- Luật sư và kế toỏn: do tớnh chất phức tạp và số lượng thủ tục phỏp lý trong giao dịch nhà dất rất nhiều, vai trũ của luật sư và kế toỏn viờn khụng thể
5.2Đổi mới chớnh sỏch thuế quỳền sử dụng đất và lệ phớ
5. Thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường bằng việc sử dụng cỏc biện phỏp tài chớnh
5.2Đổi mới chớnh sỏch thuế quỳền sử dụng đất và lệ phớ
Cỏc khoản thuế và phớ phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao và trựng lặp là một nguyờn nhõn khiến cho hiện tượng chuyển quyền sử dụng đất, mua bỏn nhà trao tay khụng qua đăng ký với cơ quan qủan lý nhà nước diễn ra phổ biến, tạo cơ sở cho thị trường BĐS – nhà đất phi chớnh thức hoạt động mạnh. Đồng thời, việc mua bỏn trao tay cũng gõy thất thu cho ngõn sỏch Nhà nước về thuế, phớ liờn quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi chuyển quyền sử dụng đất (từ 2% đến 4%), cũn người mua nộp lệ phớ trứoc bạ (1%). Hai khoản nộp này từ 3% đến 5% là khỏ nặng đối với cả người bỏn và người mua, nhất là đối với hoạt động kinh doanh BĐS – nhà đất đồng
thời cú phần trựng lặp. Để khuyến khớch việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cú đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước, phỏt triển thị trường BĐS chớnh thức, đối với lệ phớ trước bạ, chỉ thu theo một mức cố định thay vỡ tỷ lệ % trờn giỏ trị BĐS như đang thực hiện.
Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất, định hướng lõu dài là bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất, thay vào đú bằng loại thuế mới là thuế “giỏ trị tăng thờm của đất”. Sắc thuế này đỏnh giỏ trờn giỏ trị tăng thờm của đất khi chuyển chượng, thừa kế, tạo ra việc đối xử cụng bằng đối với cỏc đối tượng tham gia thị trưũng BĐS, đối tượng đầu tư kinh doanh phỏt triển quỹ đất để chuyển chượng sau khi đầu tư, xõy dựng kết cấu hạ tầng cũng như đối tượng mua bỏn kinh doanh nhà gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất để lợi nhuận tương đương nhau nếu đầu tư vốn như nhau và tạo điều kiện cho người dõn chuyển nhượng nhà đất khi cú nhu cầu thay đổi chỗ ở, thuế khụng đỏnh vào vốn của người kinh doanh và qua đõy Nhà nước quản lý được thị trường BĐS.
Căn cứ tớnh thuế là diện tớch đất chuyển quyền sử dụng, mức thuế và giỏ trị tăng thờm của đất chuyển nhượng. Giỏ trị tăng thờm của đất bằng giỏ trị bỏn trừ đi giỏ mua. Giỏ mua là giỏ tớnh thuế của lần mua trước, nếu khụng cú lần mua trước thỡ xỏc định bằng chi phớ nhận quyền sử dụng đất hoặc chi phớ khai thỏc đầu tư vào đất. Sắc thuế này cũn cú thể ỏp dụng thuế suất luỹ tiến từng phần để điều tiết thu nhập cụng bằng hơn khi chuyển quyền sử dụng đất cú mức thu nhập quỏ cao do điều kiện xó hội mang lại: do Nhà nước đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng, do quản lý Nhà nước lỏng lẻo mà người cú được đất đai tốn chi phớ hoặc khụng chứng minh được chi phớ đầu tư vào đất, ỏp dụng thuế suất nhiều bậc, cũn cú thể ỏp dụng cho cả trường hợp chuyển mục đớch sử dụng đất tạo ra thu nhập do chờnh lệch giỏ đất do Nhà nước quy định theo mục đớch sử dụng đất.
Bờn cạnh đú trước mắt cần đổi mới cụng tỏc thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phớ địa chớnh, lệ phớ trước bạ, tập trung tất cỏc khoản thu trờn vào một cơ quan quản lý nhà nước thỡ cả người mua và người bỏn phải đến nhiều cơ quan làm thủ tục và thực hiện nghĩa vụ tài chớnh với Nhà nứơc. Trước mắt, việc tổ chức thu cỏc khoản thu trờn vào cơ quan điạ chớnh, nhằm giảm sự trựng lặp khụng cần thiết trong việc kiểm tra, xem xột hồ sơ của nhiều cơ quan quản lý Nhà nước, trỏnh thủ tục hành chớnh phiền hà, khuyến khớch giao dịch cú đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước.
Với cỏc gỉai phỏp hoàn thiện và đổi mới chớnh sỏch thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phớ trước bạ nờu trờn sẽ khuyến khớch cỏc giao dịch về BĐS cú đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, hạn chế hoạt động của thị trường khụng chớnh thức, phỏt triển thị trường chớnh thức, đồng thời tăng thu cho ngõn sỏch nhà nước.