- Phương pháp này được sử dụng khi không có các bằng chứng thị
4Quy trình định giá bất động sản
Tùy từng điều kiện, hoàn cảnh mà người định giá sắp xếp, lên kế hoạch để có quy trình định giá phù hợp và hiệu quả nhất. Nhìn chung, quy trình định giá gồm các bước:
4.1 Xác định các vấn đề cần định giá
- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lí, kinh tế kĩ thuật của bất động sản cần định giá
- Xác định mục đích định giá trên cơ sở mục đích và yêu cầu của khách hàng
- Xác định những ràng buộc, hạn chế trong xác định đối tượng định giá, chú ý phù hợp với quy định của pháp luật và quy định hiện hành khác có liên quan.
- Xác định thời điểm định giám nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá - Xác định cơ sở giá trị của bất động sản, phải phù hợp với những quy định của luật pháp hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
4.2 Lập kế hoạch định giá:
Bao gồm số lượng công việc phải hoàn thành, thời gian thực hiện công việc đó, trình tự thực hiện công việc…Sau cùng là lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
4.3 Khảo sát hiện trường và thu nhập thông tin về bất động sản
- Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường để có được số liệu, thông tin, hình ảnh (toàn cảnh, chi tiết)
- Thu thập thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua- bán tiềm năng, thông tin về tính pháp lí của bất động sản. Thông tin về những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị bất động sản cần định giá.
Tất cả những thông tin trên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo đinh giá để chứng minh tính xác thực và đảm bảo độ chính xác của thông tin.
4.4 Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản
Dựa trên loại bất động sản và hệ thống thông tin thu thập được định giá viên lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của bất động sản. Có thể có nhiều phương pháp được dùng để định giá bất động sản mục tiêu, trong báo cáo định giá cần phải nêu rõ phương pháp nào là căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
4.5 Lập báo cáo định giá
Báo cáo định giá được hoàn tất để nộp lên bộ phận phê duyệt, là sự thể hiện hữu hình công việc của người định giá, chứa đựng tất cả những số liệu được xem xét và phân tích, các phương pháp áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng. Các báo cáo có thể là đầy đủ, tóm tắt hoặc báo cáo có giới hạn.