II. QUY TRÌNH LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TIẾN BỘ QUỐC
5. Nội dung công tác lập dự án tại công ty
5.3. Phân tích tài chính
Việc xác định tài chính của dự án do phòng tài chính đảm nhiệm. Các cán bộ soạn thảo dự án nghiên cứu các vấn đề của dự án và dự toán cả tài chính của dự án. Nội dung của dự toán tài chính dự án là các vấn đề về tổng mức vốn đầu tư, nguồn tài trợ vốn của dự án, dự kiến doanh thu chi phí hàng năm, các chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án. Cụ thể:
5.3.1. Xác định tổng mức vốn đầu tư.
Trong nội dung xác định tổng mức vốn đầu tư, cán bộ lập dự án tính toán đầy đủ các khoản mục chi phí cần thiết cho dự án. Tổng mức vốn đầu tư cho dự án bao gồm hai khoản mục chính đó là : vốn đầu tư cho dự án và vốn lưu động cho dự án. Trong vốn đầu tư cho dự án bao gồm tất cả các khoản mục chi phí cần thiết như chi phí đầu tư xây lắp, chi phí đầu tư thiết bị, chi phí dự phòng và một số chi phí khác. Còn nhu cầu về vốn lưu động cho mỗi dự án được dự tính khoảng 20% tổng doanh thu mỗi năm khi dự án đi vào hoạt động. Khi lập dự án, cán bộ lập dự án sẽ tính toán đầy đủ nhu cầu vốn cho các năm, xác định được nguồn vốn của dự án từ đó xác định được cơ cấu vốn cũng như điều chỉnh quy mô dự án cho phù hợp với khả năng huy động vốn và hiệu quả của dự án
Với những dự án nhỏ của công ty như dự án xây dựng nhà máy lắp ráp xe gắn máy hay dự án xử lý rác thải cho các bệnh viện nhỏ, việc xác định tổng mức đầu tư khá đơn giản.Nhưng đối với các dự án lớn như là các dự án xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp thì bảng tính tổng mức đầu tư phải chi tiết, mang tính thuyết phục cao .Điều này đòi hỏi cán bộ lập dự án của công ty phải có trình độ hiểu biết cao, đầu tư nhiều công sức, lường trước được các tác động về giá và các nhân tố khác để làm sao tổng mức đầu tư dự kiến sát với thực tế nhất
5.3.2.Nguồn vốn đầu tư.
Các dự án chỉ khả thi khi đảm bảo được nguồn vốn, và xuất xứ của nguồn vốn đó là chính xác, để đảm bảo đến khi huy động nó cho dự án không gặp bất kể vấn đề gây cản trở nào. Công ty cổ phần tiến bộ Quốc tế AIC với tư cách là chủ đầu tư thường huy động vốn đầu tư cho dự án chủ yếu là vốn vay và huy động thương mại và vốn tự có. Sau khi xác định nguồn vốn đầu tư cho dự án, cán bộ lập dự án tiến hành xác định cơ cấu nguồn vốn. Mỗi dự án sẽ xác định cơ cấu hợp lý. Ví dụ trong dự án: “Dự án xây dựng hạ tầng khu công nghiệp Cẩm Điền – Lương Điền Huyện Cẩm Giàng tỉnh Hải Dương”. Nguồn vốn sử dụng đầu tư xây dựng là nguồn vốn tự
có của Chủ đầu tư, vốn vay thương mại, trong đó: - Nguồn vốn từ có chiếm 40%.
- Nguồn vốn vaythương mại và huy động của Nhà đầu tư thứ cấp chiếm 60%.
5.3.3. Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính chủ yếu.
5.3.3.1 Xác định các khoản mục doanh thu và chi phí.
Các cán bộ lập dự án ở công ty sử dụng các thuật toán trong phần mềm Exel để tính toán.
- Doanh thu: Bảng doanh thu hàng năm được xác định dựa theo sản phẩm của dự án.
- Chi phí: Chi phí hàng năm của dự án được tính toán gồm rất nhiều các khoản mục tùy thuộc vào từng dự án cụ thể. Nhưng thông thường bao gồm các khoản như chi phí nguyên vật liệu chính, chi phí tiền lương và các khoản trích theo lương, chi phí điện, nước; các khoản chi phí tài chính, chi phí khấu hao TSCĐ, chi phí bán hàng, chi phí quản lý chung, tiền thuê đất hàng năm, khấu hao, lãi vay. ….
Trên cơ sở những tính toán như vậy, các cán bộ lập dự án sẽ tính toán lợi nhuận của Công ty trước và sau thuế. Cụ thể:
Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu – Chi phí (bao gồm cả khấu hao và lãi vay). Thuế TN DN = LNTT * 28 %
Lợi nhuận sau thuế = LNTT – Thuế TN DN 5.3.3.2. Xác định dòng tiền.
Các cán bộ lập dự án dựa vào lợi nhuận sau thuế đã tính được để xác định dòng tiền theo công thức sau:
Dòng tiền = LNST + Lãi vay + Khấu khao LNST: Lợi nhuận sau thuế.
HSCK(i) = HSCK(i-1) / (1+r)
Trong đó : HSCK(i) là hệ số chiết khấu năm i HSCK(i-1) là hệ số chiết khấu năm (i-1) i là số năm ( i ≥ 1)
r là tỷ suất chiết khấu.
Người lập dự án sẽ xác định các chỉ tiêu về mặt hiệu quả tài chính của dự án dựa trên cơ sở dòng tiền và hệ số chiết khấu đã đượcxác định.
5.3.3.3. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án.
Trong phân tích hiệu quả tài chính hiện nay, thường dùng các chỉ tiêu NPV, IRR, T. Nội dung phân tích hiệu quả tài chính ở Công ty được thể hiện ở bảng sau:
Bảng 1: Mẫu bảng phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư STT Nội dung Tổng cộng Năm hoạt động Năm 1 Năm 2 Năm 3 …… Năm n I Doanh thu 1 Hoạt động cho thuê 2 Bán lại các căn hộ
3 Chuyển nhượng diện tích đất kinh doanh
4 Khai thác khu đất không thuộc đất KD
5 Giá trị thu hồi tài sản
….
II Chi phí
1 Chi phí hoạt động
Chi phí điện, điện thoại cho bộ phận quản lý, khu vực công cộng
2 Chi phí trả lương cho bộ phận quản lý
3 Chi phí sữa chữa, bảo dưỡng, thay thế máy móc thiết bị 4 Tiền thuê đất hàng năm 5 Khấu hao 6 Lãi vay
III Lợi nhuận gộp
1 Lợi nhuận trước thuế
2 Thuế TNDN (28%)
IV Lợi nhuận sau thuế
Sau khi tính được bảng tính trên, cán bộ lập dự án sẽ tính các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính của dự án: Tỷ suất chiết khấu (r), Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), Giá trị hiện tại thuần (NPV), Thời gian thu hồi vốn (T).
Trong từng dự án của Công ty, các chỉ tiêu tài chính được tính toán đầy đủ và kiểm tra kỹ càng tránh sai sót, nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế đem lại của dự án là cao nhất có thể. Khi phân tích về các chỉ tiêu hiệu quả tài chính ở Công ty chủ yếu sử dụng 3 chỉ tiêu IRR, NPV, T ở thời điểm hiện tại. Khấu hao trong dự toán các dự án là khấu hao đều hàng năm. Phương án trả nợ là trả nợ đều qua các năm, trả lãi hàng năm.