- Luật sư và kế toỏn: do tớnh chất phức tạp và số lượng thủ tục phỏp lý trong giao dịch nhà dất rất nhiều, vai trũ của luật sư và kế toỏn viờn khụng thể
5. Thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường bằng việc sử dụng cỏc biện phỏp tài chớnh
5.4 Tổ chức đinh gớa BĐS
Một trong những vấn đề quan trọng mà cỏc tổ chức, doanh nghiệp, người dõn quan tõm trong giao dịch BĐS hiện nay là làm sao biết được giỏ trị đớch thực của một BĐS cụ thể mà họ muốn giao dịch. Tức là họ muốn biết giỏ trị mà BĐS đú đó giao dịch thành cụng, đang giao dịch, đang đựơc giao bỏn ở mức tương đương. Túm lại là giỏ người mua cú thể mua, người bỏn cú thể bỏn, những người mụi giới cú thể mời chào, những người làm ăn gúp vốn cú thể chấp nhận được với nhau…
Hiện nay tại Hà Nội nơi mà cỏc hoạt động mua bỏn BĐS diễn ra lớn và sụi động cỏc hoạt động định giỏ BĐS được thực hiện bởi:
• Cỏc ngõn hàng định giỏ phục vụ cho chớnh ngõn hàng đú trong việc thế chấp BĐS đú đi vay tớn dụng.
• Cỏc cụng ty kinh doanh BĐS định giỏ để bỏn cỏc BĐS mà cụng ty đang cú.
• Cỏc trung tõm định gớa BĐS.
• Ngừơi dõn cú nhà, đất muốn tự đưa ra giỏ chào bỏn.
• Những người gúp vốn bằng BĐS tự đưa ra giỏ để thương lượng.
Điều dễ dàng nhận thấy là cỏc hoạt động định giỏ của cơ quan Nhà nứơc, doanh nghiệp và người dõn đều phục vụ mục đớch chủ quan của mỡnh. Ngõn hàng muốn định giỏ để đảm bảo an toàn cho hoạt động tớn dụng (thường định giỏ thấp). Cỏc cụng ty định giỏ BĐS muốn định giỏ để đạt mức lợi nhuận tối đa (định giỏ cao khi bỏn, thấp khi mua). Nhỡn chung cụng tỏc định giỏ cũn thiếu độc lập và khỏch quan.
Định giỏ là cụng việc cú tầm quan trọng đặc biệt vỡ kết quả của nú được dựng để làm căn cứ cho:
Lựa chọn mục tiờu định giỏ cụ thể
Điều tra, thu thập thụng tin thăm dũ yờu cầu, tỡm hiểu giỏ cả
Ước lượng giỏ thành trờn cơ sở đơn giỏ, dự toỏn, kinh nghiệm, tỡnh hỡnh thị trường
Lựa chọn phương phỏp định giỏ
Xỏc định giỏ chuẩn
Điều chỉnh
Điều chỉnh và thay đổi giỏ cho phự hợp với thị trường
• Xỏc định giỏ bảo hiểm
• Xỏc định giỏ đền bự
• Xỏc định giỏ cho thuờ
Để định giỏ BĐS cú thể theo quy trỡnh sau:
Mục tiờu của giải phỏp này là quy định rừ một quy trỡnh định giỏ đờ ỏp dụng thống nhất trong cả nước đồng thời tạo ra mặt bằng giỏ thống nhất.
Một là, ỏp dụng cơ chế một giỏ đối với đất nhà
Nếu coi đất thuộc sở hữu toàn dõn và là hàng hoỏ đặc biệt do Nhà nước định giỏ thỡ theo phỏp lệnh giỏ nội dung định giỏ đất như sau:
1) Hỡnh thỏi định giỏ đất
2) Căn cứ định giỏ đất
3) Thẩm quyền định giỏ đất
4) Thẩm định giỏ đất
5) Thụng tin, dự bỏo và điều chỉnh giỏ đất
6) Kiểm soỏt giỏ đất
7) Kiểm tra, thanh tra giỏ đất
8) Giải quyết khiếu nại, tố cỏo về giỏ đất
9) Khen thưởng và sử lý vi phạm về giỏ đất
10) Nội dung và thẩm quyền quản lý Nhà nước về giỏ đất
Thành phố nờn thành lập những hội đồng giỏm định giỏ. Hội đồng này cú nhiệm vụ như sau:
• Thống kờ giỏ cả mua bỏn
• Xỏc định giỏ định hướng
• Cung cấp thụng tin giỏ cả cho thị trường
• Thu thập cỏc dữ liệu cần thiết để xỏc định giỏ
Hiện nay giỏ đất được xỏc định như sau: