III. Đánh giá công tác cho vay thế chấp bất động sản nhà ở tại ngân hàng Techcombank
2. Khó khăn và tồn tạ
Bên cạnh những yếu tố thuận lợi thì việc cho vay thế chấp bằng bất động sản nhà ở ngân hàng Techcombank còn gặp không ít những khó khăn. Hầu hết những khó khăn này đều mang tính khách quan, do đó để có thể giải quyết được thì đòi hỏi phải có sự tham gia tích cực của các cơ quan có liên quan.
Khó khăn đầu tiên phải kể đến là về luật pháp: mặc dù công tác định giá, xử lý bất động sản thế chấp đã được quy định tại bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dưới luật nhưng giữa các văn bản này vẫn có sự chưa thống nhất, nội dung vẫn mang tính định hướng và còn nhiều bất cập so với thực tế ,khiến các ngân hàng lúng túng trong việc xử lý BĐS thế chấp.
Chúng ta có thể xem xét qua một số ví dụ sau:
- Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT -NHNN-BTP- BTC-TCĐC giữa Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Bộ Tài chính, Tổng cục địa chính ngày 29/4/2001 quy định tổ chức tín dụng không được trực tiếp bán hay được trực tiếp nhận quyền sử dụng đất để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm. Cũng ở thông tư này theo khoản 3, Mục III, nếu không đạt được sự thoả thuận của các bên thì tổ chức tín dụng phải đưa ra bán đấu giá hay khởi kiện ra toà. Trong khi đó, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999
của Chính Phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, lại cho phép tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản đảm bảo nếu không đạt được sự thoả thuận của các bên.
Luật pháp và các công cụ thực thi pháp luật chưa thực sự nghiêm minh, chưa hỗ trợ đầy đủ cho ngân hàng chủ động xử lý tài sản đảm bảo mà không có sự can thiệp của Toà án. Do đó, dù có phán quyết của Toà, ngân hàng vẫn còn gặp trở ngại vì khâu thi hành án còn chậm. Tiếp đến là sự phối hợp không đồng bộ giữa cơ quan thẩm định, cơ quan bán đấu giá... Từ lúc khởi kiện đến cưỡng chế, thi hành một vụ mất ít nhất 2 năm, trung bình mất 8-9 năm.
Hành vi và thái độ thiện chí của khách hàng cũng ảnh hưởng đến việc xử lý nhà đã thế chấp của khách hàng, nhiều trường hợp khách hàng không hợp tác cố tình chây lỳ để kéo dài thời gian trả nợ. Thực tế có nhiều trường hợp thông tin khách hàng cung cấp không chính xác về bất động sản nhà được thế chấp của mình; nhiều khách hàng có bất động sản nhà thế chấp có giấy tờ chưa hợp lệ, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng không đúng thẩm quyền…Mặt khác, khi Ngân hàng phải phát mãi nhà thế chấp để thu hồi nợ thì cũng gặp nhiều khó khăn, trở ngại như từ khách hàng như:
+ Khách hàng thực hiện hành vi lừa đảo, giả mạo giấy tờ, đem thế chấp nhà ở nhiều nơi và có thủ đoạn phá hoại hay tẩu tán nhà thế chấp trong thời gian thế chấp.
+ Khi khách hàng phá sản, hoặc mất khả năng thanh toán, ngân hàng buộc phải xử lý nhà thế chấp thì khách hàng cố tình lẩn trốn nhằm tránh việc hợp tác với toà án để xử lý nhà thế chấp, trì hoãn việc phát mại; khách hàng tranh chấp. Ngân hàng vì những tác động không tốt đó mà làm giảm tiến độ thu hồi nợ, dẫn đến tình trạng ứ đọng vốn, gây thiệt hại cho ngân hàng.
+ Do không phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của người mua hoặc có thể người mua có tâm lý không muốn mua tài sản của người bị vỡ nợ, một số bất động sản nhà khi phát mại gặp nhiều khó khăn khi phát mại.
Sự ra đời của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2006 và Nghị định 153/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh Doanh Bất Động Sản, đã chính thức thừa nhận và tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển. Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường BĐS ban hành thiếu đồng bộ và chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển xã hội. Từ đó dẫn tới việc thông tin trên thị trường BĐS thiếu công khai minh bạch, kém chính xác, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của người dân.
Thị trường bất động sản ở nước ta mới hình thành và phát triển, Nhà nước vẫn đang cố gắng định hướng và kiểm soát thị trường này bằng nhiều biện pháp nhưng nhìn chung thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự thuộc kiểm soát của Nhà nước mà vẫn bị chi phối bởi nạn đầu cơ. Thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua vẫn liên tục trải qua những cơn sốt đất và “ đóng băng”, trong đó sốt đất chủ yếu do cầu ảo về nhà đất quá lớn dẫn đến giá cả nhà đất tăng cao, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường. Sự bất thường được thể hiện ở chỗ thu nhập của người dân còn thấp nhưng giá nhà không thua kém gì những nước phát triển. Chính việc giá bất động sản nhà ở nhìn chung bị đẩy lên quá cao, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản nhà trên thị trường là một cản trở lớn trong công tác định giá nhà ở thế chấp ở Ngân hàng. Bởi phương pháp định giá chủ yếu được sử dụng là phương pháp so sánh trực tiếp, nhưng với lượng thông tin không chính xác trong một thị trường biến động như hiện nay thì hiệu quả công tác định giá đạt được là không cao. Hơn nữa, việc định giá một nhà ở thế chấp khác so với việc định giá nhà với mục đích mua bán, cho thuê. Đối với việc định giá nhằm mục đích mua bán, cho thuê thì mức giá xác định là mang tính
thời điểm. Trong khi định giá nhà thế chấp thì mức giá xác định phải mang tính thời kỳ, nó phải được duy trì tương đối trong khoảng thời gian hợp đồng thế chấp còn hiệu lực. Nếu như thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh thì việc đưa ra những dự báo của các chuyên viên định giá không gặp nhiều khó khăn. Nhưng với một thị trường luôn biến động như hiện nay, việc dự báo giá cả, nhu cầu về giá nhà ở trong tương lai của các chuyên viên định giá là hết sức khó khăn do không có cơ sở vững chắc bởi thông tin trên thị trường hạn chế và kém chính xác.
* Những tồn tại trong cho vay thế chấp bằng bất động sản tại ngân hàng Techcombank
Nhu cầu sản xuất và vay vốn luôn đa dạng và phong phú vì thế hoạt động tín dụng trong các ngân hàng rất quan trọng. Khi thực hiện mục tiêu sản xuất ở từng doanh nghiệp, yêu cầu về nguồn vốn là một trong những mối quan tâm hàng đầu được đặt ra. Tín dụng ngân hàng với sẽ là nơi tập trung đại bộ phận vốn nhàn rỗi sẽ là trung tâm đáp ứng nhu cầu vốn bổ sung cho đầu tư phát triển. Như vậy, tín dụng ngân hàng vừa giúp cho doanh nghiệp nhanh chóng đầu tư mở rộng sản xuất, vừa góp phần đẩy nhanh tốc độ tập trung và tích luỹ vốn cho nền kinh tế. Ngân hàng sẵn sàng cung cấp vốn vay cho các cá nhân để phát triển kinh tế gia đình, mua sắm nhà cửa, tư liệu sinh hoạt... Tuy nhiên bất cứ khoản vay nào cũng hàm chứa một mức độ rủi ro nhất định, gây ra bởi những sự kiện bất ngờ làm ảnh hưởng đến tình hình tài chính của khách hàng. Do vậy việc có tài sản bảo đảm cho khoản vay của khách hàng là vô cùng cần thiết.
Hiện nay ở nước ta, chính phủ, ngân hàng Nhà nước đã có nhiều văn bản hướng dẫn các ngân hàng thương mại thực hiện cho vay có đảm bảo . Tại Techcombank, tài sản bảo đảm cho khoản vay phải có những thuộc tính sau đây:
- Giá trị của bất động sản thế chấp phải xác định rõ ràng và có tính ổn định hợp lý trong nhiều năm để đề phòng những biến động thị trường ảnh hưởng tới giá trị bất động sản
- Bất động thế chấp phải có thực tính chuyển nhượng trong trường hợp ngân hàng phải bán để thu hồi nợ (ví dụ: đất đai và nhà đã được thiết kế dành riêng cho lĩnh vực thương mại cụ thể, có thể không dễ dàng tìm được người mua).
- Ngân hàng phải nắm giữ toàn bộ giấy tờ gốc liên quan đến bất động sản thế chấp. Điều đó có nghĩa là yêu cầu đầu tiên là bất động sản thế chấp phải có giấy tờ đầy đủ chứng minh được tính hợp pháp của nó và giá trị của nó phải được xác định. Thông qua giấy tờ xác minh đó ngân hàng sẽ tiến hành định giá bất động sản thế chấp để căn cứ vào đó xác định hạn mức cho vay phù hợp. Đây là một công việc còn khá mới mẻ về mặt thực tiễn, cộng với những khó khăn về luật pháp, sự biến động khó lường của thị trường bất động sản, sự vi phạm cam kết của khách hàng, cho nên hoạt động định giá của bất động sản thế chấp hiện nay ở Techcombank vẫn còn những tồn tại đáng kể có thể xem xét như:
- Việc xác định giá trị của bất động sản thế chấp nhà ở chỉ căn cứ vào giá thị trường hiện tại của các bất động sản tương tự được giao dịch rồi suy ra giá thị trường của bất động sản thế chấp còn thể hiện nhiều bất cập. Mà bất động sản nhà ở phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, hình dạng, diện tích, bề rộng mặt tiền, đặc biệt liên quan đến phong thuỷ theo quan niệm Á Đông…do đó việc khẳng định các mảnh đất nằm trên một con phố thường có giá tương tự nhau là chưa chính xác. Thông thường khi ta đưa ra một kết quả định giá nhà ở thông qua các bất động sản tương tự bằng cách lấy thông tin thông qua các phương tiện đại chúng và khảo sát thực tế nhưng kết quả này chỉ mang tính thời điểm, chỉ phù hợp với việc chuyển nhượng chứ không phù hợp với việc
định giá thế chấp bởi đối với bất động sản thế chấp thì giá trị lô đất phải được xác định sao cho có tính ổn định lâu dài. Vì thế chuyên viên định giá cần phải phát hiện, đánh giá các yếu tố tác động đến bất động sản trong tương lai, từ đó mới có thể đưa ra kết quả định giá chính xác.
- Tiếp theo, việc xác định định giá trị công trình trên đất ở ngân hàng Techcombank vẫn còn nhiều tồn tại. Cụ thể khi xác định giá trị công trình trên đất, chuyên viên định giá không căn cứ vào thời hạn sử dụng của nhà theo thiết kế, tình trạng này một phần cũng do cơ quan xây dựng chưa kiểm soát chặt chẽ vấn đề này, một phần do quy định của Techcombank. Theo đó, Techcombank quy định thời gian khấu hao của một công trình xây dựng kiên cố là trong khoảng từ 10 năm đến 15 năm mà không quan tâm đến kiểu cách, kiến trúc, trang bị nội thất. Khi xác định giá trị còn lại của công trình, chuyên viên định giá chỉ cần lấy thời gian đã đưa vào sử dụng chia cho thời gian khấu hao theo quy định của ngân hàng là ra tỷ lệ đã khấu hao, nhân tỷ lệ này với nguyên giá xây dựng thì được giá trị còn lại của công trình. Cách tính áp đặt thời gian khấu hao từ 10-15 năm như vậy là cứng nhắc, không hợp lý, bởi thực tế có những công trình tuổi thọ kinh tế có thể lớn hơn rất nhiều. Như vậy, việc xác định giá trị còn lại của công trình trên đất của các chuyên viên định giá tại Techcombank hiện nay vẫn còn những tồn tại.
- Công tác xử lý bất động sản thế chấp nhà tại ngân hàng Techcombank. Bên cạnh những thành công mà Techcombank đã đạt được trong xử lý nhà thế chấp trong các năm vừa qua, thì công tác này vẫn còn tồn tại không ít khó khăn, thách thức. Techcombank vẫn còn một số nhà thế chấp chưa xử lý được mà nguyên nhân là do bất động sản nhà khó phát mại, khó phát mại có thể do sự thiếu thiện chí từ phía khách hàng cũng như khó khăn từ thủ tục giải quyết qua toà án. Hầu hết là do từ phía khách hàng không hợp tác nên làm chậm tiến độ thu hồi nợ. Khi bất động sản nhà bị xếp vào dạng khó phát mại là do
công tác quản lí bất động sản nhà chưa tốt, tức là khi kiểm tra tình hình sử dụng vốn vay và bất động sản nhà thế chấp, cán bộ tín dụng, chuyên viên định giá chưa đánh giá được hết những yếu tố dẫn đến rủi ro của hoạt động kinh doanh, sự thay đổi về thị hiếu của loại nhà thế chấp trên thị trường…
Khi vận dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất, Chuyên viên định giá chưa trình bày rõ việc điều chỉnh giá các yếu tố so sánh để từ đó đưa ra giá bất động sản nhà ở được điều chỉnh. Từ đó hài hòa các chỉ số giá trị nhận được từ BĐS so sánh thành một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị…chính vì vậy khi vận dụng phương pháp này, kết quả định giá thường mang tính ước lượng, chủ quan, phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
Thị trường còn nhiều khó khăn trong việc ước lượng thông tin, trong khi tiến hành các phương pháp định giá bất động sản nói chung đôi khi thiếu thông tin bất động sản so sánh. Một số bất động sản nằm ở khu vực trung tâm, khu vực gần Hồ Hoàn Kiếm, các khu vực ngoại thành, thường ít có giao dịch nên khó khăn cho việc tìm thông tin so sánh. Nguồn thông tin thông thường được các chuyên viên định giá khai thác từ các phương tiện thông tin đại chung như báo chí, mạng Internet, từ báo giá của các doanh nghiệp có bán các tài sản cùng loại,… đây là những phương tiện thông tin rất hữu ích, cung cấp nhiều nhất về các cuộc mua bán diễn ra trên thị trường. Bằng việc áp dụng các phương pháp định giá, cùng với kinh nghiệm và sự am hiểu của mình, người định giá sẽ ước tính một mức giá cụ thể đối với BĐS cần định giá. Có thể thấy rằng giá này mang nặng yếu tố chủ quan của người định giá, mỗi chuyên viên định giá khác nhau với trình độ, kinh nghiệm thu thập, chọn lọc xử lý thông tin khác nhau và kỹ năng nghề nghiệp khác nhau sẽ cho ra một mức giá khác nhau. Do vậy, mà hệ thống thông tin là vô cùng quan trọng và ảnh hưởng đến chất lượng đầu vào cùa quy trình định giá.
Thị trường bất động sản của nước ta hiện nay đang phát triển nhưng thông tin trên thị trường hiện nay vẫn chưa được công khai minh bạch, các giao dịch trên thị trường chủ yếu diễn ra dưới hình thức ngầm khi đó khi thực hiện định giá khó có thể biết được chính xác giá cả giao dịch nào đó trên thị trường có nghĩa là phải ước lượng mà ước lượng khó có thể có được tránh khỏi sai lệch những giá trị của bất động sản.
Chuyên viên định giá bất động sản nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng cần có kiến thức tổng hợp về nhiều lĩnh vực và đòi hỏi chuyên viên định giá phải có kỹ năng, kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực xây dựng khi xác định giá trị, giá trị còn lại của ngôi nhà, chuyên viên định giá có tham khảo đơn giá xây dựng thực tế trên thị trường tại thời điểm định giá nhưng việc định giá thực tế của chuyên viên định giá chỉ dựa trên cơ sở quan sát, nhận định của chuyên viên định giá. Mặt khác trên thực tế chưa có một tiêu chí chính xác nào để xác định tỉ lệ chất lượng còn lại của bất động sản. Vì vậy không thể tránh khỏi những sai lệch trong việc ước lượng các giá trị của các