Nhà nước giao đất cho cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng. Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đó trao quyền sử
dụng bằng hỡnh thức giao đất khụng thu tiền sử dụng đất, giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ cú thu tiền sử dụng đất cho thuờ đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đỡnh, cỏ nhõn (trong đú cú 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 HTX, 5.000 doanh nghiệp Nhà nước; 70.000 cụng ty và doanh nghiệp tư nhõn; 4.000 tổ chức, cỏ nhõn nước ngoàị Nhu cầu sử dụng đất cho cỏc mục tiờu phỏt triển kinh tế xó hội được đỏp
ứng, Nhà nước đó phõn bố quỹ đất cho cỏc mục đớch sử dụng và giảm diện tớch đất chưa sử dụng. Tổng diện tớch đất đó được Nhà nước giao và cho thuờ đến thỏng 12/2003 là 25.160.119 ha; 70,40% tổng diện tớch tự
nhiờn cả nước (4), (6).
Cỏc quy định về giao đất, cho thuờ đất ngày càng hoàn thiện đó thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường, quyền sử dụng đất, gúp phần sử dụng đất hiệu quả, thỳc đẩy cỏc ngành, cỏc lĩnh vực nụng nghiệp, cụng nghiệp, giao thụng vận tải, xõy dựng, dịch vụ phỏt triển. Tuy nhiờn, bờn cạnh những mặt tớch cực, việc giao đất, cho thuờ đất cũn cú những hạn
chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu cho mặt bằng đất cho sản xuất phi nụng nghiệp mất cõn đối nghiờm trọng; dự ỏn được giao đất nhưng khụng sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, khụng cú khả năng đầu tư trờn đất, đầu tư khụng đỳng tiến độ, sử dụng đất sai mục đớch; tỡnh trạng quy hoạch "treo" khỏ phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến cỏc hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện cỏc QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phúng mặt bằng để giao đất cho cỏc nhà đầu tư cũn nhiều khú khăn ỏch tắc; việc giao đất, cho thuờ đất cũn nặng về cơ chế "xin - cho", việc thực hiện đấu giỏ quyền sử dụng đất hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, cú sự
chờnh lệch quỏ lớn giữa giỏ đất do Nhà nước quyết định và giỏ chuyển nhượng trờn thực tế, từ đú tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trỏi phộp; giỏ đất trờn thực tế cú xu hướng tăng khụng phự hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xó hội (6).
Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về cỏc QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, thế chấp, gúp vốn. Cỏc quy định của phỏp luật đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử
dụng đất đai cú tỏc dụng thỳc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ.
Về tỡnh hỡnh chuyển đổi QSDĐ:
Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lõm nghiệp và đất trồng lỳa nhằm hạn chế tỡnh trạng "manh mỳn" ruộng đất. Thực hiện nghị định số
64/CP về giao đất nụng nghiệp cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng ổn định lõu dài, hầu hết cỏc địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức cú ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đú, đến tỡnh trạng đất nụng nghiệp "manh mỳn", nhất là ở cỏc tỉnh phớa Bắc cú những thửa ruộng chỉ dưới 100m2. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa cỏc hộ nụng dõn
với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trờn cơ sở quy định của phỏp luật, nhiều địa phương đó tổ
chức cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thực hiện chuyển đổi QSDĐ thụng qua chương trỡnh "dồn điền, đổi thửa" giữa cỏc hộ nụng dõn, đó giảm đỏng kể
số thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nụng dõn (4).
Về tỡnh hỡnh chuyển nhượng QSDĐ:
Chuyển nhượng QSDĐ đó thực sự đỏp ứng được nhu cầu của đại đa số người dõn khi cú nhu cầu về đất nụng nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử
dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngõn sỏch Nhà nước chỉ tớnh riờng đất ở tại nụng thụn, chủ yếu thụng qua con đường chuyển nhượng QSDĐ, mỗi năm cú khoảng 200.000 - 300.000 hộ gia đỡnh nụng thụn dọn đến nơi ở mớịTrong quỏ trỡnh tổ chức, thực hiện cũn một số
tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nụng nghiệp chỉ được thực hiện cú điều kiện đó khụng hỗ trợ cho quỏ trỡnh chuyển đổi cơ cấu lao động tại nụng thụn, cú đến trờn 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ khụng đăng ký với cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng cũn quỏ phức tạp (4).
Về tỡnh hỡnh cho thuờ đất, cho thuờ lại đất:
Quy định của phỏp luật về quyền cho thuờ đất, cho thuờ lại đất đó cú tỏc dụng trong việc đầu tư trờn đất, tuy nhiờn, việc thực hiện quyền cho thuờ, cho thuờ lại đất cũn cú tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự
quản lý lỏng lẻo từ phớa cỏc cơ quan Nhà nước đó ỏp dụng trỏi phỏp luật quyền cho thuờ đất, cho thuờ lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chớnh, sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuờ đất đặt văn phũng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trờn đất được Nhà nước giao theo
chế độ khụng thu tiền sử dụng đất (riờng cỏc cơ quan hành chớnh sự
nghiệp hiện đang cho thuờ khoảng 1.319.457m2); nhiều hộ gia đỡnh, cỏ nhõn dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuờ để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ
mụi giới, văn phũng hoặc cho sinh viờn, người lao động, người nước ngoài thuờ để ở mà khụng đăng ký với cơ quan Nhà nước (4).
Về tỡnh hỡnh thừa kế QSDĐ:
Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyờn, tuy nhiờn phần lớn là khụng khai bỏo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước, qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dõn đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là cụng việc nội bộ gia đỡnh theo truyền thống "Cha truyền con nối", khi phải chia thừa kế thỡ anh em tự thoả thuận với nhau và cú sự chứng kiến của họ hàng, khụng cần phải khai bỏo với cơ quan Nhà nước, do đú đó xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ (4).
Về thế chấp bằng việc sử dụng đất:
Việc thực hiện QSDĐ,Thế chấp bằng QSDĐ thực sự đó phỏt huy được nguồn vốn đầu tư, đất đai, gúp phần đỏng kể vào quỏ trỡnh phỏt triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trỡnh tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp đó được cải cỏch nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vaỵ Việc thế chấp QSDĐ để vay vốn tăng dần qua cỏc năm (dư nợ cho vay cú bảo đảm bằng QSDĐ năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998). Tuy nhiờn, việc thực hiện cỏc quyền này cũng đó bộc lộ một số bất cập: phỏp luật quy định tớnh giỏ đất cao hơn nhiều lần, vỡ vậy số tiền được vay khụng tương xứng với giỏ trị
thực của QSDĐ; giấy chứng nhận QSDĐ được cấp chưa nhiều, chưa cú cơ quan đăng ký thế chấp phự hợp, chưa cú hệ thống giữ liệu thụng tin
đất đai (4).
Về tỡnh hỡnh gúp vốn bằng QSDĐ:
Sự phỏt triển nhanh cả về số lượng và quy mụ của cỏc cơ sở sản xuất kinh doanh từ cỏc thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư
nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liờn doanh, liờn kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu thụng qua việc gúp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liờn doanh với nước ngoài (tổng giỏ trị gúp vốn bằng QSDĐ đó lờn tới 3 tỉ USD). Tuy nhiờn, hiện nay nhiều vấn đề nẩy sinh trong quỏ trỡnh liờn doanh, liờn kết nhưng chưa cú cơ sở phỏp lý để
giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hoỏ doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liờn doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phỏ sản hoặc giải thể (4).
Những tồn tại của việc thực hiện cỏc QSDĐ ở Việt Nam:
Việc thực hiện cỏc QSDĐ tuy đó được phỏp luật quy định song những quy định cũn chặt, chưa mở hoặc cỏc văn bản phỏp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đú cú thủ tục kờ khai đăng ký, cơ quan chuyờn mụn và cơ quan dịch vụ chưa cú kế hoạch và cũn yếu kộm về năng lực, đồng thời về giỏ đất tuy đó cú nhiều văn bản quy định nhưng vẫn cũn bất cập hạn chế cho việc xỏc định giỏ trị đất đai để
chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuờ; cho thuờ lại hay gúp vốn bằng QSDĐ. Cỏc hoạt động chuyển QSDĐ phi chớnh quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tỏc động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đaị Nhiều hộ gia đỡnh nụng dõn và chủ trang trại vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
PHẦN III
ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIấN CỨU
3.1. Đặc điểm địa bàn nghiờn cứụ
Tiờn Lữ là huyện ở phớa Tõy Nam tỉnh Hưng Yờn, diện tớch tự nhiờn 9242,5 ha, dõn số ( 01/4/2007) là 105.554 người, chiếm 12,51% về diện tớch và 11% về dõn số của cả tỉnh. Huyện cú tổng số 18 đơn vị hành chớnh trực thuộc, bao gồm một Thị trấn và 17 xó, là một trong những huyện giàu tiềm năng và kinh tế khỏ phỏt triển của tỉnh.
3.1.1. Điều kiện tự nhiờn.
3.1.1.1. Vị trớ địa lý và địa hỡnh. a) Vị trớ địa lý:
Là một huyện của tỉnh Hưng Yờn, phớa Đụng giỏp huyện Phự Cừ, phớa Tõy Nam giỏp huyện Kim Động và thị xó Hưng Yờn, phớa Bắc giỏp với huyện Ân Thi, phớa Nam giỏp với Tỉnh Hà Nam và Thỏi Bỡnh , cú tuyến đờ sụng Hồng và sụng Hồng chảy dọc huyện từ Bắc xuống Nam tạo điều kiện thuận lợi cho giao thụng thuỷ bộ giao lưu với cỏc tỉnh cú sụng Hồng và sụng Luộc chảy qua
Tiờn Lữ cú quốc lộ 39A và 39B chạy qua, liền kề với trung tõm tỉnh lỵ thị xó Hưng Yờn. Đõy là một trong những điều kiện thuận lợi, dễ dàng trong việc giao lưu kinh tế, văn hoỏ, khoa học và liờn kết kinh tế trờn cỏc lĩnh vực với cỏc lónh thổ liền kề bằng những lợi thế riờng của huyện.
b) Đặc điểm địa hỡnh.
Là huyện thuộc đồng bằng chõu thổ sụng Hồng, địa hỡnh của huyện khụng đồng đều cao ở phớa Tõy bắc, thấp dần xuống phớa Đụng nam, độ
cao trung bỡnh từ 1,5 - 2 m so với mặt nước biển. Đất đai được chia thành hai vựng rừ rệt:
+ Vựng đất trong đờ: Diện tớch tự nhiờn 8876,16 ha, thuộc 10 xó. + Vựng đất ven đờ: Gồm 8 xó, địa hỡnh phức tạp hơn, ảnh hưởng đến khả năng khai thỏc, sử dụng đất, diện tớch chưa sử dụng cũn nhiềụ Toàn vựng chưa cú hệ thống thuỷ lợi hoàn chỉnh, nước phục vụ sản xuất nụng nghiệp cũn phụ thuộc vào thiờn nhiờn.
Từ địa hỡnh tương đối phức tạp như vậy, cho nờn cụng tỏc dồn thửa đổi ruộng để tập trung tớch tụ ruộng đất cho sản xuất hàng hoỏ cũn gặp nhiều khú khăn bởi người dõn vẫn mang nặng tõm lý cú tốt cú xấu, cú xa cú gần.
3.1.1.2. Thời tiết khớ hậu - thuỷ văn.
Cũng như cỏc huyện ở đồng bằng sụng Hồng, huyện Tiờn Lữ mang đăc điểm của khớ hậu nhiệt đới giú mựa, cú mựa đụng lạnh, tương đối khụ, nửa cuối thỡ ẩm ướt, mựa hạ núng ẩm, nhiều mưạ
Nhiệt độ trung bỡnh hàng năm là 23,20C. Mựa hố nhiệt độ trung bỡnh 30 - 320C, cao nhất vào thỏng 6 thỏng 7, nhiệt độ lờn tới 380C. Mựa đụng nhiệt độ trung bỡnh từ 17 - 220C, thấp nhất vào thỏng 1 và thỏng 2, nhiệt độ 8 - 100C. Tổng tớch ụn trung bỡnh hàng năm là 85030C.
Tổng lượng mưa trung bỡnh hàng năm 1700 mm; năm cao nhất lượng mưa cú thể lờn đến 2400mm, năm cú lượng mưa thấp nhất là 1050mm. Lượng mưa trung bỡnh thỏng trong năm là 175mm. Mưa tập trung chủ yếu từ thỏng 5 đến thỏng 9, mưa thường xẩy ra trựng với nước lũ sụng Hồng lờn cao, gõy ỳng lụt ảnh hưởng xấu đến sản xuất và sinh hoạt của người dõn. Vỡ vậy, nguồn nước sụng Hồng là nguồn nước chủ yếu cung cấp tưới tiờu qua dũng Bắc - Hưng - Hải và bồi đắp một phần phự xa cho đồng ruộng của huyện.
Khớ hậu thủy văn như vậy là điều kiện thuận lợi cho quỏ trỡnh sinh trưởng của nhiều loại cõy trồng, vật nuụi, tạo thuận lợi cho phỏt triển nền nụng nghiệp đa dạng, phong phỳ. Song cũng phải cú nhiều biện phỏp phũng chống hạn, ỳng, đồng thời phải xỏc định cơ cấu mựa vụ cõy trồng hợp lý nhằm nõng cao năng suất, chất lượng và hiệu quả kinh tế.
3.1.1.3. Tỡnh hỡnh đất đai của huyện.
Qua bảng 3.1 ta thấy huyện Tiờn Lữ cú diện tớch đất tự nhiờn là 9.242,5 ha trong đú cú 8.876,16 ha đất trong đờ và 366,34 ha ở ngoài đờ. Vào mựa mưa bóo diện tớch đất trong đờ thường bịảnh hưởng của lũ sụng Hồng. Cỏc loại đất cú sự biến động khỏc nhau qua cỏc năm, trong 3 năm ( 2005 - 2007) đất nụng nghiệp cú thay đổi nhẹ, bỡnh quõn mỗi năm giảm 0,19%. Trong những năm qua huyện Tiờn Lữ đó khai thỏc triệt để diện tớch đất chưa sử dụng, đú là diện tớch mặt bằng chưa sử dụng 3 năm bỡnh quõn giảm 17,68% để chuyển sang đất trồng cõy lõu năm, đất NTTS và đất chuyờn dựng.
Bảng 3.1: Tỡnh hỡnh sử dụng đất đai của huyện Tiờn Lữ trong 3 năm ( 2005 - 2007). 2005 2006 2007 Tốc độ phỏt triển Mục tiờu Diện tớch ( ha) Cơ cấu (%) Diện tớch ( ha) Cơ cấu (%) Diện tớch ( ha) Cơ cấu (%) 06/05 07/06 BQ Tổng diện tớch tự nhiờn 9.242,5 100,00 9.242,5 100,00 9.242,5 100,00 100,00 100,00 100,00 Ị Đất nụng nghiệp 6578,94 71,20 6537,06 70,73 6148,8 69,45 99,36 98,20 98,78 1. Đất trồng cõy hàng năm 5704,07 86,70 5579,89 85,36 5321 82,90 97,82 95,36 96,59
2. Đất trồng cõy lõu năm 309,87 4,71 384,97 5,89 513,80 8,00 124,24 133,46 128,85
3. Mặt nước NTTS 565 8,59 572,20 8,75 584,00 9,10 101,30 102,06 101,68 IỊ Đất chuyờn dựng 1139,02 12,30 1132,41 13,30 1225,86 13,26 94,42 108,30 101,36 IIỊ Đất thổ cư 803,46 8,70 851,95 9,22 881,76 9,54 106,03 103,50 104,76 IV. Đất chưa sử dụng 721,08 7,80 721,08 7,80 716,08 7,75 100,00 99,30 99,65 1. Mặt bằng chưa sử dụng 98,3 13,63 98,30 13,63 95,00 13,30 100,00 96,30 82,32 2. Măt nước chưa sử dụng 108,91 15,10 108,91 15,10 108,91 15,20 100,00 96,64 100,00 3. Sụng 512,17 71,03 512,17 71,03 512,17 71,50 100,00 100,00 100,00 4. Đất khỏc 1,7 0,24 1,7 0,24 _ _ 100,00 100,00 100,00
Do đú,đất trồng cõy lõu năm tăng nhanh qua cỏc năm, bỡnh quõn mỗi năm tăng 28,85%. Diện tớch NTTS tăng bỡnh quõn mỗi năm 1,68%. Đất canh tỏc cú chiều hướng giảm bỡnh quõn mỗi năm 3,41%, do chuyển sang đất chuyờn dựng và làm đất ở.Việc khai thỏc, tận dụng được đất bỏ hoang chưa sử dụng vào sản xuất nụng nghiệp, trồng cõy lõu năm và NTTS mang lại giỏ trị kinh tế khỏ caọ Tớnh đến 31/12/2007 diện tớch đất nụng nghiệp cũn 6.418,8 ha chiếm 69,45% diện tớch đất tự nhiện và sẽ tiếp tục giảm trong những năm tới nhưng khụng nhiều; Vẫn cũn khỏ nhiều diện tớch đất chưa sử dụng, trong đú cú 621,08 ha mặt nước sụng ngũị Đõy là một tiềm năng rất lớn để cú thể phỏt triển NTTS mang lại nguồn lợi khụng nhỏ.
3.1.2. Điều kiện kinh tế xó hộị
3.1.2.1. Dõn số và lao động của huyện.
Tiờn Lữ là huyện cú mật độ dõn số thấp của tỉnh Hưng Yờn, mật độ
dõn số năm 2005 là 1.134 người/km2, bỡnh quõn đất canh tỏc trờn khẩu nụng nghiệp là 1,6 sàọ Những năm qua, dõn số của Tiờn Lữ tương đối ổn