II. Đỏnh giỏ thực trạng việc thực hiện NĐ 61/CP trờn địa bàn HN
3.3 Giỏ bỏn nhà chưa hợp lý
Việc tớnh giỏ nhà là một yếu tố cốt yếu trong quỏ trỡnh bỏn nhà 61. Giỏ nhà được xỏc định thụng qua 4 thụng số bỏn nhà. Giỏ nhà bằng giỏ nhà ở cộng với giỏ đất ở.
Giỏ nhà = giỏ chuẩn XD mới * TL c.lại* H.số tầng* HS Đ.chỉnh 21/CP * DTSD
Giỏ đất = Giỏ đất quy định * 40% * DTSD+phần diện tớch vượt định mức * 100%
Giỏ đất được quy định theo khung giỏ đất được ỏp dụng chung cho toàn thành phố trong đú cú phõn ra từng khu vực và vị trớ đất trong địa bàn thành phố ( xem phụ lục )
Bảng giỏ cũ ỏp dụng năm 1994 theo nghị định 61/CP. Cấp hạng nhà Biệt thự (hạng) Nhà ở (cấp) Giỏ I II III IV I II III IV 4.900 5.500 6.800 7.800 3.600 3.300 2.800 2.100
Bàng giỏ nhà mới ( 28/ QĐ-UB ngày 6 thỏng 1 năm 1995)
Cấp hạng nhà Biệt thự (hạng) Nhà ở (cấp) Giỏ I II III IV I II III IV Hạng 1 Hạng 2 1.180 1.290 1.500 2.000 960 850 660 435 660
Đối với cỏc đối tượng đang thuờ nhà thỡ cú ban hành cả chỉ số K ( hệ số điều chỉnh khung giỏ đất ) để điều chỉnh giỏ nhà cho phự hợp với những biến động của thị trường bởi trước năm 1997 thỡ giỏ nhà của nhà nước và giỏ thị trường khụng cú sự chờnh lệch đỏng kể, nhưng sau năm 1998 thỡ giỏ nhà nước và giỏ thị trường cú sự chờnh lệch lớn nờn nhà nước dựng hệ số K ( ban hành trong Quyết đinh 06/1998/QĐ- UB ngày 25 thỏng 4 năm 1998 ) để xỏc định giỏ bỏn nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuờ và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đụ thị trờn địa bàn HN. Những người mua vỡ mục đớch kinh doanh thỡ giỏ nhà được tớnh như theo bảng giỏ thị trường khụng được ỏp dụng cỏc hệ số tớnh giỏ như người đang thuờ nhà mua đất.
Tuy nhiờn, từ năm 1998 ban hành đến khi ban hành quyết định 119/2004/QĐ-UB thỡ hệ số K mới cú sự thay đổi lần thứ 2. Như vậy, rừ ràng việc tớnh giỏ là khụng hợp lý so với những biến đổi của thị trường và sự
khụng cụng bằng khi khụng tớnh đến sự mất giỏ của đồng tiền. Và rừ ràng những người mua sau sẽ cú lợi hơn so với người mua trước.
Những đối tượng được hỗ trợ mua nhà bao gồm những gia đỡnh cú cụng với cỏch mạng và cỏn bộ cụng chức nhà nước( được hỗ trợ 100.000/ 1 năm cụng tỏc). Như vậy, là nhà nước đó hỗ trợ hai lần cho người mua trong việc bỏn nhà. Vừa tớnh hệ số với người thuờ nhà vừa giảm tiền nhà. Tạo nờn sự khụng cụng bằng đối với người đang được ở thuờ nhà Nhà nước và đối với những người là cỏn bộ nhà nước nhưng chưa được mua nhà Nhà nước phõn phối nhà ( dự là cao) hay được mua nhà theo giỏ đầu tư xõy dựng.
Theo nghị định 61/ CP, về phương thức thanh toỏn tiền nhà, là người mua phải thanh toỏn chậm nhất trong vũng 10 năm và thanh toỏn ngay khi hoàn tất hợp đồng tối thiểu là 20% , số cũn lại thanh toỏn dần và quy ra giỏ vàng. Mỗi năm thanh toỏn khụng dưới 8% năm. Nhưng khụng quy định rừ lói suất trả chậm như thế nào. Trong thời gian qua, giỏ vàng tăng rất cao, như vậy việc quy định giỏ và phương thức thanh toỏn như thế này cũng gõy khú khăn rất nhiều trong việc hoàn thành việc bỏn nhà. Nếu theo phương thức thanh toỏn như thế thỡ sẽ cú nhiều người khụng thể thực hiện việc thanh toỏn được.