1/ Địa điểm đầu tư:
Khu đất làm địa điểm đầu tư dự án: xã Trung Văn - Từ Liêm – Hà Nội. - Phía Bắc giáp với khu nhà 9 tầng quy hoạch và đường hiện có.
- Phía Nam là đường quy hoạch rộng 14m - Phía Đông là đường quy hoạch rộng 14m
2/ Thời điểm đầu tư
- Dự kiến thời điểm đầu tư là quý I/2009. - Thời gian xây dựng dự kiến: 33 tháng
3/ Quy mô đầu tư và giới hạn của dự án
- Tổng diện tích đất nghiên cứu: 9.306 m2
Trong đó:
Giai đoạn 1: Xây dựng 01 toà nhà 15 tầng + 02 tầng hầm + 01 tầng áp mái.
- Diện tích đất xây dựng: 1.086m2
- Tổng diện tích sàn công trình: 16.850m2 ( Không bao gồm diện tích sàn tầng hầm). - Tổng diện tích sàn xây dựng 02 tầng hầm: 4.060m2
Giai đoạn 2: Xây dựng 02 toà nhà 9 tầng ( được thực hiện trong dự án khác). 4/ Giải pháp kiến trúc, kỹ thuật xây dựng của tòa nhà
4.1/ Giải pháp quy hoạch mặt bằng:
Từ vị trí ô đất được UBND thành phố cung cấp tương đối bằng phẳng, với ý đồ chủ đạo là xây dựng một không gian có tính chất hiện đại, hoành tráng do vậy công ty đã đưa ra ý tưởng công trình hợp khối chặt chẽ, có hình dạng vuông vắn đồng thời với bố cục sân vườn cây xanh xung quanh tạo không gian công sở thân thiện với môi trường, tạo cảm giác thoải mái cho người làm việc trong toà nhà.
4.2/ Giải pháp giao thông:
Công trình có 2 tầng hầm và 15 tầng văn phòng được bố trí giao thông theo chiều thẳng đứng là thang máy và thang bộ.
4.3/ Giải pháp mặt bằng: Mặt bằng công ty với 5 chức năng chính:
+ Văn phòng.
+ Phòng họp và hội thảo. + Không gian giải khát. + Để xe.
4.4/ Giải pháp mặt đứng: Phần mặt đứng được sử dụng kính để thể hiện vóc dáng của toà nhà văn phòng, lấy ánh sáng trực tiếp nhằm tạo thẩm mỹ và tiết kiệm điện chiếu sáng cho toà nhà.
4.5/ Giải pháp hoàn thiện toà nhà:
- Cửa kính khung nhôm sơn tĩnh điện đảm bảo độ bền vững của vật liệu, chống tác động của tự nhiên và mang lại vẻ đẹp cho công trình.
- Sàn trải thảm hoặc lát đá granit nhân tạo
...
5/ Đánh giá hệ thống thiết bị của tòa nhà
Hệ thống thiết bị của toà nhà được đánh giá là hoàn thiện, đồng bộ và hiệnđại. Cùng với việc đáp ứng nhu cầu làm việc của cán bộ công nhân viên trong công ty đồng thời đáp ứng nhu cầu về chất lượng cũng như tính thẩm mỹ, sang trọng của khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng nên việc đầu tư hệ thống thiết bị trong toà nhà mang tính hiện đại, tiện ích, an toàn cho người sử dụng, thẩm mỹ và sang trọng là điều vô cùng quan trọng trong môi trường cạnh tranh hiện nay và trong tương lai. Cùng với tốc độ phát triển của dịch vụ và nhà cung cấp thì việc lựa chọn các nhà cung cấp tốt thông qua hình thức đấu thầu sẽ đảm bảo lựa chọn được thiết bị, giá cả một cách tối ưu.
6/ Giải pháp xây dựng, môi trường, PCCC
Toà nhà LILAMA 10 được thiết kế với 2 tầng hầm để xe, 15 tầng văn phòng, 1 tầng kỹ thuật, với tính chất quy mô công trình như vậy nên khi đi vào hoạt động bên trong luôn có một số lượng lớn các chất dễ cháy như tài liệu, giấy tờ, máy móc văn phòng với giá trị kinh tế lớn, là tài sản có tầm đặc biệt quan trọng với doanh nghiệp mặt khác toà nhà thuộc nhóm các công trình công cộng cao tầng nên lượng người thường xuyên ra vào làm việc là rất lớn do vậy nếu xảy ra hoả hoạn, cháy nổ trong công trình không những gây thiệt hại về tài sản còn gây khó khăn trong việc cứu chữa đám cháy và thoát nạn. Do vậy trong công tác PCCC, việc phát hiện ra đám cháy sớm có ý nghĩa vô cùng quan trọng nhằm phát hiện kịp thời để xử lý và chữa cháy có hiệu quả. Các hệ thống PCCC của toà nhà được đầu tư với công nghệ tiên tiến, hiện đại phù hợp với tiêu chuẩn, bao gồm:
- Hệ thống báo cháy tự động địa chỉ.
- Hệ thống chữa cháy: vách tường, sprinkler và trang bị phương tiện chữa cháy ứng cứu nhanh.
- Hệ thống màn ngăn cháy bằng nước kiểu Drencher cho 2 tầng hầm. - Hệ thống đèn chỉ dẫn lối thoát nạn và đèn chiếu sáng sự cố.
E. Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án1/ Mô hình tổ chức, thực hiện dự án 1/ Mô hình tổ chức, thực hiện dự án
Dự án xây dựng toà nhà LILAMA 10 với mục đích làm trụ sở văn phòng công ty và cho thuê nên thực hiện với mô hình chủ đầu tư là người trực tiếp tổ chức, thực hiện dự án.
2/ Mô hình quản lý dự án, phương thức kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm dự án
F. Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn1/ Tổng mức đầu tư 1/ Tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư theo quan điểm ngân hàng: 190.118 triệu đồng
2/ Đánh giá cơ cấu vốn đầu tư theo dự toán chi phí
Tổng vốn đầu tư theo nghiên cứu của Viglacera land là 186.024 triệu đồng bao gồm cả lãi vay
Trong đó:
+ vốn tự có và tự huy động: 32.292 triệu đồng. + Vốn vay NHTM: 129.170 triệu đồng.
Sau khi tính toán thì Tổng Vốn đầu tư theo quan điểm của Ngân hàng: 190.118 triệu đồng do sự thay đổi ở lãi suất tiền vay.
Trong đó:
+ Vốn tự có và tự huy động: 32.292 triệu đồng. + Vốn vay NHTM:129.170 triệu đồng
+ Lãi vay trong thời gian XD: 28.657 triệu đồng.
3/ Cơ cấu nguồn vốn đầu tư và tính khả thi của các nguồn vốn tham gia dự án
3.1/ Vốn tự có
Theo kế hoạch phân bổ vốn đầu tư của doanh nghiệp trong ba năm xây dựng là: 50%:30%:20%
Tổng vốn tự có và tự huy động được của DN: 32.292 triệu đồng.
Hiện tại vốn điều lệ của doanh nghiệp là 90 tỷ, tổng tài sản cố định là 50 tỷ. DN hoàn toàn có thể tham gia dự án bằng nguồn vốn tự có tham gia theo kế hoạch phân chia vốn đầu tư trong thời gian xây dựng.
3.3/ Vốn vay ngân hàng.
Tổng mức đầu tư chưa kể lãi vay: 161.462 triệu đồng Ngân hàng tài trợ 80% dự kiến là 129.170 triệu đồng Thời gian dự kiến vay: năm. Thời gian ân hạn:
G. Đánh giá về mặt hiệu quả tài chính và phương án trả nợ của dự án:1/ Thuyết minh thông số và cơ sở tính toán 1/ Thuyết minh thông số và cơ sở tính toán
1.1/ Nhóm thông tin về khấu hao cơ bản
Tính thời gian khấu hao trên cơ sở Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 V/v Ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định của Bộ tài chính (Chi tiết tại Bảng 5 - Khấu hao của dự án).
- Phần xây lắp : Khấu hao trong 48 năm - Phần thiết bị : Khấu hao trong 10 năm - Chi phí đất có hạ tầng : Khấu hao trong 08 năm
- Xây lắp khác : Khấu hao trong 05 năm
- Chi phí dự phòng : Khấu hao trong 05 năm - Lãi vay trong thời gian xây dựng : Khấu hao trong 05 năm
Dự kiến cứ 10 năm thay thế đối với hạng mục thiết bị và chiết tính khấu hao tiếp tục cho phần thiết bị thay thế, bổ sung.
1.2/ Nhóm thông tin chi phí vốn:
Giá thuê đất trong thời gian 50 nă trả tiền hàng năm. Giá thuê đất theo căn cứ quyết định số 150/2007/QĐ ngày 28/12/2007 của UBND thành phố HN thì đất tại vị trí xây dựng dự án là vị trí 1, giá dự kiến 5.090 nghìn đồng/m2. DN tạm tính chi phí đất hàng năm là 0.2% giá đát hàng năm
Thời gian vay vốn và trả nợ: - Thời gian vay vốn : 13 năm - Thời gian trả nợ : 10 năm.
- Thời gian ân hạn : 2.5 năm (ân hạn gốc và lãi) Lãi suất cho vay: 21%/năm
Lãi suất chiết khấu:
Lãi suất chiết khấu: 18.56%/năm, tính theo phương pháp bình quân gia quyền chi phí vốn của vốn tự có (17%) và vốn vay (21%).
1.3/Nhóm thông tin về đầu vào , Chi phí của dự án:
Hệ thống chi phí để vận hành, khai thác tòa nhà bao gồm: - Chi phí quảng cáo, tiếp thị : 2% doanh thu
- Chi phí lương : 3% doanh thu - Chi qlý, vận hành : 5% doanh thu - Chi phí bảo dưỡng TX : 3% KHCB - Chi phí sửa chữa lớn 5 năm/1 lần: 10%KHCB - Chi phí bảo hiểm tài sản : 2% doanh thu - Chi phí BHXH,BHYT : 19%quỹ lương
1.4/Nhóm thông tin về đầu ra – Doanh thu của dự án
Theo thông tin nắm bắt được từ thị trường và diễn biến giá cả tại địa điểm dự án thì giá văn phòng cho thuê ở mức khoảng 30-35 USD/m2.
2/ Hiệu quả tài chính dự án và khả năng trả nợ.
Hiệu quả tài chính của dự án:
- Trong 30 năm hoạt động, dự án trong có lãi ngay trong năm hoạt động đầu tiên. Những năm về sau lợi nhuận ròng đều dương và tăng trưởng mạnh qua các năm, đến năm thứ 30 lợi nhuận tích lũy là 97.077 triệu đồng
- Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả dự án:
• Theo quan điểm của Ngân hàng:
+ NPV_TIP là 11.750 trđ > 0; + IRR_TIP là 22.4%
• Theo quan điểm của Chủ đầu tư:
+ NPV_EPV là 34.643trđ > 0 + IRR_EPV là 32%
Các chỉ tiêu trên cho thấy theo quan điểm ngân hàng và quan điểm chủ đầu tư dự án trên đều có hiệu quả.
Sự thay đổi cụ thể được thể hiện trên bảng tính.
H. Phân tích độ nhạy của dự án
- Hiệu quả của dự án đầu tư ít chịu ảnh hưởng bởi sự thay đổi của tổng vốn đầu tư. Hiệu quả của dự án đầu tư chịu ảnh hưởng bởi chi phí đầu vào. Nếu chi phí tăng từ 1% đến 6% thì dự án vẫn có hiệu quả nhưng nếu chi phí tăng trên 11 % thì dự án có NPV < 0. Tuy nhiên trường hợp này ít xảy ra vì mức 11% là khá lớn. Trong trường hợp khi chi phí đầu vào tăng 11%, doanh nghiệp sẽ điều chỉnh giá bán cho phù hợp, đảm bảo hiệu quả cho dự án. Hiệu quả của dự án đầu tư chịu ảnh hưởng ít bởi giá bán sản phẩm.
*/ Nhận xét: Các xem xét và tính toán cho thấy dự án khả thi về phương diện tài chính, có khả năm trả nợ vay như đã tính toán.