III. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH HOẠT
3.1.Cho thuê trả gĩp nhà đất
2. Nâng cao chất lượng thẩm định dự án thuê tài chính
3.1.Cho thuê trả gĩp nhà đất
Trong tương lai nếu nhà nước cho phép, chi nhánh nên thực hiện nghiệp vụ cho thuê trả gĩp nhà đất.
Đầu tiên ta xem xét phương án cho thuê nhà ở với đối tượng khách hàng là CNVC nhà nước, nhân viên các cơng ty, người thu nhập thấp hiện chưa cĩ nhà ở thuộc sở hữu, phải sống trong nhà đi thuê, các căn hộ chật hẹp, thiếu kích thước. Vì giá nhà đất tại Đà nẵng quá cao so với thu nhập thực tế của những bộ phận này. Theo số liệu điều tra của các cơ quan khác nhau về nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt nam cho thấy một thực trạng khĩ khăn chung như sau:
Theo Bộ Xây Dựng: 37,1% người thu nhập thấp sống tập trung tại các khu vực ngõ hẽm, 49,5% sống tại các xĩm lao động, cịn lại 13,4% sống rải rác trong khu vực đơ thị. Theo Viện Nghiên Cứu Kiến trúc: 4,8% số hộ thu nhập cao sống trong các căn hộ sang trọng cĩ diện tích trung bình từ 17,23 m2/người trở lên. 24,2% số hộ quá nghèo và thu nhập thấp chỉ cĩ chỗ ở dưới 8 m2/người. 71% số hộ trung bình và khá cĩ chổ ở khoảng 10 - 12 m2/người. Hiện nay, gần 40% các hộ gia đình ở khu vực đơ thị sống trong một khơng gian dưới 36 m2; 19% sống trong những căn nhà tạm bợ, cấu trúc khơng bền vững, được làm từ các nguyên liệu rẻ tiền. Một điều bức xúc nữa là hơn 2 triệu m2 nhà hư hỏng nặng đang chờ sữa chữa và hàng chục triệu m2 cần sữa chữa, nâng cấp. Trong tổng số người thu nhập thấp thì cán bộ cơng nhân viên chức chiếm 31% và số này chưa cĩ nhà ở, phải ở nhờ, ở tạm. Theo ADB, khoản tích luỹ của hộ CNVC mỗi năm ở Hà nội là gần 2 triệu đồng; Tp Hồ Chí Minh 3,6 triệu đồng; Đà Nẵng trên 3 triệu đồng. Đem so với thời giá nhà đất hiện nay thì số tiền này quả thực quá nhỏ bé. Trên đây là số liệu thực trạng nhà ở cả nước nĩi chung, như thế để thấy một
điều rằng vấn đề nhà ở đã và đang trở thành vấn đề bức xúc, được sự quan tâm của đơng đảo mọi người. Tại Đà Nẵng tình hình nhà ở cho người thu nhập thấp, sinh viên mới ra trường, cán bộ cơng chức nhà nước cũng nằm trong thực trạng tương tự. Giải quyết tốt vấn đề này khơng những mang lại sự ổn định kinh tế - xã hội, mà cịn cĩ tính nhân văn cao, cĩ lợi đối với các cơng ty kinh doanh trong lĩnh vực này.
Ta thử đưa ra một ví dụ: Giả sử một sinh viên tỉnh lẻ mới ra trường đang làm việc ở Đà nẵng, một cán bộ viên chức nhà nước cĩ các mức thu nhập thực tế như sau thì tương ứng với đĩ là thời gian cần cĩ để tích luỹ đủ tiền mua nhà đất trị giá 600 triệu đồng trong tương lai:
Thu nhập 1 người/Th áng (tr.đ) Số tiền tiết kiệm/Th áng(tr.đ) Số tiền tiết kiệm/N ăm(tr.đ) Tri giá nhà đất (tr.đ) Thời gian cần thiết để mua nhà (Năm) Dưới 2 0 0 600 - Từ 3 - 4 1 12 600 50 Từ 5 - 6 2 24 600 25 Từ 7 - 8 3 36 600 16,7 Từ 9 - 10 4 48 600 12,5 .... .... ... ... ...
Số liệu trên đây là một cách tính tốn rất đơn giản, vì đã bỏ qua lãi suất tiền gửi ngân hàng, bỏ qua lạm phát và tốc độ tăng giá của nhà đất. Bảng trên cho thấy tương ứng với các mức thu nhập khác nhau thì thời gian cần thiết để tích luỹ đủ tiền mua nhà là khác nhau; nếu thu nhập thực tế là dưới 2 triệu đồng/tháng thì khơng bao giờ mua được nhà, phải ở nhà thuê, ở tạm bợ suốt đời; nếu thu nhập từ 3 - 4 triệu đồng thì cần 50 năm; thu nhập 5 - 6 triệu cần 25 năm; 7 - 8 triệu đồng cần 16,7 năm; ...Như vậy, thu nhập càng cao càng nhanh chĩng cĩ nhà. Tuy nhiên, ở Đà Nẵng những tầng lớp này cĩ thu nhập thấp nên khả năng sở hữu một căn hộ hoặc một ngơi nhà là rất khĩ. Tình trạng này sẽ phát sinh tiêu cực, ngân sách Thành Phố bị hao hụt do tham nhũng, tình hình kinh tế - xã hội mất ổn định, chênh lệch giàu nghèo ngày càng tăng, cách biệt về mức sống cũng như các điều kiện sinh hoạt khác giữa người thu nhập cao và những người cĩ thu nhập thấp. Do vậy, giải quyết vấn đề nhà ở là hết sức cần thiết gĩp phần làm giảm tiêu cực,
giảm tham nhũng hối lộ, nhằm ổn định tình hình kinh tế - xã hội của Thành Phố Đà nẵng.
Thực tế hiện nay các ngân hàng ít tiếp cận nhu cầu cho vay mua nhà đất nên thị trường đầu tư này cịn rất rộng lớn. Do lợi ích của việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà đất trả gĩp đối với kinh tế - xã hội Thành Phố nĩi chung, mang lại lợi ích cho chi nhánh nĩi riêng nên em đề nghị chi nhánh xem xét phương án đầu tư mua nhà, mua đất cho các gia đình thuê theo phương thức trả gĩp. Khi kết thúc hợp đồng quyền sử dụng đất lâu dài sẽ thuộc về bên đi thuê, cịn trong thời gian thuê quyền sử dụng đất thuộc về chi nhánh ALCII-ĐN (ở nước ta, Luật Pháp quy định đất đai thuộc sở hữu nhà nước). Thời hạn thuê mua nhà đất do hai bên thoả thuận nhưng tốt nhất là từ 8 - 15 năm, tuỳ giá trị của căn nhà và quyết định của hai bên. Chi nhánh sẽ liên hệ với các cơng ty mơi giới nhà đất ở Đà Nẵng, tiếp cận khách hàng thơng qua lời giới thiệu của cơng ty mơi giới hoặc từ các nguồn khác. Việc chọn mua nhà, mua đất do khách hàng quyết định. Khi đã hồn tất cơng đoạn này, chi nhánh sẽ ký hợp đồng mua nhà với người bán rồi cho thuê lại với hợp đồng cho thuê tài chính do hai bên ký kết. Để hiểu rõ được phương án kinh doanh này, ta xem xét ví dụ sau:
Ơng A ký hợp đồng cho thuê tài chính với chi nhánh ALCII-ĐN thuê ngơi nhà chi nhánh mua lại của ơng B.
Trị giá ngơi nhà: 600 tr.đ.
Thời hạn hợp đồng: 10 năm. Lãi suất cho thuê:12,6%/năm
Tiền thuê được thanh tốn như sau:
- Ngay sau khi ký hợp đồng, A thanh tốn 30% giá trị ngơi nhà.
- Số cịn lại chia đều và thanh tốn vào cuối mỗi năm, tiền lãi tính theo dư nợ thực tế tại thời điểm trả nợ. Ta cĩ bảng theo dõi thanh tốn nợ như sau:
(Đvt: tr.đ) Nă m tiềnSố nợ Trả nợ gốc Phí thuê mua Số tiền thanh tốn/Năm Số tiền tích luỹ/Tháng 0 600 180 - - - 1 420 42 52,92 94,92 7,91 2 378 42 47,628 89,628 7,469 3 336 42 42,336 84,336 7.028 4 294 42 37,044 79,044 6,587 5 252 42 31,752 72,752 6,063
6 210 42 26,46 68,46 5,705 7 168 42 21,168 63,168 5,264 8 126 42 15,876 57,876 4,823 9 84 42 10,854 52,584 4,382 10 42 42 5,292 47,292 3,941 Tổ ng - 600 291,06 891,06 -
Số tiền thanh tốn hàng năm đối với người thu nhập thấp như trong bảng là rất cao, gây nhiều khĩ khăn cho cuộc sống của họ, phí thuê mua cao, sau 10 năm tiền lãi chiếm 32,66% tổng số tiền thanh tốn. Khoản tiền các gia đình phải tích luỹ hàng tháng từ 4 - 8 triệu đồng/tháng, đây là một số tiền khơng phải là nhỏ so với thu nhập hàng tháng của họ. Tuy nhiên, nếu phân tích kỹ chi nhánh bị thiệt nhiều hơn. Thật vậy, nếu chi nhánh mua nhà cho thuê vận hành, đến thời điểm 10 năm sau bỏ thêm một ít chi phí sữa chữa lại nhà sẽ bán được giá cao gấp nhiều lần: Giả sử giá trị căn nhà thời điểm hiện tại là 600 tr.đ, tốc độ tăng giá nhà đất trung bình 10%/năm. Sau 10 năm giá trị căn nhà sẽ là:
F = 600 x (1 + 0,1)10 = 1.556,245 tr.đ.
Nếu thanh tốn tiền thuê vào năm đầu khi hợp đơng cho thuê mới cĩ hiệu lực càng lớn thì số tiền thanh tốn và phí thuê mua vào những năm sau càng nhỏ. Vì vậy, để giảm gánh nặng nợ nần cho mình khách hàng nên thanh tốn lần đầu số tiền khoảng từ 25 - 35% giá trị hợp đồng.
Về mặt lý thuyết cho thấy cho thuê trả gĩp nhà đất là một giải pháp rất tốt để khắc phục tình trạng thiếu nhà ở như hiện nay. Nhu cầu nhà ở cho nhười thu nhập thấp, sinh viên tỉnh lẻ mới ra trường, cán bộ cơng chức nhà nước là rất cao, song kênh dẫn vốn trung dài hạn của các ngân hàng trên địa bàn chưa tiếp cận nhu cầu này. Do đĩ, nếu chi nhánh quyết định làm chắc chắn sẽ thành cơng lớn. Tuy nhiên, để thực hiện được loại hình cho thuê này cần phải biết rõ đối tượng cho thuê là ai ?, điều kiện cho thuê là gì ?,...Theo tơi, người thu nhập thấp, sinh viên mới ra trường, cán bộ cơng chức chưa cĩ nhà ở vướng mắc lớn nhất là thu nhập khơng cao, khơng đảm bảo ngay một lúc cĩ được số tiền lớn để mua đất xây nhà và vấn đề của chi nhánh là lợi nhuận, kinh doanh khơng cĩ lãi tức là tự làm mình phá sản. Do đĩ, để chi nhánh thực
hiện tốt dịch vụ này địi hỏi người đi thuê nhà đất theo phương thức trả gĩp phải hội đủ các điều kiện sau:
- Phải chứng minh được khả năng tài chính của gia đình, đảm bảo trả đủ khoản tiền 25 - 35% giá trị ngơi nhà ngay sau khi hợp đồng cho thuê được ký, cĩ thu nhập thực tế từ 2 tr.đ/tháng/người trở lên.
- Cĩ tài khoản tiền gửi tại NHNo để cơng ty, cơ quan nơi người thuê làm việc trả lương vào tài khoản này. Trên cơ sở đĩ chi nhánh sẽ trừ một phần tiền lương tháng (tỷ lệ trích do hai bên thoả thuận) vào tiền thuê hàng năm. Điều kiện này nhằm đảm bảo chi nhánh cĩ thể kiểm sốt các khoản thu nhập của người thuê, tránh khơng để phát sinh tiêu cực đãn đến khơng thu hồi được nợ, gây khĩ khăn cho chi nhánh.