trung tâm văn hóa, thương mại, văn phòng, căn hộ cho thuê dài hạn
Petechim” tại Công ty
1.2.5.1. Giới thiệu về chủ đầu tư và dự án đầu tư Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Hậu cần Dầu khí Petechim
Dự án đầu tư: Dự án xây dựng Tòa nhà trung tâm văn hóa, thương mại, văn phòng, căn hộ cho thuê dài hạn.
Vốn điều lệ: 165 tỷ đồng
1.2.5.2. Sự cần thiết phải đầu tư
+ Cơ sở pháp lý:
Chủtrương, quy hoạch, kế hoạch, chính sách phát triển kinh tế xã hội của nhà nước và địa phương
Về mặt pháp lý, dựán đầu tư được lập căn cứ vào chủtrương, quy hoạch phát triển được duyệt của ngành, địa phương…
Hệ thống văn bản pháp quy: luật, nghị định…
Trong quá trình lập dự án, dựa vào các căn cứ chính là pháp lý để dựán được thành lập và triển khai hợp pháp. Bất kỳ một dựán nào được lập cũng phải nghiên
cứu kỹcác căn cứ quan trọng đó
+ Căn cứ thực tiễn:
Phân tích tình hình kinh tế Việt Nam
Việt Nam là thị trường đầu tư tiềm năng cho các tập đoàn kinh doanh trong
và ngoài nước: Tăng trưởng kinh tế của Việt Nam liên tục tăng trưởng ở mức cao (năm 2004 tăng 7,7%, năm 2005 tăng 8,4%, năm 2006 tăng 8,17%, năm 2007 tăng 8,48% và đây cũng là mức tăng cao nhất từ trước tới nay – nguồn của Tổng cục
Thống kê); Khu vực kinh tế ngoài quốc doanh tăng trưởng mạnh với tốc độ cao hơn với tốc độ chung nên tỷ trọng đã chiếm khoảng 61%.
Cải cách pháp luật của Việt Nam tiến triển đáng kể cả về tiến độ, số lĩnh vực, tính minh bạch công khai, độ mở cửa về thể chế kinh tế thị trường. Chi phí các dịch vụ viễn thông, giá thuê văn phòng, dịch vụthương mại… đã có bước cải
thiện tích cực, qua đó giúp nhà đầu tư giảm chi phí kinh doanh và tăng khả năng
cạnh tranh.
Với việc chính thức gia nhập WTO thì hàng hóa sản xuất tại Việt Nam có thể tự do thâm nhập vào các nước thuộc tổ chức WTO, ngược lại, hàng hóa các nước thuộc WTO cũng tự do thâm nhập thị trường Việt Nam buộc các nhà sản xuất trong nước phải tăng tính cạnh tranh, điều đó có tác dụng kích cầu và có lợi cho người tiêu dùng.
Ngoài ra sựổn định về chính trị trong một thế giới còn nhiều bất ổn cũng là lợi thế của Việt Nam và đó cũng là điều kiện được nhiều nhà đầu tư quan tâm.
Tổng quan về kinh tế tỉnh Thanh Hóa
Tình hình đầu tư FDI và đầu tư trong nước vào địa bàn tỉnh vẫn tăng đều trong các năm. Việc chuyển cơ cấu nông nghiệp sang công nghiệp và các ngành dịch vụđang diễn biến tốt tuy tốc độchưa nhanh như mong muốn. Các dựán đầu tư của nhiều ngành nghề được cấp phép càng nhiều. Do đặc thù của vị trí địa lý, nên rất thuận tiện cho giao thông, bởi vậy nhiều nhà đầu tư đã chọn Thanh Hóa để mởvăn phòng đại diện hoặc chi nhánh.
Kinh tế phát triển, đời sống và mức sống người dân tăng tương đối nhanh. Do nằm tại vị trí chiến lược của khu vực Bắc Trung Bộ, trên đường giao nhau giữa Thủ đô Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh nên tỉnh Thanh Hóa dễ dàng thu hút lượng trí thức trẻ đựợc đào tạo tại các Trung tâm, Đại học lớn trên khắp cả nước. Đây là một lợi thế không nhỏ khi nền sản xuất ngày càng sử dụng nhiều lao động có trình độ cao.
Tất cả các yếu tố trên thể hiện một tiềm năng và triển vọng phát triển mạnh mẽ trong những năm tới của tỉnh.
- Tình hình thị trường và phát triển bất động sản tại Tỉnh Thanh Hóa
- Tình hình thị trường kinh doanh lĩnh vực giải trí văn hóa tại KKT Nghi Sơn - Tình hình thị trường kinh doanh của ngành văn phòng cho thuê tại KKT
Nghi Sơn
- Tình hình thị trường kinh doanh và đầu tư khu thương mại tại KKT Nghi Sơn
- Tình hình thị trường kinh doanh và đầu tư chung cư tại KKT Nghi Sơn
- Khảnăng cạnh tranh và nhận định thị trường cho dự án
Như vậy, khi đưa ra một quyết định đầu tư, chúng ta phải căn cứ vào tình hình
thực tiễn nơi triển khai dự án, để từ đó có thể xác định được nhu cầu, quy mô,
cũng như khả năng cạnh tranh của dự án.Nghiên cứu càng xác thực thì mức độ
khả thi của dự án càng cao.
+ Mục tiêu của dự án:
Xây dựng một Tòa nhà trung tâm văn hóa, thương mại, dịch vụ, văn phòng và căn hộ cho thuê dài hạn với kết cấu gồm 5 tầng hầm và 38 thầng cao (33 tầng nổi, 4 tầng kỹ thuật, 1 tầng mái)
Đầu tư phát triển một tòa nhà đa năng và hiện đại vào bậc nhất của KKT gồm các trung tâm văn hóa, thương mại, văn phòng cho thuê và căn hộ đồng thời mang tính thẩm mỹ cao về kiến trúc. Toà nhà sẽlà bước đột phá cho sự phát triển cao ốc tại KKT Nghi Sơn và trở thành biểu tượng cho KKT Nghi Sơn, thể hiện sự phồn vinh và phát triển mạnh mẽ của KKT.
- Hình thành tụđiểm vui chơi giải trí lành mạnh và hiện đại cho KKT
- Giải quyết chỗở cho hàng trăm người với tiêu chuẩn diện tích cao, dịch vụ hoàn hảo
- Tạo công ăn việc làm cho hàng ngàn lao động
- Nâng cao uy tín và thương hiệu của doanh nghiệp trên thịtrường
1.2.5.3. Điều kiện tự nhiên và điều kiện xã hội ảnh hưởng đến dự án Điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến dự án:
Trung tâm Hậu cần Dầu khí Petechim nằm trong địa giới hành chính xã Hải Thượng, huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa với quy mô 38,7 ha, có giới hạn như sau Phía Bắc giáp khu núi Chuột Chù
Phía Nam giáp đường quy hoạch Nghi Sơn – Bãi Trành
Phía Tây giáp núi Chuột Chù và nhà máy xi măng Nghi Sơn
Phía Đông giáp đường 513 Thuộc KKT Nghi Sơn:
Khu kinh tếNghi Sơn nằm phía Nam tỉnh Thanh Hoá
Cách thủđô Hà Nội 200 km về phía Nam
Cách TP. Hồ Chí Minh 1.500 km về phía Bắc Phía Đông giáp biển Đông
Phía Tây giáp huyện Như Thanh.
- Địa hình
Địa hình KKT Nghi Sơn khá phức tạp, chia làm 4 dạng địa hình chính như sau
+ Vùng núi cao + Vùng đồng bằng + Vùng đất trũng +. Vùng ven biển - Khí hậu
Khu vực dự án thuộc khí hậu vùng đồng bằng Bắc Trung Bộ có chế độ gió mùa nhiệt đới ẩm, chịu ảnh hưởng của gió Tây, khô nóng về mùa hè. Theo số liệu của trạm khí tượng thủy văn Thanh Hóa, khí hậu có đặc trưng cơ bản sau
- Nhiệt độ: 23,60C (trung bình năm)
- Độẩm: 85% (trung bình năm)
- Mưa: Lượng mưa trung bình năm 1745 mm, cao nhất 3000 mm
- Gió: Hướng chủđạo: vềmùa hè là hướng Đông Nam, vềmùa đông là gió Bắc – Đông Bắc, tốc độ gió trung bình là 1,5 m/s và mạnh nhất là 40 m/s; Là vùng chịu nhiều ảnh hưởng của bão lớn, gây nhiều khó khăn cho sản xuất và xây dựng
Điều kiện xã hội:
Chủtrương của Nhà nước và của tỉnh Thanh Hóa là mở rộng, khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng và triển khai hoạt động kinh doanh trong KKT Nghi Sơn. Có rất nhiều dự án có quy mô lớn trên toàn quốc được xây dựng trên địa bàn này: Khu liên hợp lọc hóa dầu Nghi Sơn, Nhà máy nhiệt điện, Nhà máy xi măng Nghi Sơn, Nhà máy luyện cán thép Nghi Sơn. Bên cạnh đó, Chính phủ còn ban hành rất nhiều các chính sách ưu đãi đầu tư cho các dựán được triển khai tại KKT Nghi Sơn như giá thuê đất, thuê mặt nước, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế xuất khẩu – nhập khẩu và các chính sách khác.
Phân tích rõ khía cạnh điều kiện tự nhiên và xã hội sẽ giúp cho ban dự án hiểu rõ về thị trường nơi mình lập dự án, từđó xác định được sản phẩm khả thi,
và đưa ra giải pháp trong khi lập dựán được chính xác hơn.
1.2.5.4. Phương án quy hoạch và sử dụng đất xây dựng tòa nhà
Công tác đền bù, GPMB được thực hiện theo cơ chếđền bù trên cơ sở các quy định hiện hành của Nhà nước, của địa phương và thỏa thuận với địa phương và các bên có liên quan.
1.2.5.4.1. Chi phí đền bù, GPMB được tính toán vào chi phí đầu tư 1.2.5.4.2. Tính toán sơ bộ nghĩa vụ tài chính với khu đất
Bao gồm các chi phí như sau
- Trả tiền thuê đất 1 lần cho 70 năm cho 5.985 m2 với giá 9.500.000đ/m2 = 56.857.500.000 đồng
- Kinh phí di dời, giải phóng mặt bằng, kiến trúc tạm tính là : 15.000.000.000 đồng
Tổng kinh phí sử dụng đất và giải phóng mặt bằng: 71.857.500.000 đồng
Phương án thiết kế và quy hoạch - Phương án thiết kế kiến trúc + Khối chân đế + Khối tháp + Giao thông + Tầng hầm
- Phương án quy hoạch sử dụng đất
Công trình đượcc thiết kế phù hợp với quy hoạch 1/500 đã được duyệt, bao gồm 5 tầng hầm, 33 tầng nổi, 4 tầng kỹ thuật và tầng mái. Chiều cao đỉnh mái là 140,0 m.
Giải pháp thiết kế không sử dụng lưới cột truyền thống mà sử dụng vách bê tông cốt thép chịu lực, vì vậy tạo được không gian sử dụng lớn (15m x 15m)
Bảng 4: Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chính
STT Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật Đơn vị Số liệu
1. Diện tích đất m2 5.985 2. Diện tích xây dựng m2 2.817 3. Số tầng cao 33 tầng nổi 4 tầng kỹ thuật 1 tầng mái 4. Chiều cao nhà m 140 5. Số tầng hầm Tầng 5 6. Tổng diện tích sàn xây dựng (không kể các tầng hầm và các tầng kỹ thuật) m2 69.300 7. Diện tích xây dựng các tầng hầm m2 19.690
9. Diện tích căn hộ m2 24.066 10. 40 căn hộ loại 100m2 m2 4.000 11. 40 căn hộ loại 133m2 m2 5.320 12. 40 căn hộ loại 127m2 m2 5.080 13. 10 căn hộ loại 270m2 m2 2.700 14. 18 căn hộ loại 387m2 m2 6.966 15. Diện tích siêu thị m2 5.677 16. Diện tích các phòng chiếu phim m2 17. 01 phòng chiếu 300 chỗ m2 426,1 18. 01 phòng chiếu 300 chỗ150 m2 340 19. 01 phòng chiếu 300 chỗ m2 150 20. Diện tích phòng họp, hội thảo 21. 02 phòng họp đa năng m2 400 22. Diện tích kỹ thuật, dịch vụ m2 10.062 23. Mật độ xây dựng % 48 24. Hệ số sử dụng đất Lần 11.58
Bảng 5: Phân khu chức năng theo tầng nhà
Tầng Chức năng Tầng Chức năng
Hầm 5 Kỹ thuật, gara ô tô 17. Nt
Hầm 4 Kỹ thuật, gara ô tô 18. Nt
Hầm 3 Kỹ thuật, gara ô tô 19. Nt
Hầm 2 Kỹ thuật, gara ô tô 20. Nt
1 Sảnh vào, lễ tân, sinh hoạt cộng đồng
22. Nt
2 Sảnh, trung tâm thương
mại
23. Nt
3 Trung tâm thương mại 24. Nt
4 Trung tâm thương mại 25. Nt
5 Phòng họp đa năng 26. Nt
6 Phòng chiếu phim 26+1 Dịch vụ, kỹ thuật
6+1. Nhà hàng, dịch vụ 27. Căn hộ cho thuê
dài hạn 7 Văn phòng, căn hộ cho
thuê dài hạn
28. Nt
8 Căn hộ cho thuê dài hạn 29. Nt
9 Căn hộ cho thuê dài hạn 30. Nt
10 Căn hộ cho thuê dài hạn 31. Nt
11 Căn hộ cho thuê dài hạn 32. Nt
12 Căn hộ cho thuê dài hạn 33. Nt
13 Căn hộ cho thuê dài hạn 33+1 Dịch vụ, kỹ thuật toà nhà
14 Căn hộ cho thuê dài hạn 33+2 Kỹ thuật toà nhà 15 Căn hộ cho thuê dài hạn Mái Sân trực thăng 16 Căn hộ cho thuê dài hạn
- Phương án xây dựng hạ tầng kỹ thuật
Tòa nhà được trang bị một hệ thống phòng cháy chữa cháy đầy đủ và hiện đại gồm thang thoát hiểm, hệ thống báo cháy tựđộng, hệ thống chữa cháy tựđộng kết hợp hệ thống chữa cháy vách tường cùng hệ thống màng ngăn nước và bình chữa cháy để đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy. Các thiết bị phòng cháy chữa cháy được đặt tại vị trí thuận tiện và dễ sử dụng theo các tiêu chuẩn và quy phạm hiện hành
+ Hệ thống chiếu sáng
Thiết kế của tòa nhà được tính toán và bố trí hợp lý để các phòng hoặc căn hộ trong tòa nhà đều có mặt tiếp xúc với ánh sáng tự nhiên, kết hợp với hệ thống đèn điện đảm bảo cung cấp đủ ánh sáng cho sinh hoạt và làm việc
Mặt ngoài và tầng mái được thiết kế hệ thống ánh sáng đặc biệt để thắp sáng tòa nhà trong đêm thành một biểu tượng của KKT
+ Hệ thống thang máy và hệ thống xử lý thông tin
Thang máy tòa nhà thuộc thế hệ mới nhất để có thể đến bất kỳ vị trí nào không mất quá 45 giây. Hơn thế nữa, hệ thống thang máy còn gắn với hệ thống xử lý thông tin và dữ liệu cho phép điều hành và quản lý việc sử dụng thang máy được tối ưu hóa và hiệu quà nhất, đảm bảo cho 4.500 người có thể hoạt động bình thường trong tòa nhà
+ Hệ thống xử lý rác
Rác thải được gom từng tầng, đưa xuống tầng trệt và chuyển ra ngoài để đưa lên các xe chuyên dụng của công ty môi trường KKT chở tới các địa điểm tập kết theo quy định
+ Thiết kế cảnh quan
Cảnh quan công trình từ ý tưởng tòa tháp đôi hợp khối, nhìn từ 4 phía đều có hiệu quả kiến trúc như nhau.
Công trình là tổ hợp các hình khối học đơn giản Ngôn ngữ kiến trúc hiện đại
+ Tổ chức giao thông
Hệ thống thang máy, thang bộ Hệ thống thang bộ thoát hiểm Hệ thống bãi đỗ xe, gửi xe
+ Mặt đứng công trình
+ Giải pháp kỹ thuật cho mặt đứng khối tháp
- Phương án xây dựng Toà nhà
+ Phương pháp thực hiện
Quá trình đầu tư xây dựng sẽ được chia làm nhiều giai đoạn tương ứng với các gói thầu hạng mục công việc. Việc lựa chọn nhà thầy được thực hiện thông qua phương pháp đấu thầu đối với những gói thầu lớn và chỉ định thầu đối với những gói thầu nỏtheo quy định hiện hành của Chính phủ. Phương thức đấu thầu và chọn thầu sẽ được tổ chức thực hiện và tiến hàng một cách chặt chẽ và chuyên nghiệp bởi các chủ đầu tư và các đơn vị tư vấn. Để đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình, chủ đầu tư sẽ hợp đồng với các đơn vị tư vấn giám sát chuyên nghiệp và yêu cầu áp dụng các tiêu chuẩn cao nhất trong quá trình thực hiện.
+ Giải pháp kết cấu Giải pháp phần móng Giải pháp phần thân + Thiết kế kết cấu Kiết cấu phần thân Giải pháp kết cấu móng + Thiết bị điện
Nguồn điện
Nguồn điện: KKT Nghi Sơn đang sử dụng mạng lưới điện Quốc gia bao gồm:
- Đường dây 500 kV Bắc – Nam
- Đường dây 220 kV Thanh Hóa – Nghệ An
Máy phát điện
Thiết bị chống điện giật
Các thiết bị bảo vệ
Toà nhà sử dụng aptomat bảo vệ cho nguyên tắc từng cấp có chọn lọc. Tủđiện phân phối chính
Tủđiện phân phối trung gian (các tủđiện tầng) Các tủđiện trong căn hộ, phòng chức năng Hệ thống cáp phân phối
+ Thiết kếcơ
Hệ thống điều hòa không khí – thông gió + Hệ thống thoát nước
Nước thải vệsinh được thu gom vào bể tự hoại để xử lý khi thoát ra hệ thống thoát chung
Nước thải sinh hoạt (nước xám) Hệ thống thoát nước
+ Nước rửa sàn, nước tại tầng hầm + Mạng lưới đường ống thoát nước + Nước thải tại khu vực gara ngầm + Mạng lưới đường ống
+ Thiết bị vệ sinh khu vực dịch vụvà văn phòng + Thiết bị vệ sinh khu vực chung cư