II I Đánh giá chung về thục trạng và sự quản lý nhà nớc về
2. Những tồn tại và nguyên nhân
2.1 Tồn tại trong quản lý sử dụng đất đai.
Trong quản lýđất đai còn cha đầy đủ kịp thời chính xác, kém hiệu lực. Cụ thể là việc thi hành các quyết định ở các cấp là rất chậm nh trong công tác giải toả thu hồi đất chậm gặp nhiều khó khăn cản trở; cha theo dõi cập nhật các biến động về đât đai ;việc lập bản đồ, hồ sơ địa chính cũng nh việc lu trữ cho từng đơn vị cấp xã còn cha cao. Trong điều kiện cả nớc đang tiến hành công nghiệp hoá , hiện đại hoá các mối quan hệ về đât đai diễn ra dới nhiều hình thức, phong phú đa dạng về các loại đất khác nhau trên phạm vi toàn quốc, có khi còn có cả yếu tố các tổ chức cá nhân nớc ngoài tham gia vào, đặc biệt là mối quan hệ của nó trong các hoạt động đời sống kinh tế xã hội. Với thực trạng nh vậy nhng hiện nay công tác giám sát kiểm tra các biến động đất đai cha đợc tiến hành tốt ở nhiều địa ph- ơng, cũng nh vậy thị trờng bất động sản mà
nó còn đang diễn ra tự do nh một thị trờng gầm ngoài sự quản lý của nhà nớc làm thất thu một khoản tiền Ngân sách đáng kể .
Về sử dụng đất, nó diễn ra rất phức tạp với đủ các thành phần kinh tế tham gia từ cá nhân hộ gia dình, các tổ chức kinh tế, các đơn vị thuộc cơ quan nhà nớc an ninh quốc phòng, cá nhân nớc ngoài; liên doanh một bên trong nớc với tổ chức cá
nhân nớc ngoài. Điều này dẫn đến sự thay đổi liên tục giữa các tên các chủ sử dụng đất trong các giao dịch quan hệ kinh tế trên thị trờng nhà đất nh việc chuyển đổi, chuyển nhợng, mua bán, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất; và mục đích sử dụng cũng biến động Các biến động không đ… ợc quản lý điều chỉnh tốt thì một trong giai đoạn nhất định sẽ gây ra việc sử dụng đất hiệu quả thấp, thiệt hại về kinh tế nh hiện tợng chuyển mục đích ồ ạt sang trồng cà phê ở Tây Nguyên khi mà giá cà phê xuống thấp lâu thì họ đồng loạt chặt bỏ hàng trăm ha cà phê để trồng cây khác gây lãng phí trong sử dụng đất đai và cũng nh vậy ở Thành phố Hồ Chí Minh cha có biện pháp tốt cho nên ở các khu công nghệ, khu chế xuất tỷ lệ cho thuê sử dụng đất mới đạt đợc là rất thấp; tháng 12/1998 12 khu công nghiệp chế xuất tỷ lệ diện tích thuê chỉ chiếm 10%; 10 khu công nghiệp mới đạt 2,2%; đến tháng 12/1999 thì 12 khu chế xuất đạt 39,79%; 10 khu công nghiệp đạt 4,11%. Tình trạng cũng tơng tự nh các khu công nghệ ở Hải Phòng đang bỏ hoang hay phá đi. Nhìn chung hiệu quả, năng lực sử dụng đất còn thấp.
Trong khi đó các đô thị thì tỷ lệ đợc cấp và nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thấp chỉ đạt từ 2 % đến 24%.
2.2 Một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng quản lý sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, còn yếu kém , hiệu quả cha cao nh đã kể trên. nhiều khó khăn, còn yếu kém , hiệu quả cha cao nh đã kể trên.
Các văn bản pháp luật đất đai , những quy định hớng dẫn thi hành trong quá trình quản lý và sử dụng đất còn cha cụ thể, chồng chéo, không sát với thực tế còn nhiều điểm trống. Nh việc không thống nhất với nhau về nộp tiền sử dụng đất trong NĐ 45/ CP và giá đất trong NĐ 61/CP và đền bù NĐ 22/CP quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất mới chỉ dừng lại ở các văn bản dớ luật nên tính ổn định kém
và sẽ không thu hút đợc đầu t, sử dụng đất khu công nghiệp cha cao, cha có hành lang pháp luật cụ thể công nhận, điều tiết hoạt động kinh doanh trên thị trờng bất động sản; có sự trái ngợc nhau về mức thu tiền sử dụng đất ở các văn bản.
Việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cha đợc đúng với thực tế ( về tên chủ sử dụng đất, mốc địa giới, hạng đất, mục đích sử dụng, hiện trạng của đất gây khó khăn cho quản lý và thực hiện các quyền sử dụng đất đai, th… - ờng có tranh chấp đất đai khi vụ việc xẩy ra ).
Do điều kiện lịch sử để lại đa dạng phong phú trong sử dụng đất .
Công tác quy hoạch đất đai , đo đạc khảo sát lập hồ sơ, bản đồ địa chính còn diễn ra trậm chạp, cha chi tiết và kịp thời với yêu cầu kinh tế xã hội ngày nay về đất đai. Điều này làm chậm tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng phục vụ cho công tác quản lý nhà nớc về đất đai.
Thủ tục hành chính rờm rà, phức tạp, cứng nhắc( để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải qua nhiều cấp với nhiều loại giấy tờ, theo quy định phải có ít nhất một trong 16 loại giấy tờ điều này làm cho chậm tiến độ cấp giấy chứng… nhận ). Lệ phí đăng ký quyền sử dụng đất đai và biến động đất đai còn cao; trùng lặp (việc sử dụng đất trớc 18/12/1980 đến 15/10/1993 thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 20% giá trị đất ; còn sau 15/10/1993 phải nộp 100%. Khi chuyển quyền sử dụng đất ngời chuyển phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất mức 2% đối với đất nông nghiệp , 4% với đất xây dựng, còn ngời nhận phải nộp lệ phí trớc bạ, điều này gây ra sự trùng lặp khoản thu ).…
Khi giải toả thu hồi đất đai, khi giao đất thì tính giá đền bù đất đai không sát với giá trị thực tế của nó trên thị trờng ( cụ thể là sự bất hợp lý của khung giá đất và hệ số điều chỉnh K cho các loại đất ở các địa phơng )…
Có sự chồng chéo trong quản lý giữa các cơ quan quản lý nhà nớc về đất đai nhà ở; thực hiện lấn san, thẩm quyền, sai chức năng nhiệm vụ về quyền chuyên môn ( nh sở địa chính với sở xây dựng thuộc bộ xây dựng là độc lập với nhau trong quản lý về đất đai và nhà ở, tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn sở địa chính làm tham mu ).
Sự phối hợp giữa các cấp các ngành có liên quan với cấp chính quyền đặc biệt là ngành địa chính và xây dựng cha đồng bộ, cha thống nhất trong việc chỉ đạo triển khai sử lý sự việc cụ thể của quản lý nhà nớc về đất đai.
Đội ngũ cán bộ ngành điạ chính còn thiếu, yếu về chuyên môn và chức năng thẩm quyền của ngành địa chính cha ngang tầm với nhiệm vụ quản lý đât đai của ngành; hiện nay mới chỉ dừng lại tổng cục địa chính, một cơ quan tham mu giúp việc cha có thẩm quyền riêng tự quản lý độc lập với các ngành khác về đất đai.
Do thói quen lâu đời của ngời dân ( thực hiện các biến động đất đai mà không thông báo với cơ quan quản lý nhà nớc về đất đai ).…
Công tác thông tin đến từng đối tợng sử dụng đất đai chậm, cha đầy đủ kịp thời và thiếu công khai. Việc tuyên truyền pháp luật tới nhân dân và các tổ chức chức cha tốt nên không tạo ra đợc sự hởng ứng mạnh mẽ từ phía ngời sử dụng nh ở NĐ 60/CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm trong thực tế cả ở số lợng và chất lợng giấy chứng nhận còn thấp.
Phần III : Một số giải pháp nhằm tăng cờng quản lý nhà nớc về đất đai