quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại quận Tõy Hồ, thành phố Hà Nội
Tuy Luật Đất đai năm 2013 ra đời với nhiều điểm mới trong cỏc quy định về cấp GCN quyền sử dụng đất nhưng theo tỏc giả, cỏc thay đổi này vẫn chưa thực sự bảo đảm cho việc hoàn thiện cỏc chớnh sỏch về cấp GCN quyền sử dụng đất đỏp ứng kịp những yờu cầu và đũi hỏi trong tương lai. Do vậy, tỏc giả xin được ra một số hoàn thiện bổ sung đối với cỏc quy định hiện hành của phỏp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
Thứ nhất, sửa đổi quy định của phỏp luật về nguyờn tắc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất: Quy định về nguyờn tắc cấp giấy chứng nhận theo
thửa: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.
101
cựng một xó, phường, thị trấn mà cú yờu cầu thỡ được cấp một Giấy chứng nhận chung cho cỏc thửa đất đú” [35, Điều 98]. Đề nghị ở đõy nờn bỏ từ “đú”
và thay vào đõy là cụm từ “đối với những thửa đất liền kề hoặc ở gần nhau trong cựng một thụn, ấp”. Như vậy, khoản 1 sau khi được sửa đổi sẽ được viết
lại như sau: Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người
sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nụng nghiệp tại cựng một xó, phường, thị trấn mà cú yờu cầu thỡ được cấp một giấy chứng nhận chung cho cỏc thửa đất liền kề hoặc ở gần nhau trong cựng một thụn, ấp.
Thứ hai, về tờn gọi “Giấy chứng nhận”: Cần thay đổi tờn gọi “Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với
đất” [35, Điều 3] bằng tờn gọi“Giấy chứng nhận bất động sản”. Quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất, cũng đều là bất động sản. Và khỏi niệm bất động sản đó được nhắc đến trong 30 đạo luật suốt từ năm 1990 đến nay như: Luật Cụng đoàn năm 1990, Bộ luật Dõn sự năm 1995 và 2005, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Giỏ năm 2012,… Gọi tờn như vậy, thỡ nội dung ở bờn trong ghi nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hay quyền sử dụng đất đều phự hợp.
Thứ ba, hoàn thiện quy định phỏp luật liờn quan đến hộ gia đỡnh. Sửa
đổi quy định trong Bộ luật Dõn sự năm 2005, Luật Đất đai về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đỡnh cần phải ghi rừ số lượng, tờn thành viờn của hộ gia đỡnh; căn cứ xỏc định cỏc thành viờn trong hộ gia đỡnh cú quan hệ về tài sản và là chủ thể của giao dịch dõn sự; cú sự phõn loại đối với những người cú tờn trong sổ hộ khẩu nhưng khụng cú quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ liờn quan.
Thứ tư, tiếp tục rà soỏt để bói bỏ những quy định bất hợp lý về trỡnh tự,
thủ tục thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Thứ năm, cần cú quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ
102
Thứ sỏu, hoàn thiện cỏc chớnh sỏch về phớ, lệ phớ đối với đất đai. Trong
tương lai, để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và tạo hiệu quả cho cụng tỏc quản lý đất đai, kiến nghị nờn xem xột thay thế chế độ thu lệ phớ trước bạ với tỷ lệ thu phần trăm trờn giỏ trị đất bằng mức thu cố định cho dịch vụ hành chớnh khi đăng ký quyền sử dụng như cỏc loại lệ phớ khỏc. Mức thu lệ phớ trước bạ cú thể được ấn định theo cỏc mức phự hợp với giỏ trị mảnh đất theo giỏ do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh quy định. Vớ dụ: Mức phớ đối với đất đai cú giỏ trị dưới 500 triệu đồng thỡ lệ phớ là: 200.000 đồng, đất đai cú giỏ trị trờn 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng thỡ lệ phớ trước bạ là 500.000 đồng, từ 1 tỷ đồng đến 2 tỷ đồng thỡ lệ phớ là 1 triệu đồng. Hoặc trước mắt vẫn duy trỡ quy định về tỷ lệ phần trăm trờn giỏ trị đất nhưng Nhà nước cần quy định tiếp tục giảm tỷ lệ này xuống 0,2% giỏ trị đất. Như vậy sẽ giảm gỏnh nặng của người sử dụng đất khi cú nhu cầu đăng ký chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất đặc biệt trong giai đoạn thị trường bất động sản đang khú khăn như hiện nay. Việc giảm mức thu lệ phớ trước bạ như trờn cũng sẽ giỳp giảm được hiện tượng trốn thuế do mức đúng lệ phớ quỏ cao, giỳp Nhà nước kiểm soỏt được tài sản đất đai và thị trường bất động sản.
Thứ bảy, cần cú quy định thỏo gỡ những trường hợp cấp giấy chứng
nhận đối với nhà, đất khụng cú giấy tờ hợp lệ; người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, mua bỏn bằng giấy tay sau ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/01/2008, hiện đang sử dụng đất ổn định, phự hợp quy hoạch và khụng cú tranh chấp, khiếu nại; trường hợp đất đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng nhà ở khụng đủ điều kiện để được cụng nhận quyền sở hữu nhà.
Thứ tỏm, hoàn thiện cỏc quy định về xử lý vi phạm phỏp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần bổ sung quy định quy trỏch nhiệm liờn đới đối với cỏn bộ đứng đầu với vi phạm của cỏn bộ cụng chức dưới
103
quyền trong quản lý đỏt đai. Quy định như vậy sẽ tăng cường sự giỏm sỏt chặc chẽ của cỏn bộ lónh đạo đối với nhõn viờn thuộc quyền quản lý trong quỏ trỡnh thực nhiệm vụ quản lý đất đai núi chung và cụng tỏc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất núi riờng; Cần cú những tiờu chớ cụ thể quy định về tớnh chất, mức độ, hành vi vi phạm phỏp luật đất đai để xem xột ỏp dụng xử lý hành chớnh hoặc truy cứu trỏch nhiệm hỡnh sự (với người cú hành vi vi phạm) hay xử lý kỉ luật hoặc bị truy cứu trỏch nhiệm hỡnh sự (với cú hành vi vi phạm khi thi hành cụng vụ).
Thứ chớn, nhằm tăng cường sự giỏm sỏt việc thực thi phỏp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ phớa người dõn, Luật Đất đai năm 2013 cần làm rừ một số điểm trong quy định giỏm sỏt của cụng dõn như:
- Luật đất đai quy định cụng dõn cú thể thụng qua cỏc tổ chức đại diện thực hiện quyền giỏm sỏt và phản ỏnh cỏc sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai. Vậy “tổ chức đại diện” của cụng dõn bao gồm bao gồm những tổ chức như thế nào? Tiờu chớ nào để xỏc định đú là tổ chức đại diện của cụng dõn thực hiện giỏm sỏt đối với việc quản lý, sử dụng đất đai? Vấn đề này cần phải được làm rừ, giỳp cụng dõn thực hiện được quyền này.
- Cần quy định rừ thời hạn giải quyết của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền khi tiếp nhận ý kiến giỏm sỏt của người dõn. Luật đất đai mới chỉ quy định trỏch nhiệm của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền khi nhận được ý kiến của cụng dõn và tổ chức đại diện người dõn, cũn thời hạn thực hiện trỏch nhiệm này đang bị bỏ ngỏ, dẫn đến tỡnh trạng cú vụ việc bị kộo dài, kết quả giỏm sỏt khụng được giải quyết kịp thời.
Bờn cạnh đú, muốn đẩy nhanh cụng tỏc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian tới thỡ phải cú những giải phỏp nhằm thể chế húa cỏc quy định của phỏp luật một cỏch đồng bộ. Phỏp luật đất đai phải nhằm tạo ra sự thống nhất trong hệ thống phỏp luật núi chung. Cần rà soỏt, sửa đổi đồng
104
bộ cỏc Luật cú liờn quan đến Luật Đất đai để đảm bảo tớnh thống nhất trong việc thực thi theo nguyờn tắc lĩnh vực đất đai do Luật Đất đai điều chỉnh nhằm khắc phục sự chồng chộo, thiếu thống nhất.