2.2.1. Quỏ trỡnh hỡnh thành và phỏt triển trang trại ở Việt Nam
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI ( 12/1986) đó chỉ ra trong thời kỳ
qỳa độ ở nước ta là " Nền kinh tế cú cơ cấu nhiều thành phần" và trong nụng nghiệp cú Nghị quyết 06 thỏng 03 năm 1989 Đảng ta đó chỉ ra rằng: "Gia đỡnh xó viờn trở thành những đơn vị kinh tế tự chủ", đồng thời ngày 03 thỏng 01 năm 1991 luật doanh nghiệp tư nhõn cũng đựơc cụng bố. Đú chớnh là những cơ sở quan trọng để mụ hỡnh KTTT phỏt triển với tốc độ và quy mụ ngày càng lớn.
Trong những năm gần đõy, KTTT ở Việt Nam phỏt triển nhanh về
số lượng và mở rộng về quy mụ. Diện tớch đất bỡnh quõn một TT là 6,5 hạ Nếu như năm 2003 Việt Nam mới chỉ cú 86141 TT thỡ đến hết năm 2005 nước ta cú 115.000 TT với mức thu nhập trờn 100 triệu đồng/năm và mỗi lao động đạt khoảng 650.000 đ/thỏng.
* Những thành tựu đạt đựơc.
- KTTT mặc dự cũn nhỏ bộ nhưng đó gúp phần phỏt huy nội lực, khai thỏc tiềm năng đất đai, huy động vốn đầu tư trong nhõn dõn, ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất và hỡnh thành vựng sản xuất hàng hoỏ lớn, tập trung phục vụ cho nhu cầu trong nước và xuất khẩụ
- KTTT gúp phần mạnh mẽ trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế
nụng thụn, gắn với xõy dựng nụng thụn mới, tiến bộ, văn minh. KTTT phỏt triển tạo ra một khối lượng hàng hoỏ lớn tỏc động mạnh mẽ vào sự
xanh đất trống, đồi nỳi trọc, cải thiện mụi trường sinh thỏị
- Do trỡnh độ sản xuất phỏt triển trong hỡnh thức TT nờn nhu cầu hợp tỏc tất yếu sẽ hỡnh thành và đũi hỏi ngày một cao, hợp tỏc trong tất cả cỏc khõu từ gieo trồng, chăm bún, thu hoạch đến bảo quản và tiờu thụ. Vỡ thế sức cạnh tranh trờn thị trường và nhu cầu xó hội của người lao động được cải thiện.
* Những tồn tại và hạn chế:
- Một số nơi KTTT phỏt triển theo kiểu phong trào, tự phỏt, chưa dựa vào quy hoạch, khả năng và tương lai để xõy dựng. Một số TT quy mụ lại quỏ nhỏ, sử dụng ớt lao động khỏc là mấy so với kinh tế hộ.
- Nhiều TT khi sản xuõt lại chưa thật sự gắn kết với việc chế biến và tiờu thụ sản phẩm. Vỡ vậy phần lớn cỏc TT ở nụng thụn hiện nay vẫn chưa đạt đến trỡnh độ sản xuất hàng hoỏ; vẫn sản xuất theo kiểu " Tiờu thụ cỏi mỡnh làm ra chứ khụng phải làm theo nhu cầu thị trường". và như thế rừ ràng sự phỏt triển của TT ở nụng thụn sẽ thiếu bền vững.
- Một số TT khi được giao đất, giao rừng để sản xuất lại sử dụng khụng đỳng mục đớch; hoặc sang nhượng một cỏch tuỳ tiện sai phỏp luật làm cho tỡnh hỡnh một số vài địa phương trở lờn phức tạp và xử lý.
- Phần lớn cỏc chủ TT xuất thõn từ người sản xuất nhỏ, hiểu biết thị
trường ớt, chưa am hiểu về khoa học và cụng nghệ, quản lý theo kinh nghiệm, vốn cũn nhỏ… Cho đến nay nhiều TT mới đầu tư theo chiều rộng mà chưa chỳ trọng và đủ sức đầu tư theo chiều sõụ
- Nhà nước cũn thiếu chớnh sỏch để giỳp đỡ, khuyờn khớch và hướng dẫn KTTT phỏt triển cú hiệu quả và đỳng hướng ( chớnh sỏch đất đai, thuế, sử dụng lao động thuờ, mướn…) chưa đầu tư mạnh cho nghiờn cứu,
ứng dụng cỏc tiến bộ khoa học kỹ thuật nụng, lõm, ngư nghiệp, chưa cú chớnh sỏch hỗ trợ vốn cho KTTT tiờu thụ sản phẩm. [7].
2.2.2 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện cỏc QSDĐ ở Việt Nam.
2.2.2.1. Quỏ trỡnh hỡnh thành, phỏt triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam:
Phỏp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam dõn chủ cộng hoà, Việt Nam được đỏnh dấu bằng Luật cải cỏch ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987 Quốc hội đó thụng qua Luật đấi đai đầu tiờn nhằm điều chỉnh cỏc quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật đất đai đó thể chế hoỏ đường lối, chớnh sỏch của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến phỏp 1980 (Điều 19 - 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dõn, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất đai được ban hành đỳng vào thời kỳ
đất nước ta bước đầu vào giai đoạn đổi mới kinh tế, đặc biệt thời kỳ nay cú nhiều chớnh sỏch mở cửạ Nội dung về QSDĐ của luật đất đai1988 là: - Nhà nước giao đất khụng thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trờn đất.
- Họ khụng cú quyền chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hỡnh thức khỏc nhaụ
- Luật quy định: "Nghiờm cấm mua, bỏn, lấn chiếm đất đai, phỏt canh thu tụ dưới mọi hỡnh thức, nhận đất được giao mà khụng sử dụng, sử dụng khụng đỳng mục đớch, tự tiện sử dụng đất nụng nghiệp, đất cú rừng vào mục đớch khỏc, làm huỷ hoại đất đai" [10].
Sau 4 năm thi hành đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đó nảy sinh những bất cập, đú là người sử dụng đất thực sự khụng cú quyền đổi đối với mảnh đất mỡnh được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ
chỉ được chuyển QSDĐ trong cỏc trường hợp: khi hộ nụng dõn vào hoặc ra HTX, tập đoàn sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp; khi HTX, tập đoàn sản xuất nụng nghiệp và cỏ thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức
lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khỏc hoặc đó chết mà thành viờn trong hộ của người đú vẫn tiếp tục sử dụng đất đú. Luật chỉ
cho phộp được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở cú ngụi nhà đú, sau khi cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền cụng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở [13].
Ngoài những lý do bất cập về mặt phỏp luật nờu trờn, trong thời gian này Nhà nước đó ban hanh nhiều chớnh sỏch mở cửa nhăm thu hỳt vốn đầu tư khụng chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoàị Đặc biệt, quốc hội thụng qua luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; nghị quyết số 05 - NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của BCH TW khoỏ VII:
"Tiếp tục đổi mới và phỏt triển kinh tế - xó hội nụng thụn đó khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện cỏc quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp QSDĐ". Hiến phỏp 1992 cũn quy định: "Tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất cú quyền chuyển QSDĐ theo quy định của phỏp luật" [8]. Do đú, quốc hội đó đưa việc sửa đổi luật đất đai vào chương trỡnh xõy dựng phỏp luật năm 1993. Luật đất đai năm 1993 được quốc hội thụng qua ngày 14/07/1993 và cú hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa luật đất đai năm 1998 và bổ sung mội nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể luật cho phộp người sử
dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mỡnh. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuõn theo điều kiện, nội dung, hỡnh thức do bộ luật dõn sự và phỏp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiờn, do sự phỏt triển nhanh chúng của tỡnh hỡnh kinh tế, xó hội, qua thực tế cuộc sống với tỏc động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở lờn phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử cũn chưa
được xử lý thỡ cỏc vấn đề mới nảy sinh mà luật đất đai 1993 chưa cú quy định. Vỡ vậy, năm 1998 luật đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ
sung thờm một số quyền của người sử dụng đất như quyền gúp vốn bằng giỏ trị QSDĐ, quyền cho thuờ lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước cho thuờ đất đó trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuờ đất đó trả trước cũn lại là 05 năm cũng được thực hiện cỏc QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, gúp vốn cho thuờ lại QSDĐ. Riờng tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn mới trả tiền thuờ đất hàng năm thỡ chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với QSDĐ [11].
Để triển khai thực hiện nghị quyết của quốc hội về cải cỏch hành chớnh và để đồng bộ một số luật mà quốc hội mới thụng qua trong thời gian qua như luật khuyến khớch đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thỡ luật đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phự hợp. Trong chương trỡnh xõy dựng luật, phỏp lệnh của quốc hội, uỷ
ban thườngvụ quốc hội năm 2000 luật đất đai lại được đưa vào chương trỡnh sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/6/2001 quốc hội khoỏ X, kỳ họp thứ 9 đó thụng qua luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đaị Luật này đó sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về quyền QSDĐ như sau:
- Cho phộp người sử dụng đất được chuyển mục đớch sử dụng đất nụng nghiệp, đất lõm nghiệp sang mục đớch khỏc; được chuyển đổi cơ
cấu cõy trồng đối với đất sử dụng vào mục đớch nụng nghiệp, đất lõm nghiệp, đất làm muối, nuụi trồng thuỷ sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phộp tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú quyền thế chấp giỏ trị
QSDĐ theo quy định của phỏp luật cũng được bảo lónh bằng giỏ trị
tớn dụng được phộp hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lónh bằng giỏ trị QSDĐ tại cỏc tổ chức tớn dụng cú vốn đầu tư nước ngoài, chi nhỏnh Ngõn hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tớn dụng 100% vốn nước ngoàị
Tuy nhiờn, trong thời kỳ đẩy mạnh cụng nghiệp hoỏ - hiện đại hoỏ, tỡnh hỡnh quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện luật đất đai sửa đổi năm 2001 đó cho thấy cũn bộc lộ những thiếu sút, yếu kộm. Vỡ vậy, việc tiếp tục sửa đổi luật đất đai năm 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001)
là cần thiết và tất yếu nhằm mục đớch thỏo gỡ những vướng mắc trong cụng tỏc quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tớnh ổn định của phỏp luật, đồng thời, thể chế hoỏ kịp thời đường lối, chủ trương, chớnh sỏch của Đảng về
đất đai trong thời kỳ mớị Luật đất đai năm 2003 đó được quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khoỏ XI kỳ họp thứ IV thụng qua ngày 26/11/2003 và cú hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
* Về QSDĐ của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn:
Luật đất đai năm 2003 dó kế thừa quy định của luật đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất khụng phải là đất thuờ; khụng quy định cỏc điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế
QSDĐ đất nụng nghiệp trồng cõy hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiờn cỏc quyền của người sử dụng đất, thỳc đẩy thị trường bất động sản phỏt triển và tớch tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ
thể nội dung của QSDĐ như sau: "Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lónh, gúp vốn, bằng QSDĐ quyền đuợc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất" (Điều 106) [12].
* Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam:
Luật đất đai 2003 quy định tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài thuờ đất cú cỏc quyền tương ứng với hỡnh thức trả tiền thuờ đất hàng năm hay trả
tiền một lần cho cả thời gian thuờ. Bổ sung quyền được đầu tư xõy dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
Qua cỏc quy định của luật đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, luật đất đai đang dần dần đưa ra những quy định phự hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống, đũi hỏi mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyờn tắc đất đai thuộc sở
hữu toàn dõn.
2.2.2.2 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam:
Nhà nước giao đất cho cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng. Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đó trao quyền sử
dụng bằng hỡnh thức giao đất khụng thu tiền sử dụng đất, giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ cú thu tiền sử dụng đất cho thuờ đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đỡnh, cỏ nhõn (trong đú cú 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 HTX, 5.000 doanh nghiệp Nhà nước; 70.000 cụng ty và doanh nghiệp tư nhõn; 4.000 tổ chức, cỏ nhõn nước ngoàị Nhu cầu sử dụng đất cho cỏc mục tiờu phỏt triển kinh tế xó hội được đỏp
ứng, Nhà nước đó phõn bố quỹ đất cho cỏc mục đớch sử dụng và giảm diện tớch đất chưa sử dụng. Tổng diện tớch đất đó được Nhà nước giao và cho thuờ đến thỏng 12/2003 là 25.160.119 ha; 70,40% tổng diện tớch tự
nhiờn cả nước (4), (6).
Cỏc quy định về giao đất, cho thuờ đất ngày càng hoàn thiện đó thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường, quyền sử dụng đất, gúp phần sử dụng đất hiệu quả, thỳc đẩy cỏc ngành, cỏc lĩnh vực nụng nghiệp, cụng nghiệp, giao thụng vận tải, xõy dựng, dịch vụ phỏt triển. Tuy nhiờn, bờn cạnh những mặt tớch cực, việc giao đất, cho thuờ đất cũn cú những hạn
chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu cho mặt bằng đất cho sản xuất phi nụng nghiệp mất cõn đối nghiờm trọng; dự ỏn được giao đất nhưng khụng sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, khụng cú khả năng đầu tư trờn đất, đầu tư khụng đỳng tiến độ, sử dụng đất sai mục đớch; tỡnh trạng quy hoạch "treo" khỏ phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến cỏc hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện cỏc QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phúng mặt bằng để giao đất cho cỏc nhà đầu tư cũn nhiều khú khăn ỏch tắc; việc giao đất, cho thuờ đất cũn nặng về cơ chế "xin - cho", việc thực hiện đấu giỏ quyền sử dụng đất hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, cú sự
chờnh lệch quỏ lớn giữa giỏ đất do Nhà nước quyết định và giỏ chuyển nhượng trờn thực tế, từ đú tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trỏi phộp; giỏ đất trờn thực tế cú xu hướng tăng khụng phự hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xó hội (6).
Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về cỏc QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, thế chấp, gúp vốn. Cỏc quy định của phỏp luật đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử
dụng đất đai cú tỏc dụng thỳc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ.
Về tỡnh hỡnh chuyển đổi QSDĐ:
Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lõm nghiệp và đất trồng lỳa nhằm hạn chế tỡnh trạng "manh mỳn" ruộng đất. Thực hiện nghị định số
64/CP về giao đất nụng nghiệp cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng ổn định lõu dài, hầu hết cỏc địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức cú ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đú, đến tỡnh trạng đất nụng nghiệp "manh mỳn", nhất là ở cỏc tỉnh phớa Bắc cú những thửa ruộng chỉ dưới 100m2. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa cỏc hộ nụng dõn