- Bước 5: Theo dõi khoản vay, thu hồi nợ và thanh lý hợp đồng
b) Mục tiêu và sự cần thiết của dự án:
Khu trung tâm thương mại Ever Fortune được xây dựng là rất cần thiết vì:
• Hiện nay nhu cầu văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp đang rất cao. Lượng cầu cao hơn rất nhiều so với cung. Thêm vào đó, sắp tới Việt Nam sẽ gia nhập WTO, rất nhiều công ty nước ngoài sẽ tham gia đầu tư vào Việt Nam dẫn đến nhu cầu văn phòng và căn hộ cao cấp sẽ gia tăng mạnh. Do vậy việc xây dựng tòa nhà loại A này sẽ góp phần cân đối sự thiếu hụt cung cầu hiện nay.
• Các dịch vụ thương mại dịch vụ của tòa nhà cũng giúp phần kích thích tiêu dùng, giúp phần tăng trưởng kinh tế của thành phố và có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
1.4.3.2.Thẩm định chi tiết dự án a) Thẩm định khía cạnh thị trường
Kinh nghiệm của các nhà đầu tư BĐS cho thấy yếu tố thị trường là nhân tố vô cùng quan trọng quyết định sự thành công của dự án. Do vậy việc phân tích thị trường sẽ là một trong những cứ để xác định tính khả thi của dự án.
• Đánh giá tổng quan về nhu cầu văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội Thực tế cho thấy nhu cầu văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội hiện tại là rất cao. Theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp cho thuê hiện nay vẫn tiếp tục sốt cả về giá lẫn nhu cầu. Theo số liệu khảo sát điều tra của CBRE hơn một năm qua cho thấy số lượng các tập đoàn, công ty đa quốc gia sẽ đến Việt Nam nhiều hơn kéo theo một số lượng lớn các chuyên gia nước ngoài, xu hướng nâng cấp trụ sở, văn phòng lên mức hiện đại của các công ty trong và ngoài nước, nhất là ngành ngân hàng, bảo hiểm và nhiều ngành khác.
Bảng 7: Bảng Tổng hợp thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội (Hết quí 4/2005).
Loại A Loại B Loại C Tổng
Tổng cung Số tòa nhà
Diện tích cho thuê (m2) 9 84.172 16 115.012 24 78.549 49 277.733 Tổng cầu Diện tích đã thuê (m2) Tỷ lệ cho thuê (%) 83.747 99.50 113.669 98.83 77.584 98.77 275.000 99.02 Tiền thuê hàng tháng (USD/m2) 22.50 - 33.00 15.00 - 25.00 10.00 - 22.00 10.00 - 33.00
( Nguồn Báo cáo của CBRE Việt Nam)
Bảng tổng hợp thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội (Hết quí 4/2005) ở trên cho thấy các văn phòng hiện có của Hà Nội chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Tỷ lệ cho thuê được lấp đầy từ 98 – 100%.
• Đánh giá về cung cầu về văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của công ty CBRE thị trường văn phòng loại A và B rất khan hiếm tại Hà Nội. Hiện tại chỉ có 9 tòa nhà hạng A được xây dựng ở Hà Nội tại thời điểm hiện nay. Những tòa nhà này đều xây dựng trước năm 2000 trừ tòa nhà Vietcombank xây dựng năm 2001.
Năm 2006-2007 dự kiến sẽ chỉ có hai tòa nhà hạng A được đưa vào hoạt động là tòa nhà Pacific Place và tòa nhà Opera Business Centre. Hai tòa nhà này dự kiến sẽ cung cấp thêm khoảng 9.000 m2 diện tích cho thuê.
Trong khi đó, tốc độ phát triển kinh tế của Việt Nam trong 8 tháng đầu năm 2006 tăng cao so với cùng kỳ năm ngoái: GDP 8 tháng đầu năm tăng khoảng 8%, bán lẻ và dịch vụ tăng 20%, kinh tế có đầu tư nước ngoài tăng 23% và tỷ lệ đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh. Đến ngày 15/8 có 426 dự án đầu tư và vốn đăng ký lên tới 2,96 tỷ USD (nguồn: Báo cáo tháng 8 của Tổng cục thống kê). Do vậy, số lượng văn phòng hiện có như hiện nay chắc chắn là không đủ.
Bảng 8 : Bảng Chi tiết tòa nhà hạng A tại Hà Nội
Tên tòa nhà Địa chỉ Hạng
Năm hoàn thành Diện tích cho thuê (m2) Tỷ lệ lấp đầy (%) 1 63 Lý Thái Tổ 63 Lý Thái Tổ A Q1/1998 6.753 100 2 Central Building 31 Hai Bà Trưng A Q1/1996 3.653 100
3 Daeha Centra 360 Kim mã A Q2/2006 18.540 100
4 Hà Nội Tower 49 Hai Bà Trưng A Q1/1997 9.000 100 5 International Central 17 Ngô Quyền A Q3/1995 6.500 98,28 6 Metropol Bussines
Centra 56 Lý Thái Tổ A Q2/1996 5.680 96.51
7 Press Club 59 A Lý Thái Tổ A Q4/1997 1.024 100
8 Sun Red River 23 Phan Chu
Trinh A Q1/1998 13.459 99,15
9 Vietcombank Tower Vietcombank
Tower A Q4/2001 19.563 100
9 văn phòng loại A 84.172 99,50
(Nguồn Báo cáo của CBRE Việt Nam)
Bên cạnh đó, sắp tới Việt Nam tham gia WTO sẽ dẫn tới các yếu tố kinh tế, tỷ lệ đầu tư nước ngoài sẽ tăng nhanh dẫn đến nhu cầu văn phòng và căn hộ cao cấp tăng cao trong những năm tới. Do vậy, trong vòng hai ba năm tới thì lượng cung vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu.
Tóm lại: Từ các phân tích ở trên thì căn cứ vào số liệu thống kê về các
văn phòng hạng A hiện đang hoạt động hiện tại thì thấy thị trường văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp là chưa cân bằng. Cầu còn lớn trong khi nguồn cung chỉ có hạn. Số lượng văn phòng và căn hộ cao cấp còn rất thiếu. Do vậy, thị trường cho Trung tâm thương mại Pacific là hoàn toàn khả thi.
• Khả năng cạnh tranh của dự án
Bên cạnh yếu tố cầu lớn hơn cung thì toàn nhà Pacific bản thân cũng có tính cạnh tranh rất cao trên thị trường. Tòa nhà được xây dựng ở một vị trí rất đẹp, thuận lợi, nằm ngay trong khu trung tâm nên rất thuận tiện cho công việc kinh doanh của các văn phòng.
Kiến trúc của tòa nhà theo kiểu Pháp, công ty Archetype là công ty có nhiều năm kinh nghiệm trong thiết kế, đã thiết kế các công trình lớn như Cao ốc TTTM EIE Hải phòng, tòa nhà VP Nam Á, Cao ốc Vinatex, thiết kế phương án cho Vietcombank, Sài gòn Plaza, Opera Hilton. Do vậy, kiến trúc của Pacific do Archetype thiết kế sẽ được thị trường chấp nhận dễ dàng.
Một thực tế nữa là các tòa nhà loại A hiện có đều được xây dựng từ trước năm 2000, đã khấu hao nhiều năm nên không còn mới và trang thiết bị không hiện đại như Pacific Place. Do đó, khi Pacific đi vào hoạt động chắc chắn sẽ thu hút được rất nhiều khách hàng.
Thực tế tại thời điểm hiện nay các căn hộ cao cấp với mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất lâu dài cho người mua công ty đã ký hợp đồng chuyển nhượng và thu tiền lên tới 70% tổng diện tích căn hộ. Hiện tại còn rất nhiều đơn đăng ký muốn mua nhưng không còn chỗ vì công ty muốn để những căn hộ còn lại này để kinh doanh cho thuê trực tiếp. Văn phòng cho thuê cũng đã có rất nhiều công ty đăng ký thuê nhưng Ever Fortune chưa ký hợp đồng vì còn muốn đợi quyết định giá. Với thực tế cung nhỏ hơn cầu nên Pacific Place không gặp khó khăn gì trong việc tìm thị trường đầu ra.
Công ty Ever Fortune hoạt động rất chuyên nghiệp. Công ty thuê công ty Chesterton Petty - một công ty quản lý BĐS lớn trên thế giới thực hiện việc quảng bá và quản lý Pacific Place trong giai đoạn xây dựng còn lại và khai thác sử dụng sau này.
Công ty Chesterton có rất nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực khai thác dự án. Các dự án lớn mà Chesterton tham gia khai thác tại Việt Nam như Diamon Plaza, Trung tâm văn phòng Sài Gòn Riveide, Tháp Indochine Park, Tổ hợp căn hộ - văn phòng cho thuê Hà Nội lake view sport đều đạt tỷ lệ lấp đầy từ 92 – 100%.
Như vậy có thế thấy việc quảng cáo và tiếp thị của công ty Chesterton Petty và dựa trên những ưu thế nổi trội của Pacific Place. Việc đạt tỷ lệ lấp đầy như dự kiến là hoàn toàn khả thi.