưa ổn định và chưa thực sự có giá đất thị trường. Vì vậy, quy định này chỉ mang tính chất định tính mà không mang tính chất định lượng nên khó áp dụng vào thực tế. Do đó, phát luật đất đai cần sửa đổi quy định này, cần phải quy định thống nhất một giá đất là giá đất thị trường để áp dụng bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam
Pháp luật cho dù có được xây dựng hoàn thiện đến đâu đi nữa thì cũng không thể phát huy được tính tích cực và hữu ích khi đi vào cuộc sống thực tiễn nếu quá trình thực thi pháp luật kém hiệu quả. Trên cơ sở đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam tại chương 2, tác giả đưa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi lĩnh vực pháp luật này trên địa bàn huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam.
Thứ nhất, xây dựng hệ thống cổng thông tin công khai toàn diện các thông tin liên quan đến công tác thu hồi đất ở