1 phòng ngủ 2 phòng ngủ 3 phòng ngủ 4 phòng ngủ 5 phòng ngủ
1.4.2.9. Tổng mức vốn đầu tư, nguồn vốn đầu tư, suất đầu tư
a. Căn cứ và cơ sở lập tổng mức đầu tư
Tổng vốn đầu tư được xác định trong dự án bao gồm: chi phí xây lắp; chi phí mua sắm thiết bị; chi phí kiến thiết cơ bản khác và chi phí dự phòng.
Nhu cầu vốn đầu tư để thực hiện dự án được xác định trên cơ sở: - Khối lượng công tác xây dựng cơ bản
- Đơn giá và định mức chi phí cho công tác xây dựng cơ bản được xác định phù hợp với giá cả và điều kiện cụ thể.
- Chi phí mua sắm thiết bị được tính toán trên cơ sở phân tích các bản chào hàng của các hãng cung cấp thiết bị nước ngoài và đã tính đến các chi phí bảo quản, vận chuyển thiết bị về đến công trình.
- Các chi phí thiết kế, thẩm tra thiết kế, thẩm tra dự toán, tổng dự toán theo quy định hiện hành.
- Chi khác tham khảo dự án tương tự. b. Thành phần vốn đầu tư
Vốn đầu tư (đầu tư cơ bản): nhằm tạo ra năng lực mới tăng thêm để đạt được mục tiêu của dự án phục vụ cho loại hình kinh doanh đăc biệt của chủ đầu tư. Bao gồm:
* Chi phí xây lắp:
- Chi phí xây lắp mới tất cả các yếu tố cần thiết cho dự án: từ hạ tầng kỹ thuật cho đến các công trình phục vục cho mục tiêu của dự án.
- Chi phí lắp đặt thiết bị công trình.
* Chi phí mua sắm thiết bị: Chi phí mua sắm thiết bị, thang máy cho công trình; chi phí vận chuyển, bảo dưỡng bảo quản và bảo hành thiết bị về đến chân công trình.
* Chi phí khác: được tính theo quy định hiện hành của Nhà nước.
- Chi phí giải phóng mặt bằng; khảo sát thiết kế địa chất; đo đạc xác định chỉ giới đường đỏ.
- Chi phí lập và thẩm định dự án đầu tư; chi phí thiết kế, khảo sát thiết kế; chi phí thẩm tra thiết kế, thẩm tra dự toán, tổng dự toán.
- Chi phí cho công tác đấu thầu xây lắp, đấu thầu thiết bị, chi phí xét thầu. - Chi phí cho ban quản lý dự án và một số chi phí khác…
* Chi phí dự phòng
* Chi phí lãi vay các tổ chức tín dụng trong thời gian xây dựng. c. Tổng mức đầu tư của dự án
Tổng mức vốn đầu tư: 185.221 triệu đồng. Trong đó :
- Thiết bị: 8.910 triệu đồng - Chi phí khác: 8.891 triệu đồng - Chi phí dự phòng: 8.150 triệu đồng d. Nguồn vốn đầu tư:
Vốn vay trung hạn Ngân hàng:130.000 triệu đồng Vốn tự có và huy động khác: 55.221triệu đồng Tính khả thi của dự án nguồn vốn đầu tư :
- Vốn tự có: Theo phân tích báo cáo tại bảng cân đối kế toán, tính đến tại thời điểm số tiền các cổ đông góp là 30 tỷ đồng.
- Vốn huy động khác: Công ty cũng ký hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty Cổ phần bất động sản Petrolimex trị giá 42 tỷ. Hiện tại Petrolimex đã chuyển tiền được 12,5 tỷ theo đúng thỏa thuận của hợp đồng. Phần còn lại góp theo tiến độ cụ thể:
+ 6.000 triệu đồng sau khi hoàn thành phần móng hầm của toàn nhà.
+ Giai đoạn 3: 13.890 triệu đồng hoàn thành xong phần xây thô của toà nhà. + Giai đoạn 4: 9.260 triệu đồng khi nhận được sản phẩm của dự án.
+ Giai đoạn 5: Số còn lại của hợp đồng và VAT khi có bảo lãnh của Ngân hàng. e. Suất đầu tư
- Tổng chi phí đầu tư là: 185.221 triệu đồng - Diện tích sàn xây dựng: 39.739 m2
- Suất đầu tư: 4,660 triệu đồng/m2
Trong đó theo hợp đồng hợp tác đầu tư và phân chia sản phẩm giữa Công ty CPĐTĐD và Công ty Cổ phần Vật tư và dịch cụ kỹ thuật Hà Nội về việc hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm TTTM và Dịch vụ Ngọc Khánh theo phương thức:
- Công ty Cổ phần Vật tư và Dịch vụ kỹ thuật Hà Nội góp bằng giá trị quyền sử dụng đất của lô đất xây dựng công trình.
- Công ty CPĐTĐD góp vốn bằng tiền và chịu trách nhiệm đầu tư, xây dựng công trình.
Sau khi hoàn thành công trình, Công ty Cổ phần Vật tư và Dịch vụ kỹ thuật Hà Nội được quyền sở hữu và sử dụng 9537,36m2 sàn xây dựng (chiếm gần 24% diện tích sàn xây dựng) để làm trụ sở làm việc. Công ty CPĐTĐD được quyền sở hữu và sử dụng tất cả phần diện tích còn lại.
f. Tiến độ thực hiện dự án
Hiện nay, Trung tâm Thương mại Ngọc Khánh đang được triển khai phần móng của công trình. Dự kiến dư án sẽ hoàn thành và đưa vào khai thác vào đầu năm 2009.
Kết luận: Căn cứ theo những quy định về cách xác định tổng vốn đầu tư, căn cứ vào những tài liệu mà chủ đầu tư cung cấp, cùng những kết quả của các dự án tương tự, trước hết các cơ sở lập tổng mức đầu tư và thành phần vốn đầu tư là hoàn toàn hợp lý. Ngoài ra, phần vốn tự có và coi như tự có của Công ty là hoàn toàn đảm bảo.