III. Thực trạng của công tác quản lý nhà nớc về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.
5. Công tác đăng ký đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nghị định 60/CP và nghị định 64/CP, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê đất.
60/CP và nghị định 64/CP, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê đất.
a-Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nghị định 60/CP:
Nghị định 60CP ngày 5/7/1994 của chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị ra đời là một bớc ngoặt lớn trong công tác quản lý nhà, đất tại đô thị, nó tạo cơ sở pháp lý cho ngời dân thực hiện các quyền cơ bản của mình theo luật quy định.Thực hiện nghị định này, UBND thành phố đã ban hành quyết định số 3564/QĐ-UB ngày 16/9/1997 về việc thực hiện kê khai đăng ký. Mặt khác để cải cách thủ tục hành chính, tinh giảm thủ tục ở các khâu xét duyệt và đẩy nhanh tiến độ thực hiện, UBND thành phố đã ban hành quyết định 69/QD-UB về việc kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thực hiện nghị định 60/CP. Tại hội nghị công tác địa chính toàn quốc năm 1999, mục tiêu đặt ra cho ngành địa chính là năm 2002 cơ bản cấp xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở khu vực đô thị. Đây là công việc khó khăn phức tạp đòi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ của các ngành có liên quan cũng nh UBND các quận huyện để có thể thực hiện đợc mục tiêu
nói trên. Tiến độ cấp giấy chứng nhận theo nghị định 60/CP của các quận huyện đến ngày 19/12/2002 .
Riêng trong năm 2002, thủ đô Hà Nội đạt tỉ lệ cấp giấy chứng nhận là 98,5% so với kế hoạch, đây là một tỉ lệ cao nhất cả nớc trong năm. Đó là do có sự phối hợp chặt chẽ của các ngành các cấp, sự cố gắng của ngời dân trong việc thực hiện kê khai đăng ký chủ sử dụng cụ thể. Tuy vậy tổng số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo nghị định 60/CP trên địa bàn mới chỉ đạt 56,55%, vẫn còn thấp so với một thành phố đông dân nh Hà Nội, do vậy cần phải cải tiến mạnh mẽ thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở khu vực đô thị.
b. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nghị định 64/CP của Chính phủ.
Ngày 27/9/1993, Chính phủ ban hành nghị định 64/CP về giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu đài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Sau quá trình nghiên cứu và tổ chức thực hiện, đến nay công tác này về cơ bản đã hoàn thành trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nghị định 64/CP đã gặp nhiều thuận lợi do đây là một chính sách lớn của Đảng, Nhà nớc đối với nông nghiệp, nông thôn, nông dân, phù hợp với nguyện vọng của đông đảo nông dân ngoại thành do đó đợc nông dân rất đồng tình ủng hộ và yêu cầu thực hiện để họ thật sự làm chủ trên mảnh đất đợc giao đồng thời nhà nớc bảo hộ quyền sử dụng đất bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ nên ngời nông dân rất phấn khởi. Thành uỷ, Hội đồng nhân dân và UBND thành phố rất quan tâm đến công tác này. Thành phố đã chỉ đạo cho các ngành có liên quan soạn thảo các chỉ thị, các quyết định và hớng dẫn cụ thể thực hiện nghị định 64/CP, thờng xuyên họp giao ban có các chỉ đạo cụ thể để tháo gỡ những vớng mắc trong quá trình thực hiện. UBND thành phố đã đầu t hàng chục tỷ đồng, hỗ trợ kinh phí để có thể đạt kết quả cấp giấy chứng nhận cao nhất. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nghị định 64/CP nh sau:
Biểu số13 : Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nghị định 64/CP đến hết năm 2001 Địa phơng Số hộ phải cấp DT đất NN phải cấp (ha) Kết quả cấp theo NĐ 64CP đến 2001 Số hộ đợc cấp % hộ đợc cấp DT cấp (ha) %DT cấp Sóc Sơn 43859 11138,56 40062 91,35 10196,31 91,54 Đông Anh 61662 8322,49 41803 80,92 6746,75 81,07 Gia Lâm 42287 6623,4 25059 81 3087,4 73 Từ Liêm 24718 3330,24 22635 91,57 2759,17 82,85 Tổng 194719 33859,95 164622 84,54 28371,61 83,79 Nguồn: Báo cáo thực hiện NĐ64/CP phòng ĐKTK-SĐCNĐ
Nhờ có việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, ngòi nông dân đã an tâm đầu t sản xuất, phát huy tính chủ động sáng tạo, cải tạo thâm canh, làm tăng độ màu mỡ của đất và tăng năng suất sản lợng cây trồng cũng nh vật nuôi. Sau khi đợc cấp Giấy chứng nhận, thu nhập bình quân một ha đất nông nghiệp đạt từ 50 đến 60 triệu đồng, đặc biệt có nơi chuyển đổi cơ cấu cây trồng hợp lý nh trồng hoa, cây ăn quả đã tăng thu nhập tới hàng trăm triệu đồng/ha/năm. Tổng giá trị sản xuất năm 2001 đã tăng 2,75 lần so với năm 1990, tốc độ phát triển bình quân năm là 17,5%. Thu nhập bình quân năm 1995 là 220.000đồng/ ngời/ tháng thì đến năm 2001 đã tăng lên 280.000đồng. Đời sống của nông dân ngày càng đợc cải thiện. Việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nghị định 64CP còn góp phần quan trọng vào việc tăng cờng quản lý đất đai nh thiết lập hồ sơ địa chính, ngăn chặn tiêu cực về sử dụng đất đai ở nông thôn, giúp cho việc tích tụ đất để mở rộng quy mô sản xuất và hình thành mô hình kinh tế trang trại, phát triển nền nông nghiệp sinh thái đa dạng, thực hiện công nghiệp hoá hiện đại hoá nông thôn. Thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nghị định 64 cũng gặp không ít khó khăn do việc xác định quỹ đất nông nghiệp để lại, không giao gặp nhiều trở ngại. Những trở ngại này là:
Do công tác quản lý sử dụng đất nông nghiệp nhiều năm qua buông lỏng, tình trạng lấn chiếm đất nông nghiệp, tự làm nhà trên đất kinh tế gia đình, việc mua bán chuyển nhợng đất ven đô rất phổ biến. Có hộ sau khi mua bán đã làm nhà để mua đi bán lại. Việc cho thuê đấu thầu của xã, hợp tác xã còn tuỳ tiện, có hợp đồng kéo dài từ 10 đến 20 năm nên khó thu hồi để giao lại và để có thể cấp giấy. Mặt khác, nghị định 64CP đợc ban hành trớc khi có luật đất đai năm 1993, khi ban hành đã cha thấy đợc những khó khăn phức tạp thêm vào đó không có thông t hớng dẫn thực hiện của các bộ ngành trung ơng nên khi triển khai tại Hà Nội còn lúng túng, UBND thành phố
đã có văn bản xin ý kiến chỉ đạo của Chính phủ nhng cha đợc Chính phủ có ý kiến. Việc xây dựng mở rộng quy hoạch đô thị có ảnh hởng đến tiến độ giao và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Nhiều xã nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị khi đang tiến hành giao đất theo phơng án đợc phê duyệt thì nhà nớc lại có quyết định thu hồi để thực hiện dự án phát triển đô thị. Phơng pháp giao đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thống nhất, theo nghị định 64CP và nghị định 85/ 1999/CP thì cho phép giao đất nông nghiệp theo hai phơng pháp:
Thứ nhất, nơi nào giao đất ổn định, đúng với qui định giao đất tại thời điểm giao đất, đợc nhân dân đồng tình, cho phép giao đất theo hiện trạng sử dụng.
Thứ hai, nơi nào cha giao đất, UBND xã lập phơng án giao đất theo bình quân nhân khẩu của xã hoặc hợp tác xã ở thời điểm giao đất ( Điều 12 NĐ64CP).
Mặt khác do nội bộ xã không thống nhất, cha thật sự quan tâm đến công tác này, tinh thần trách nhiệm trớc Đảng, trớc dân cha cao, còn ngại va chạm, cha chủ động nhiệt tình tìm phơng pháp tháo gỡ những vớng mắc vì vậy kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp ở một số xã đạt kết quả thấp. Tính đến hết năm 2001 các xã ở các huyện sau vẫn cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc tỉ lệ đợc cấp còn thấp nh sau:
Xã Đại Mỗ - Huyện Từ Liêm còn trên 300 hộ cha đợc cấp giấy chứng nhận Xã Hội Xá - Huyện Gia Lâm mới cấp đợc GCN cho 82 hộ đạt 5,1%.
Xã Yên Sở- Huyện Thanh Trì cha đợc cấp GCN.
Xã Hải Bối, Vân Nội, Kim Nỗ, Võng La - Huyện Đông Anh mới cấp GCN cho khoảng 20% số hộ và diện tích cần cấp GCN của mỗi xã.
* Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vờn liền kề khu dân c nông thôn.
Công tác này đợc thực hiện kế hoạch theo chỉ thị 299/1990/CT-CP. Trên toàn địa bàn thành phố Hà Nội cũng đã tiến hành đo đạc bản đồ giải thửa theo chỉ thị này. Nhng từ khi luật đất đai 1993 ban hành, bản đồ địa chính cũng đợc đo đạc theo Luật và nhất là sau khi có QĐ65/2001/QD-UB thì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vờn liền kề khu vực nông thôn đã đợc chú trọng hơn và đạt đợc những kết quả sau: + Huyện Thanh Trì : Cấp GCN đợc 18300/44000 hộ đạt 43,86%.
+ Huyện Sóc Sơn : Cấp GCN đợc 17000/54000 hộ đạt 31,48%. + Huyện Đông Anh: Cấp GCN đợc 15685/54000 hộ đạt 34,86%.
+ Huyện Gia Lâm : Cấp GCN đợc 6101/64225 hộ đạt 9,5%. + Huyện Từ Liêm : Cấp GCN đợc 2000/18900 hộ đạt 10,85%.
Theo nhận định của thành phố Hà Nội thì công tác này còn chậm, kết quả cấp giấy còn thấp là do những nguyên nhân sau:
- Từ trớc năm 2001, Hà Nội vừa phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị lại vừa đồng loạt tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nghị định 64CP cho nên không thể tập trung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vờn liền kề khu vực nông thôn cùng một lúc đợc
- Xét về nguồn gốc đất ở và vờn liền kề khu vực nông thôn : Qua nhiều năm đã có nhiều biến động, nhiều hộ đã sử dụng d diện tích nh diện tích đất công, lấp thêm ao hồ cho nên khi cấp theo QĐ65CP thì phải xem xét lại và xử lý để xác định rõ diện tích cụ thể của từng hộ nông dân. Sau khi có QĐ65CP, nhiều biện pháp đã đợc đặt ra để nhằm xác định cụ thể diện tích đất ở và vờn liền kề của từng hộ gia đình và nhằm hợp thức hoá luôn phần diện tích đó, nhng có nhiều xã không đồng tình vì chính sách không hợp lý nh nếu ai sử dụng đất trớc ngày 31/5/1990 thì đợc hợp thức. Điều này đã làm tăng sự bất bình giữa các hộ gia đình ở nông thôn bởi vì nếu cả đất tranh chấp, lấn chiếm mà sử dụng trớc ngày 31/5/1990 cũng đợc hợp thức và những ngời dân lấn chiếm đất đó nghiễm nhiên đợc mảnh đất hợp pháp.
- Sau khi đo đạc bản đồ theo Luật đất đai năm 93, có sự khác biệt lớn giữa bản đồ này với bản đồ đợc đo theo chỉ thị 299CP ở chỗ diện tích sử dụng có nhiều sái lệch so với thời điểm lập bản đồ theo chỉ thị 299 vì vậy đã làm cho công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vờn liền kề khu dân c nông thôn chậm. - Các hộ nông dân mua bán chuyển nhợng đất đai, nhập hộ, tách hộ từ năm 1993 đến nay làm cho diện tích đất ở và vờn liền kề khu dân c nông thôn có nhiều biến động. Trớc kia nhiều hộ sử dụng đến 300m2 nhng nay lại tách ra làm mỗi hộ sử dụng 20 đến 30 m2 để mua bán trao tay mà nhà nớc lại qui định là không cấp giấy chứng nhận cho đất mua bán trao tay.
- Nhiều hộ đã chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, tự sang nh- ợng trên đất nông nghiệp đã gây ra nhiều bức xúc trong cuộc sống ở nông thôn. Thành phố cũng đã có qui định là không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vờn liền kề cho những trờng hợp đó.
- Về mặt kinh phí để cấp giấy chứng nhận: Kinh phí để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vờn liền kề khu dân c nông thôn đã đợc thành phố cấp cùng với cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nghị định 64CP, nhng trên thực tế thì kinh phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vờn liền kề khu dân c nông thôn đã đợc sử dụng vào mục đích giao đất theo nghị định 64 do vậy đã không có đủ kinh phí để thực hiện hơn nữa định mức cấp giấy chứng nhận loại này quá thấp chỉ là 30000đ/hồ sơ trong khi đó ở thành phố là 70000đ/hồ sơ. Thêm vào đó, cán bộ ở các xã một số nơi còn làm dề dà, khó khăn. Vì những nguyên nhân đó cho nên công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vờn liền kề khu nông thôn vẫn còn thấp.
c. Quản lý các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhợng, thế chấp cho thuê lại quyền sử dụng đất:
Chuyển đổi chuyển nhợng, thế chấp cho thuê lại là các quyền của ngời sử dụng đất đã đợc qui định trong Luật đất đai. Thực tế hiện nay thì các quyền đó đợc thực hiện chủ yếu dới hình thức trao tay, thoả thuận giữa các đối tợng sử dụng đất đai với nhau mà không qua các cơ quan nhà nớc có thẩm quyền quản lý.
* Về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất :
Điều 31 Luật đất đai qui định thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại UBND huyện, ở đô thị làm tại UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung - ơng. Còn điều 12và 14 nghị định 17/99/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của chính phủ qui định việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế làm tại cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh. Thực hiện các qui định đó t năm 1995 đến 2000, theo số liệu báo cáo của phòng Quản lý ĐCNĐ- Sở địa chính nhà đất Hà Nội đã nhận và quản lý hơn 700 hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà ở và đất ở của nhà ở t nhân trên địa bàn 7 quận nội thành. Đối với các tổ chức kinh tế, phòng QLĐC- NĐ đã quản lý đợc hàng năm là 150 hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho các tổ chức khác. ở các huyện ngoại thành, từ năm 1993 đến 2000, trung bình hàng năm các huyện đã quản lý 300 hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở và qyền sở hữu nhà ở của nhà t nhân. Thực tế qua theo dõi khảo sát của cán bộ phòng Quản lý ĐC-NĐ thì hàng năm số nhà ở và đất ở của t nhân trong 7 quận nội thành đợc chuyển nhợng gấp từ 7 đến 9 lần so với số hợp đồng mà Sở địa chính nhà đất nhận đợc ( 700 hợp đồng). Số nhà ở và đất ở của hộ gia đình khu dân c nông thôn đợc chuyển nhợng thực tế gấp từ 4 đến 5 lần so với số hợp đồng mà các huyện quản lý nhận đợc (300 hợp đồng). Số các tổ chức kinh tế thực tế chuyển nhợng quyền sử dụng đất gấp từ 2 đến 2,5 lần so với số hợp đồng mà phòng QLĐC-NĐ đã nhận (150 hợp đồng).
* Về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất :
Điều 31 luật đất đai qui định thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại UBND xã, ở đô thị làm tại UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Điều 7 nghị định só 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999của Chính phủ quy định hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại UBND xã, phờng, thị trấn nơi có đất