1.1.3.1. Mục tiêu và nội dung thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay:
Khi thực hiện công tác thẩm định tín dụng, nhân viên tín dụng trước tiên cần thẩm định khả năng hoàn trả nợ vay từ thu nhập của khách hàng. Thế nhưng việc đánh giá thu nhập kỳ vọng của khách hàng là việc phức tạp và không chắc chắn. Do đó, cần thiết xem xét thêm khả năng sử dụng tài sản đảm bảo nợ vay như một nguồn khác nữa đảm bảo cho khả năng thu nợ. Ngoài thẩm định thu nhập của khách hàng để trả nợ vay, nhân viên tín dụng còn phải thẩm định cả tài sản đảm bảo nợ vay.
Mục tiêu của thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay là đánh giá một cách chính xác và trung thực khả năng thanh lý các tài sản đảm bảo nợ vay khi cần thiết. Khả năng thanh lý tài sản nói chung phụ thuộc vào tính chất pháp lý và giá trị thị trường của tài sản. Do đó, nội dung chủ yếu tập trung vào thẩm định các khía cạnh pháp lý của tài sản và khả năng thanh lý tài sản đó theo giá trị thị trường.
1.1.3.2. Các loại đảm bảo nợ vay:
- Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp. - Bảo đảm tín dụng bằng tài sản cầm cố
- Bảo đảm tín dụng bằng tài sản hình thành từ vốn vay - Bảo đảm tín dụng bằng hình thức bảo lãnh
1.1.3.3. Thẩm định giá trị pháp lý của tài sản đảm bảo nợ vay:
Khi thẩm định giá trị pháp lý của tải sản đảm bảo nợ vay, nhân viên tín dụng cần chia tài sản thành hai loại:
+ Tài sản có đăng ký quyền sở hữu: bất động sản như nhà xưởng, đất đai và động sản như phương tiện vận tải.
+ Tài sản không có đăng ký quyền sở hữu: hàng hoá, vàng bạc, ngoại tệ,…tài sản tài chính (như trái phiếu, cổ phiếu và tín phiếu là những loại tài sản đặc biệt đôi khi có chứng nhân đôi khi không có chứng nhận sở hữu).
Thẩm định giá trị pháp lý của tài sản đảm bảo nợ vay nào có đăng ký sở hữu với cơ quan chức năng tương đối đơn giản vì cơ quan cấp chứng nhận đăng ký sở hữu đã thay ngân hàng thẩm định tính chất pháp lý của những tài sản này trước khi cấp giấy chứng nhận. Do đó, khi thẩm định nhân viên tín dụng chỉ cần xem xét tính chân thực của giấy chứng nhận đăng ký sở hữu, nếu cần thiết có thể liên hệ với cơ quan cấp giấy chứng nhận để làm rõ thêm.
Thẩm định giá trị pháp lý của tài sản đảm bảo nợ vay nào không có đăng ký sở hữu nói chung phức tạp hơn. Nhân viên tín dụng cần xem xét những tài liệu liên quan đến tài sản như hoá đơn mua hàng, chứng nhận lưu kho, thuê kho, ký gửi hàng hoá để đánh giá tính chất sở hữu hợp pháp đối với những tài sản này. Trong trường hợp như vậy, thay vì thẩm định ngân hàng thường yêu cầu khách hàng giao nộp tài sản để làm đảm bảo nợ vay.
1.1.3.4. Thẩm định giá trị thị trường:
Trước tiên nhân viên tín dụng cần chia tài sản thành hai loại: tài sản hữu hình và tài sản vô hình hay tài sản tài chính. Kế đến, có thể sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền (discounted cash flows model) để quyết định giá trị thị trường của tài sản đảm bảo nợ vay. Nguyên tắc chung của sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền xác định giá trị thị trường của tài sản là:
- Ước lượng dòng tiền (cash flows) kỳ vọng tạo ra từ tài sản.
- Ước lượng mức độ rủi ro dựa vào đó để quyết định suất chiết khấu phù hợp. - Xác định hiện giá của tài sản dựa trên cơ sở dòng tiền kỳ vọng và suất chiết
khấu vừa đề cập.
Các tài sản tài chính đảm bảo nợ vay chính là chứng khoán mà khách hàng cầm cố để vay vốn ngân hàng. Các chứng khoán này có thể chia thành chứng khoán nợ như trái phiếu; tín phiếu và hối phiếu; và chứng khoán vốn như cổ phiếu. Các chứng khoán nợ thường có dòng tiền thu nhập kỳ vọng khá chắc chắn nên việc xác định giá trị thị trường bằng mô hình chiết khấu dòng tiền thường đơn giản và chính xác. Ngược lại, chứng khoán vốn thường khó ước lượng dòng tiền thu nhập kỳ vọng từ tài sản nên nói chung khó xác định giá trị thị trường hơn. Khi ấy, nhân viên tín dụng nhiều khi phải nhờ đến các chuyên gia ở các cơ quan có chức năng công ty chứng khoán, công ty môi giới và đầu tư xác định hộ giá trị thị trường của tài sản.
Đối với tài sản hữu hình làm đảm bảo nợ vay có thể chia thành bất động sản và động sản. Bất động sản thường khó xác định giá trị hơn động sản. Với bất động sản giá trị thị trường có thể xác định bằng càch sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền. Tuy nhiên, cần chú ý dòng tiền kỳ vọng từ bất động sản bao gồm thu nhập cho thuê bất động sản và thu nhập khi bán tài sản. Nhân viên tín dụng có thể sử dụng dịch vụ định giá của các công ty môi giới và quản lý đầu tư bất động sản để định giá. Đối với động sản cầm cố đảm bảo nợ vay như hàng hoá, nguyên vật liệu, tồn kho nhân viên tín dụng có thể vào hoá đơn hoặc chứng từ kế toán để định giá. Cần lưu ý sự khác biệt giữa giá trị lý thuyết và giá trị thị trường của tài sản. Khi cần thanh lý tài sản để thu hồi nợ, ngân hàng thanh lý tài sản theo giá trị thị trường, trong khi định giá nhân viên tín dụng nhận được giá trị lý thuyết hay giá trị kỳ vọng, tức là giá trị chưa xảy ra. Do đó, rủi ro thanh lý tài sản vẫn còn phụ thuộc vào sự chênh lệch này.