hiện và chưa thực hiện;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. Mỗi thửa đất phải có số hiệu riêng và không trùng với số hiệu của thửa đất khác trong phạm vi cả nước.
Nội dung của hồ sơ địa chính phải đảm bảo tính thống nhất giữa bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai; thống nhất giữa bản gốc và bản sao; thống nhất giữa hồ sơ địa chính với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất. Nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất.
Ngoài việc phục vụ cho công tác quản lý đất đai, hồ sơ địa chính còn cung cấp những loại thông tin liên quan đến đất đai như: tra cứu thông tin; trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa đất; trích sao sổ địa chính, sổ mục kế đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin hồ sơ địa chính vào thiết bị nhớ của máy tính.
1.2.4.4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan hệ về đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành.
22
Theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những đối tượng sau đây:
Một là, người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai năm 2013;
Hai là: người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ 01/07/2014;
Ba là: người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người được nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi công nợ;
Bốn là: người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc theo quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
Năm là: người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Sáu là: người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
Bảy là: người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
Tám là: người được Nhà nước thanh lý, hợp thửa, nhóm người sử dụng
đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
23
Chín là: người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng hiện có;
Mười là: người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng
nhận bị mất [27. Tr, 46].
Việc pháp luật quy định rõ các đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần hoàn thiện khung pháp lý, thuận tiện trong quá trình áp dụng trên thực tế, đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đang sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải cá nhân, tổ chức, hộgia đình nào đang sử dụng đất cũng đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các đối tượng chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi và chỉkhi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. [27. Tr, 34]
- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất
Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
24
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.[27. Tr, 46]
Thời điểm từ năm 2009 đến ngày 31/3/2015 thẩm quyền ký giấy chứng nhận cho các hộgia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng lần đầu và đăng ký biến động thuộc Chủ tịch UBND huyện. Kể từ ngày 01/4/2015 theo qui định của Luật Đất đai năm 2013 thẩm quyền ký giấy chứng nhận có thay đổi: thẩm quyền ký giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thuộc Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, thẩm quyền ký giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng lần đầu thuộc Chủ tịch UBND huyện, được thể hiện theo bảng sau:
Bảng: 1.1.Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai
Thẩm quyền ký GCN Thời điểm Đăng ký đất đai, cấp GCN lần đầu Đăng ký biến động đất đai
2009-17/4/2015 Chủ tịch UBND huyện Chủ tịch UBND huyện Từ ngày 18/4/2015 Chủ tịch UBND huyện Giám đốc Sở Tài
25
(Nguồn:thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, giao dịch bảo đảm, môi trường, tài nguyên nước thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp
huyện, UBND cấp xã)
( Ban hành kèm theo Quyết định số1012 /QĐ-UBND ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Chủ tịch UBND tỉnh Đắk Nông) [33, tr 28].
1.2.4.5. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 98 Luật đất đai năm 2013,việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần phải tuân thủ năm nguyên tắc cơ bản sau đây thay vì chỉ cần tuân thủ ba nguyên tắc như quy định trước đây. Cụ thể như sau:
Một là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Hai là: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Ba là: người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Bốn là: trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ
26
và họ, tên chồng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Năm là: trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. [27. Tr, 44]
Các nguyên tắc trên được qui định trong Luật đất đai năm 2013 trên cơ sở kế thừa và luật hóa các nguyên tắc được qui định trong luật đất đai năm 2003. Đồng thời, cũng quy định thêm một số nguyên tắc mới phù hợp với yêu cầu thực tiễn, góp phần nâng cao hiệu quả, chất lượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.2.4.6. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Để có một quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thống nhất, đồng bộ trên toàn lãnh thổ Việt Nam phù hợp với sự ra đời của Luật đất đai năm 2013 và hệ thống văn
27
bản hướng dẫn mới. Cụ thể là Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định 1839/QĐ-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 27/8/2014 công bố thủ tục hành chính mới về lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trong đó, quy định rõ về trình tự, cách thức thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thành phần hồ sơ, số lượng hồ sơ cần phải có, thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật, đối tượng thực hiện thủ tục hành chính, cơ quan có thẩm quyền giải quyết, lệ phí…[11. Tr, 8]
- Về thành phần hồsơ đề nghị cấp giấy chứng nhận
Thành phần hồ sơ và các mẫu tờ khai khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định trong Bộ thủ tục hành chính theo Quyết định 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014 của Bộ Tài nguyên Môi trường được thực hiện theo Điều 8 và Điều 12 thông tư số 24/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/3014 của Bộ Tài nguyên Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. Theo đó, chỉ rõ thành phần hồsơ cho từng trường hợp.
Một là: hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu;
Hai là: hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất;
Ba là: hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng kí bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận;
Bốn là: hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng kí đất đai lần đầu đối với trường hợp được nhà nước giao đất để quản lý
28
Năm là: hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở;
Sáu là: hồsơ khi thực hiện thủ tục đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định [5. Tr, 14].
Thành phần hồsơ và sốlượng hồsơ cho từng trường hợp nêu trên được quy định rõ ràng, cụ thể trong Bộ thủ tục hành chính ban hành kèm Quyết định 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014 của Bộ TNMT phải được niêm yết công khai tại trụ sở cơ quan nơi tiếp nhận hồ sơ hành chính.
* Nơi nộp hồsơ và trả kết quả khi thực hiện thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận
Theo quy định tại Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì: người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kí đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng kí đất đai thì Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sởtôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người việt nam định cư ởnước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;
29
Trường hợp hộgia đình, cá nhân ở nông thôn thì nộp UBND cấp xã nơi có đất để chuyển cho chi nhánh Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của chính phủ thì việc tiếp