1 phòng ngủ 2 phòng ngủ 3 phòng ngủ 4 phòng ngủ 5 phòng ngủ
1.4.2.11. Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án
a. Căn cứ tính toán
- Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
- Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án TTTM Ngọc Khánh đã được phê duyệt.
- Các thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng, đơn giá bán cho thuê căn hộ, đơn giá cho thuê tại các TTTM tham khảo thực tế trên thị trường…
- Một số thông tin tham khảo khác.
b. Thông số để tính toán chỉ tiêu tài chính của dự án
(*) Chi phí
Qua tham khảo dự án và các thông tin khác, thì chi phí quản lý vận hành, kinh doanh khu căn hộ và TTTM chiếm khoảng 20% doanh thu cho thuê. Đối với căn hộ thì
không tính chi phí quản lý 20% do căn hộ được bán đứt và chỉ tính chi phí bảo trì khu phố. Do vậy, trong quá trình tính toán sau khi tham khảo 1 số dự án đang vận hành do CBRE Vietnam quản lý (Toà nhà Vincom - 191 Bà Triệu, Hà Nội...) phòng thẩm định thực hiện phân tách các thông số chi phí, mức chi phí có thể giao động trung bình từ 20% đến 25% chi phí cho thuê, cụ thể:
- Chi phí marketing 2 năm đầu: 1% của doanh thu cho thuê. Chi phí này bắt đầu phát sinh vào năm 2009.
- Chi phí vận hành hoạt động khu TTTM: 3% của doanh thu. - Chi phí bảo hiểm tài sản: 0,06% của giá trị công trình.
- Chi phí bảo dưỡng 3 năm 1 lần tạm tính bằng: 2,5% của giá trị xây lắp. - Chi phí sửa chữa từ năm thứ 3 trở đi được tính bằng 1,5% của giá trị thiết bị.
- Bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế và kinh phí công đoàn tạm tính: 19% chi phí lương hàng năm.
- Tỷ giá USD/VND tạm tính = 16.000 VND.
- Khấu hao cơ bản: Thời gian sử dụng theo quyết định số 206 của Bộ Tài chính đối với nhà cửa, vật kiến trúc khác là từ 6 năm đến 25 năm. Do vậy, khi tính toán tổ tính toán thời gian khấu hao là 15 năm giống với căn cứ tính toán của dự án tương tự.
- Công suất thuê dự kiến tối đa đạt được đến năm 2010 là 85% (theo tính toán của chủ đầu tư). Công suất dự kiến khi công trình hoàn thành và đưa vào hoạt động 65%.
(*) Doanh thu
Doanh thu của dự án lấy từ giá bán các sản phẩm sau:
- Về giá thuê căn hộ và giá cho thuê TTTM: Áp dụng các mức giá nêu tại mục “2.5.4. giá bán sản phẩm của dự án”.
- Về phí dịch vụ: Áp dụng các mức giá theo tính toán của doanh nghiệp.
(*) Các thông số khác
- Lãi suất vay vốn tính toán bằng bình quân lãi suất huy động tiết kiệm trả lãi sau kỳ hạn 12 tháng của 04 Chi nhánh Ngân hàng Thương mại quốc doanh trên địa bàn Hà Nội + phí 3,5%. Tại thời điểm hiện tại xác định là 12 %/năm.
- Lãi suất chiết khấu lấy bằng lãi suất cho vay là: 12% - Thời gian cho vay: 7 năm, thời gian ân hạn 2 năm.
- Tuổi thọ dự tính của dự án: 25 năm.
- Các giả thiết khác: Tăng giá cho thuê và phí dịch vụ hàng năm 5%, bắt đầu tăng từ năm 2009.