- Luật sư và kế toỏn: do tớnh chất phức tạp và số lượng thủ tục phỏp lý trong giao dịch nhà dất rất nhiều, vai trũ của luật sư và kế toỏn viờn khụng thể
2. Đổi mới cụng tỏc quy hoạch, xõy dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phỏt triển và sử dụng đất đai hiệu quả đỏp ứng cỏc mục tiờu phỏt triển
phỏt triển và sử dụng đất đai hiệu quả đỏp ứng cỏc mục tiờu phỏt triển
Những nội dung cơ bản nhằm ho nà thiện khung phỏp lý Ho nà thiện phỏp luật về ngõn h ng à – tớn dụng Xõy dưng Luật kinh doanh BĐS Xõy dựng luật nhà ở Xõy dựng luật đăng ký BĐS Sửa đổi Bộ luật dõn sự Phỏp luật về đất đai Ban h nhà luật xõy dựng
Nghiờn cứu phỏt triển thị trường BĐS – nhà đất đũi hỏi phải xộm xột đến quy hoạch phỏt triển kinh tế – xó hội vỡ:
Quy hoạch phỏt triển kinh tế – xó hội ngoài việc nờu ra cỏc quan điểm, mục tiờu, phương hướng và cỏc giải phỏp phỏt triển cỏc ngành cỏc lĩnh vực, cũn đưa ra cỏc phương ỏn sử dung quỹ đất cũng như danh mục cỏc cụng trỡnh và dự ỏn đầu tư cụ thể cho từng ngành (cụng nghiệp, nụng nghiệp, kết cấu hạ tầng…) mà cụng trỡnh, dự ỏn đầu tư trong này chớnh là những bất động sản trong tương lai chớnh chỳng là những đối tượng chớnh của thị trường nhà đất.
Nhà nước khuyến khớch mọi thành phần kinh tế tham gia nghiờn cứu và
thực hiện cỏc quy hoạch phỏt triển. Điều này cũng cú nghĩa là cỏc chủ thể giao dịch nhà đất trong tương lai sẽ rất đa dạng và phong phỳ, vai trũ của cỏc chủ thể thay đổi rất nhiều trong quỏ trỡnh tham gia lập và thực hiện quy hoạch. Đú chớnh là vấn đề xó hội hoỏ đối với thị trường nhà đất.
Thực tế cho thấy quy mụ, chất lượng của cỏc giao dịch nhà đất phụ thuộc rất lớn vào cỏc BĐS – nhà đất đó được quy hoạch chưa. Như vậy quy họach cú tỏc động trực tiếp đến chất lượng của thị trường BĐS – nhà đất.
BĐS - nhà đất cú đặc điểm khỏc biệt so với hàng hoỏ khỏc đú là tớnh cố định, ớt cú khả năng di dời. Do vậy, việc phõn bố cỏc ngành cỏc lĩnh vực trong cả nước, trờn cỏc vựng trong chiến lược và quy hoạch phỏt triển đất nước là nhõn tố quan trọng tỏc động quyết định đến tớnh sụi động của thị trường BĐS – nhà đất tại cỏc vựng đất nước. Mặt khỏc, xó hội chỳng ta lựa chọn là xó hội chủ nghĩa, chiến lược và quy hoạch phỏt triển kinh tế – xó hội của đỏt nước là tài liệu vạch ra mục tiờu cụ thể, cỏc giải phỏp cơ bản để đưa đất nước chỳng ta từng bước thực hiện thành cụng con đường đó lựa chọn. Một trong những nhiệm vụ mà chiến lược quy hoạch phỏt triển kinh tế – xó hội đó lựa chọn là phải giải quyết là hướng tới xõy dựng một xó hội cụng bằng và điều này được thể hiện trong cỏc mục tiờu cụ thể như mức chờnh lệch giàu nghốo, mức chờnh lệch vựng… mà cỏc chiến lược quy hoạch đó đề ra. BĐS – nhà đất là một hiện tượng kinh tế – xó hội, quỏ trỡnh
thực hiện cỏc giao dịch BĐS thể hiện mối quan hệ giữa người với người trong xó hội. Đối với Việt nam, quỏ trỡnh phỏt triển thị trường BĐS phải mang đặc tớnh xó hội chủ nghĩa, đú là phải bảo đảm nguyờn tắc cụng bằng, tiến bộ, khụng chờnh lệch gỡau nghốo, bất bỡnh đẳng trong bất động sản quỏ lớn. Chớnh vỡ vậy để thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường BĐS – nhà đất phải đưa ra cỏc định hướng, khung chớnh sỏch và cỏc chớnh sỏch cụ thể nhằm đảm bảo cho thị trường BĐS – nhà đất khụng chỉ phỏt triển khụng ngừng mà cũn đảm bảo cụng bằng trong thụ nhập, giảm bớt chờnh lệch giữa cỏc tầng lớp dõn cư, giữa cỏc vựng lónh thổ. Điều này chỉ cú thể thực hiện được khi chỳng ta gắn thị trường BĐS – nhà đất với cỏc chiến lược và quy hoạch phỏt triển.
Hiện nay cụng tỏc quy hoạch mới chỉ chỳ trọng vào quy hoạch tổng thể mà chưa chỳ trọng đến quy hoạch chi tiết do vậy khi đi vào thực hiện cỏc đơn vị thiếu căn cứ thực hiện dẫn đến quy hoạch lộn xộn khụng đỳng. Trỡnh độ của cỏc nhà quy họach Việt Nam cũn kộm nờn khi thực hiện mới thấy nhiều thiếu xút, người dõn khụng được tham gia vào quy họach vỡ vậy nguyện vọng và nhu cầu của người dõn khụng được đỏp ứng dẫn đến những khiếu kiện đặc biệt là vấn đề đền bự giải phúng đất đai dẫn đến nhiều quy hoạch thực hiện khụng đỳng tiến độ, tỡnh trạng khiếu kiện kộo dài. Quy họach nhiều lần chưa cú sự gắn kết của cỏc ngành cú liờn quan giữa nhà ở, giao thụng, xõy dựng nờn chưa tạo ra sự đồng bộ trong quy hoạch. Quy hoạch mới chỉ chỳ trọng tới cỏc khu dõn cư tập trung mà khụng chỳ trọng tới cỏc phỏt triển cơ sở hạ tầng xó hội kốm theo.
Năm 2001 UBND thành phố Hà Nội đó cụng bố quy hoạch chi tiết cỏc quận huyện trong thành phố. Theo bản cụng bố này thỡ quận nội thành nào cũng cú hàng chục đường phố cần mở rộng. Cả thành phố sẽ cú trờn trăm con đường nằm trong diện quy hoạch. Do vậy số hộ dõn cần di dời lờn đến hành chục ngàn hộ. Trong khi đú cú cỏc khu đụ thị mới như Định Cụng, Bắc Linh Đàm, quốc tế
(vào thời điểm thỏng 9/2001). Cũn cỏc khu di dõn khỏc hoặc ra đời sớm hơn đó kớn người hoặc mới xõy dựng cơ sở hạ tầng thỡ khú cú thể đỏp ứng đủ nhu cầu tăng lờn khụng ngừng của người dõn.
Theo quy định quy hoạch chi tiết từng quận, huyện khụng chỉ được cụng bố mà theo quy định cũn phải được thụng bỏo đến từng người dõn, tuy nhiờn khụng thể ai cũng tiếp cận đầy đủ chớnh xỏc thụng tin quy hoạch này bởi lẽ khụng mấy ai cú đủ trỡnh độ chuyờn mụn về quy hoạch, địa chớnh và thẩm quyền giải thớch cặn kẽ cho người dõn hiểu khi mà đa phần cỏn bộ địa chớnh cấp phường chuyờn mụn chưa cao. Hơn nữa mặc dự đó cú quy hoạch chi tiết từng quận huyện nhưng việc xỏc định chỉ giới, cắm mốc cỏc dự ỏn mở đường, cỏc khu đụ thị mới cũn rất chậm nờn người dõn khụng xỏc định được rừ con đường được mở rộng quy hoạch đến đõu. Thời điểm triển khai dự ỏn cũn khụng xỏc định. Những bất cập này làm cho người dõn cảm thấy bất ổn, bỏn khụng dỏm bỏn, xõy khụng dỏm xõy vỡ sợ đập bỏ.
Trong quy hoạch đất đai và chiến lược phỏt triển đất đai, điều quan trọng là Nhà nước xỏc định rừ mục đớch của việc sử dụng đất khi Nhà nước chuyển đổi mục đớch sử dụng đất theo yờu cầu phỏt triển kinh tế xó hội thỡ cần phải cú kế hoạch phự hợp thu hồi lại đất đó giao hoặc cho thuờ theo mục đớch sử dụng cũ (cú bồi thường hoặc khụng cú bồi thường) để tiến hành việc giao và cho thuờ đất theo mục đớch sử dụng mới. Ngoài ra điều khụng kộm phần quan trọng là Nhà nước phải giỏm sỏt việc thực hiện cỏc quy hoạch, kế hoạch đất đai ra sao trỏnh tỡnh trạng để “quy hoạch treo” như trong thời gian qua tại một số địa phương.
Quy hoạch kinh tế – xó hội là một trong những yếu tố cú tỏc động toàn diện, sõu sắc tới thị trường BĐS – nhà đất trong tương lai. Phỏt triển thị trường BĐS – nhà đất phải cú tầm nhỡn dài và ở tổng thể. Muốn cú tầm nhỡn dài và tổng thể đũi hỏi phải cú tầm nhỡn dài và toàn diện cỏc yếu tố cấu thành thị trường BĐS – nhà đất:
- Cỏc BĐS như: đất đai, nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng gắn liền với đất… - Cỏc chủ thể tham gia thị trường BĐS – nhà đất
- Cỏc quan hệ giao dịch về BĐS – nhà đất như: chuyển nhượng, cho thuờ, thế chấp và cỏc dịch vụ hỗ trợ như mụi giới, tư vấn… giữa cỏc chủ thể.
Trong xõy dựng quy hoạch cần:
• Hỡnh thành hệ thống văn bản quy hoạch như một cụng cụ để Nhà nước
quản lý đất đai và xõy dựng.
• Sửa đổi, bổ sung quy trỡnh lập, thụng qua cỏc loại văn bản quy hoạch, xỏc lập một cơ quan đầu mối chịu trỏch nhiệm về tớnh thống nhất trong hệ thống văn bản quy hoạch và quản lý việc thực hiện quy hoạch.
• Nghiờn cứu ỏp dụng phương phỏp quy hoạch mới theo hướng vừa đỏp
ứng được nhu cầu về đầu tư kinh doanh BĐS ngày càng tăng ở cỏc đụ thị vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cường quản lý đầu tư và phỏt triển cỏc đụ thị.
• Nõng cao tớnh phỏp lý, tớnh khả thi của hệ thống cỏc văn bản qua hoạch nhất là cỏc văn bản quy hoạch khụng do Thủ tướng Chớnh phủ phờ duyệt.
• Ban hành cơ chế để những cụng dõn và tổ chức cú lợi ớch và trỏch
nhiệm trong vựng quy hoạch được tham gia thiết thực vào việc xõy dựng, thẩm định, điều chỉnh quy hoạch.
• Quy định cỏc hỡnh thức phự hợp để phổ biến cụng khai, minh bạch, đầy đủ cỏc thụng tin cần thiết về quy hoạch cho mọi người biết và tuõn thủ.
• Tăng cường và củng cố chức năng quản lý và thanh tra việc tuõn thủ quy hoạch và cú biện phỏp kiờn quyết cưỡng chế…
Để quy hoạch hợp lý trước tiờn ta phải cú kế họach phõn phối đất đai xõy dựng đụ thị, điều này dựa trờn việc đỏnh giỏ hiệu quả sử dụng đất của cỏc dạng hoạt động khỏc nhau.
• Hàm định giỏ thuờ đất cho cỏc doanh nghiệp sản xuất cụng nghiệp
Để tiến hành cỏc hoạt động sản xuất của mỡnh, cỏc doanh nghiệp cụng nghiệp cần đất để thiết đặt mỏy múc thiết bị sản xuất, xõy dựng nhà kho, nhà làm việc, bói đậu xe. Ngoài ra, cỏc doanh nghiệp cũn cần lao động, nguyờn vật liệu. Để cú đất, cỏc doanh nghiệp phải thuờ mướn. Giỏ thuờ đất hay chi phớ thuờ đất là một hàm số phụ thuộc nhiều yếu tố. Cỏc yếu tố đú sắp xếp tạo thành một hàm gọi là hàm định giỏ thuờ đất của cỏc doanh nghiệp.
Lợi nhuận của cụng ty núi chung là chờnh lệch giữa giỏ bỏn sản phẩm với cỏc chi phớ sản xuất, vận chuyển và thuờ đất, lợi nhuận được tớnh như sau:
D G u Q t C p Q LN = ∗ − − ∗ ∗ − ∗ 3.1
Vỡ thị trường cạnh tranh hoàn hảo, lợi nhuận kinh tế tại điểm cõn bằng của mỗi cụng ty bằng 0 nờn: 0 = ∗ − ∗ ∗ − − ∗ p C t Q u G D Q 3.2 Suy ra D u Q t c p Q G = ∗ − − ∗ ∗ 3.3 Trong đú G: giỏ thuờ đất Q: khối lượng sản phẩm p: giỏ bỏn 1 đơn vị sản phẩm
c: Chi phớ kinh tế (bao gồm tất cả cỏc chi phớ đầu vào mức sinh lợi liờn quan, khụng kể đất đai) trong thời gian sản xuất ra Q khối lượng sản phẩm.
u: khoảng cỏch tới trung tõm D: quy mụ diện tớch đất sử dụng
• Hàm định giỏ thuờ đất cho khu vực sự nghiệp (cụng sở)
Cỏc cụng sở cú đặc trưng:
- Họ phải thu thập, xử lý và phõn phối cỏc thụng tin một cỏch trung thực sẽ khụng cú hiệu quả, khụng kịp thời sẽ bị ế, khụng đầy đủ sẽ giảm gớa trị.
- Cần thiết phải quan hệ trực tiếp với khỏch hàng để cú thể đỏnh giỏ thỏi độ của họ, thẩm tra lại thụng tin và cho ra cỏc quyết định tư vấn đỳng đắn.
- Sản phẩm của hóng là những cuộc tư vấn, giả sử mỗi hóng trong năm
thực hiện được A cuộc tư vấn. Tổng chi phớ thường xuyờn khụng phải là đất là C.
- Cỏc nhà tư vấn phải đi từ cụng sở của mỡnh đến trung tõm thành phố để tư vấn cho khỏch. Thời gian đi 1 km t phỳt/km. Cho phớ đi lại cơ hội của cỏc nhà tư vấn được xỏc định bằng tiền lương cho 1 phỳt và bằng W đ/km. Nếu cụng sở cỏch trung tõm thành phố k km thỡ chi phớ đi lại của hóng là TC được xỏc định bởi cụng thức: