Một là: từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường
BĐS . Đây là việc làm khởi đầu và thường xuyên để thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường BĐS dưới sự quản lý của nhà nước nhằm hạn chế và xóa bỏ thị trường BĐS không chính thức (thị trường mà nhà nước không kiểm soát được ). Hệ thống pháp luật hiện hành cần được bổ sung, sửa đổi một số nội dung gồm:
- Đảm bảo mở rộng và từng bước thực hiện không hạn chế đối tượng được mua bán, chuyển nhượng và quyền chuyển nhượng ,thuê mướn, thế chấp, góp vốn bằng BĐS.
- Thực hiện đăng ký bắt buộc đối với mọi giao dịch BĐS . Việc làm này làm cho nhà nước kiểm soát được các giao dịch BĐS; đồng thời sẽ giảm nhiều thủ tục hành chính phiền hà mà đang là nguyên nhân lạm hạn chế tới giao dịch BĐS.
Hai là: nhà nước thực hiện tập trung quyền lực về kế hoạch, quy hoạch sử dụng
đất đai, đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất. Quản lý đất đai theo quy hoạch và theo đúng mục đích sử dụng là một nhiệm vụ hết sức quan trọng của mỗi quốc gia, nó có tác dụng định hướng cho giao dịch BĐS trên các địa bàn nhất định và nó cũng là điều kiện cần thiết giúp cho nhà nước đầu tư cho việc thực hiện nhiệm vụ này.
Ba là: khẩn trương hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ, nhất là đất ở đô thị và đất
khu dân cư nông thôn. Để đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ cần giảm bớt các thủ tục xem xét và thẩm định của cơ quan nhà nước các cấp. Đất đã sử dụng nếu ủy ban nhân dân xã (phường) xác nhận là không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ .
Bốn là: nhanh chóng hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu
xác định BĐS của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Việc này thuộc trách nhiệm của nhà nước, ngân sách nhà nước phải đầu tư cho việc thực hiện nhiệm vụ này.
Năm là: tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS với những nội
dung cơ bản sau:
- Tổ chức một cơ quan đăng ký duy nhất, nếu hồ sơ giao dịch BĐS không được đăng ký thì mọi giao dịch không có ý nghĩa. Thực hiện đăng ký giao dịch thay thế cho toàn bộ thủ tục hành chính và quyền cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện các quan hệ giao dịch BĐS. Trong điều kiện hiện nay ở nước ta nên giao nhiệm vụ này cho cơ quan địa chính, vì cơ quan địa chính hiện là nơi đăng ký thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai (quyền sử dụng đất). Trường hợp giao dịch là việc mua bán BĐS dẫn đến sự thay đổi quyền sở hữu công trình vì cơ quan địa chính chuyển hồ sơ tới cơ quan đăng ký sở hữu tài sản thực hiện các công việc cần thiết. Người dân chỉ đăng ký chuyển dịch là xong, họ được hưởng sự phục vụ lại từ phía cơ quan nhà nước.
- Thêm vào đó nên tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường BĐS nhà nước phải coi việc cung cấp thông tin cho thị trường BĐS là trách nhiệm của mình để hướng dẫn thị trường BĐS, do đó phải tổ chức thực hiện việc này tại cơ quan đăng ký chuyển dịch BĐS.
Sáu là: chúng ta sử dụng biện pháp tài chính để tăng cường quản lý nhà nước
đối với thị trường BĐS. Trong nội dung này, chúng ta cần tiến hành các công việc sau:
- Xây dựng chính sách, cơ chế tài chính đối với thị trường BĐS. Nghiên cứu sửa đổi chính sách thu có liên quan tới thị trường BĐS. Các chính sách thuế: Thuế sử dụng đất đang được nghiên cứu thay thế thuế nhà đất và thuế sử dụng đất nông nghiệp, điều chỉnh lại chính sách thu lệ phí trước bạ và đề nghị nâng thành luật, dự kiến sẽ hình thành thuế tài sản, nội dung chủ yếu là thu thuế nhà và đất ...
- Thực hiện các giải pháp hỗ trợ tài chính góp phần thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động và phát triển theo định hướng của nhà nước. Tiếp tục thực hiện từ ngân
sách nhà nước hoặc quỹ của nhà nước cho người mua nhà ở, thuê nhà ở thuộc diện chính sách.
- Thực hiện chính sách cho vay với lãi suất ưu đãi đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, phần chênh lệch lãi suất được ngân sách nhà nước hoặc quỹ hỗ trợ phát triển.
KẾT LUẬN
Môi giới BĐS là hoạt động mới tại Việt Nam tuy nhiên đó là lĩnh vực hấp dẫn. Phát triển hoạt động môi giới một cách chuyên nghiệp góp phần thúc đẩy thị trường BĐS và qua đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế quốc dân.
Hoạt động môi giới BĐS tại Việt Nam mới được hình thành một cách hợp pháp nên vẫn còn nhiều điểm khúc mắc do vậy cần có nhiều biện pháp đồng bộ để hoàn thiện hoạt động này.
Sàn giao dịch bất động sản An Hưng là công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, trong đó công ty tập trung mạnh nhất vào lĩnh vực môi giới cho thuê căn hộ, biệt thự cho người nước ngoài. Qua tám năm hoạt động, công ty đã đạt được những kết quả tương xứng với quy mô và phạm vi hoạt động của mình. Với lợi thế chủ đạo về môi giới thuê và cho thuê bất động sản làm nhà ở, làm văn phòng đại diện cho các công ty hay nhà cho các đại sứ quán….đã tạo được chỗ đứng và hình ảnh của mình trong lĩnh vực này so vói các doanh nghiệp khác trên thị trường. Công ty đã thành công ở nhiều khu vực như: Khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính, Khu đô thị Cibutra và nhiều toà nhà lớn như The Manor, M3 M4 Nguyễn Chí Thanh, Pacific, D5 Cầu Giấy ….Tuy nhiên công ty vẫn còn chưa đi sâu và chuyên nghiệp trong các lĩnh vực môi giới mua bán.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ ở nước ta hiện nay cũng như xu thế đối thoại và hội nhập trên toàn thế giới, công ty cần không ngừng nỗ
lực để tồn tại, phát triển và hoàn thiện, để thực hiện được mục tiêu chiến lược lâu dài của minh.
Với khả năng của mình và một chiến lược phát triển phù hợp, trong tương lai An Hưng sẽ trở thành doanh nghiệp mạnh trong hoạt động môi giới BĐS.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình Thị trường bất động sản - PGS.TS Hoàng Văn Cường 2. Bài giảng môn Môi giới bất động sản - TS. Nguyễn Minh Ngọc
3. Bài giảng môn Quản lý nhà nước về bất động sản - GS. TSKH Lê Đình Thắng 4. Báo điện tử Vietnamnet, Vnexpress
5. Các tài liệu của công ty bất động sản An Hưng
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU...1
Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Hoạt động môi giới bất động sản mới được công nhận chính thức tại Việt Nam nhưng nó đã thể hiện được sự cần thiết của mình đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung. ...1
So với mặt bằng chung với thế giới thì thị trường bất động sản của chúng ta còn khá mới mẻ, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành và từng bước phát triển vì vậy để thúc đẩy thị trường này cần có sự kết hợp của nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực. Môi giới với tính chất là yếu tố trung gian là cầu nối góp phần gằn kết cung và cầu. Mặt khác trong xu thế hội nhập như hiện nay việc phát triển thị trường bất động sản là hết sức cần thiết để đáp ứng được xu thế mới và không bỏ lỡ những cơ hội mà nó đem đến. ...1
CHƯƠNG I ...2
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN...2
1. Một số khái niệm cơ bản...3
1.1. Khái niệm môi giới...3
1.2. Bất động sản...3
3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản...5
3.1. Ảnh hưởng trực tiếp...5
3.2.Ảnh hưởng gián tiếp...5
3.2.1. Ảnh hưởng từ cầu BĐS...5
3.2.2. Ảnh hưởng từ cung BĐS...6
3.2.3. Chuyển đổi cơ cấu kinh tế...6
3.2.4. Khả năng tài chính...7
3.2.5. Sự bất ổn tự nhiên của thị trường BĐS...7
3.2.6. Ảnh hưởng của công nghệ thông tin...8
4. Một số vấn đề về môi giới bất động sản...8
5. Nội dung hoạt động môi giới bất động sản...10
5.1. Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản...10
5.1.1. Nguồn cung bất động sản...11
5.1.2. Thông tin về cầu bất động sản...12
5.2. Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ...12
5.2.1. Xác định đối tượng thương vụ...12
5.2.2. Xác định các bên tham gia thương vụ...14
5.2.2.1. Người mua và khả năng tài chính...14
5.2.2.2. Người thuê...15
5.2.2.3. Chủ sở hữu- người cho thuê...16
5.2.2.4. Chủ sở hữu- người bán...16
5.3. Lập hồ sơ thương vụ môi giới...16
5.4. Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới...17
5.4.1. Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới...17
5.4.2. Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới...18
5.4.2.1. Tìm kiếm thông tin...18
5.4.2.2. Xử lý thông tin...19
5.4.2.3. Giao dịch với khách hàng...19
5.4.2.4. Kết thúc thương vụ...20
5.5. Kỹ năng môi giới bất động sản...20
5.5.1. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng...20
5.5.1.1. Hợp đồng dịch vụ môi giới ...20
5.5.1.2. Hợp đồng khởi điểm...20
5.5.2. Kỹ năng thu thập thông tin...21
5.5.2.1. Thu thập thông tin về bất động sản...21
5.5.2.2. Thu thập thông tin từ khách hàng...22
5.5.3. Kỹ năng xử lí và quản lí thông tin...22
5.5.4. Kỹ năng giao dịch với khách hàng...23
5.5.4.1 Kỹ năng giao dịch trực tiếp...23
5.5.4.2. Kỹ năng thư thoại...24
6. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới...24
6.1. Nghề môi giới tại Thuỵ Điển...25
6.2. Nghề môi giới tại Ba Lan...26
6.3. Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới tại Thượng Hải, Trung Quốc...29
CHƯƠNG II...30
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI ...30
TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN HƯNG...30
1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản của Sàn An Hưng...30
1.1. Quá trình hình thành và phát triển của sàn giao dịch bất động sản An Hưng. ...30 1.2. Chức năng và nhiệm vụ...31 1.2.1. Chức năng...31 1.2.2. Nhiệm vụ...31 1.3. Cơ cấu tổ chức...31 1.3.1. Phòng Marketing...32 1.3.2. Phòng kinh doanh...32 1.3.3. Phòng nhân sự ...32 1.3.4. Ban giám đốc...33 1.4. Cơ sở vật chất kỹ thuật...33 1.5. Mạng lưới khu vực...33
1.5.1. Văn phòng chính làng quốc tế Thăng Long...33
1.5.2. Văn phòng chi nhánh Nam Trung Yên...33
2. Thực trạng hoạt động môi giới tại sàn giao dịch bất động sản An Hưng...34
2.2. Ngành kinh doanh...34
2.2.1. Công ty cung cấp dịch vụ môi giới cho các đối tượng có nhu cầu thuê, cho thuê, mua, bán bất động sản...34
2.2.2. Đầu tư mua lại các dự án...35
2.2.3. Mua lại các bất động sản để cho thuê...35
2.2.4. Cung cấp các dịch vụ khác ...35
2.2.5. Kết hợp hoạt động cùng các công ty khác...35
2.3. Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại sàn An Hưng...35
2.3.1. Những quy định của pháp luật...35
2.3.2. Những tiêu chuẩn nghề nghiêp...36
2.3.3. Kinh nghiệm hoạt động ...36
2.4. Kết quả hoạt động...36
2.5. Các yếu tố tác động tới hoạt động của sàn...36
2.5.1. Tác động của thị trường...36
2.5.2. Tác động của Nhà nước...38
2.6. Thuận lợi và khó khăn của công ty...39
2.6.1. Thuận lợi...39
2.6.1.1. Những thuận lợi từ bản thân doanh nghiệp...39
2.6.1.2. Thuận lợi do khách quan mang lại ...41
2.6.2. Khó Khăn...41
2.7. Quy trình tiến hành hoạt động môi giới thuê BĐS tại sàn BĐS An Hưng. .42 2.7.1. Tìm thông tin về các BĐS có nhu cầu cho thuê trên thị trường...42
2.7.2. Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê...44
2.7.3. Kết hợp hai nguồn khách hàng...44
2.7.4. Các hoạt động hỗ trợ ...52
3. Đánh giá về hoạt động môi giới tại sàn giao dịch bất động sản An Hưng...52
3.1. Ưu điểm...52
3.2. Hạn chế...53
3.3. Nguyên nhân...53
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN HƯNG...54
1. Phương hướng mục tiêu chiến lược của công ty...54
1.1. Phương hướng, mục tiêu hoạt động...54
1.2. Tổ chức triển khai thực hiện chiến lược hoạt động kinh doanh...55
2. Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới...55
2.1. Giải pháp về hướng hoạt động...56
2.2. Hoàn thiện chiến lược về môi giới mua bán...56
2.3. Phát triển hoạt động trong thị trường chứng khoán...56
2.4. Mở rộng hoạt động kinh doanh sang địa bàn một số tỉnh lân cận Hà Nội....57
2.5.Tham gia các hiệp hội nghề nghiệp...57
2.5. Giải pháp về tài chính...58
3. Một số kiến nghị...58