Ngày 12/07/2004 MHB đã ban hành công văn số 174/HĐ – NHN – TD
hướng dẫn cho vay xây dựng sửa chữa nhà ở đối với cá nhân và hộ gia đình
Sơ đồ : Quy trình nghiệp vụ cho vay mua nhà
Bước 1: Lập hồ sơ vay vốn và phỏng vấn khách hàng
Lập hồ sơ vay vốn:
Với khách hàng vay xây dựng, sửa chữa nhà ở trong hồ sơ vay vốn gồm có
- Giấy đề nghị vay vốn theo mẫu của ngân hàng.
- Các giấy tờ chứng minh nhu cầu vốn của dự án : Hoá đơn, giấy báo giá, hợp đồng thi công, xây dựng, sửa chữa, nâng cấp, cung cấp nguyên vật liệu, bảng
dự trù, dự toán chi phí dự án...
- Hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án và tài sản đảm bảo như: Giầy phép xây
dựng, sửa chữa nhà ở của các cấp có thẩm quyền theo quy định về xây dựng
tại địa phương (nếu có)
Lập hồ sơ và phỏng vấnKH Thẩm định cho vay Phê duyệt cho vay Phương thức cho vay Kế hoạch trả nợ Ký hợp đồng TD kết hợp Giải ngân
- Các loại giấy tờ chứng minh thu nhập như : Thư giới thiệu và xác nhận của người sử dụng lao động, chứng nhận bảng lương, biên lai nộp thuế thu nhập
cá nhân, hợp đồng tiêu thụ sản phẩm...
- Hợp đồng liên kết cho vay ( trong trường hợp ngân hàng và đơn vị liên kết
xây dựng nhà ở)
Với khách hàng vay mua nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hồ sơ
vay vốn gồm :
- Giấy đề nghị vay vốn của ngân hàng
- Các giấy tờ chứng minh nhu cầu của dự án : hợp đồng mua bán nhà ở,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở... được công chứng nhà nước hoặc uỷ
ban nhân dân có thẩm quyền chứng thực.
- Hồ sơ phấp lý liên quan đến tài sản đảm bẩo như : Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc các giấy tờ được pháp
luật thừa nhận chứng minh quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở của bên
bán được quyền chuyển nhượng hoặc đã chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người vay.
- Các loại giấy tờ chứng minh thu nhập như : Thư giới thiệu và xác nhận của người sử dụng lao động, chứng nhận bảng lương, biên lai nộp thuế thu nhập
cá nhân, hợp đồng tiêu thụ sản phẩm...
- Hợp đồng liên kết cho vay ( trong trường hợp ngân hnàg và đơn vị liên kết
xây dựng nhà ở)
Phỏng vấn khách hàng
Khi có khách hàng đến đề nghị vay vốn thì cán bộ tín dụng có trách nhiệm
phỏng vấn trực tiếp khách hàng nhằm ghi nhận các nhu cầu vay vốn, thu thập
các thông tin cần thiết cho việc thảm định và theo dõi sau khi cho vay. Đồng
thời cán bộ tín dụng cũng có thể hỗ trợ, tư vấn cho khách hàng đưa ra các
khách hàng có ký hợp đồng liên kết cho vay với ngân hàng thì phải có tên trong danh sách vay vốn của đơn vị
Bước 2: Thẩm định cho vay
Cán bộ tín dụng thẩm định cho vay cần xem xét các thông tin tín dụng trong
quá khứ, mối quan hệ xã hội và tư cách của khách hàng vay để đánh giá khẳ năng trả nợ đúng hạn. Tình hình tài chính của khách hàng đối chiếu thu nhập
hiện tại và tương lai với các điều kiện cho vay, tính toán tổng chi phi trên thu nhập, tỷ lệ thu nhập dùng để trả nợ trên tổng thu nhập ( tỷ lệ này thường dao động từ 30%-40%), khẳ năng tích luỹ của khách hàng và vốn tự có tham gia
vào dự án, tình hình hợp pháp của tài sản đảm bảo.
Tuy nhiên, điều quan trọng nhất vẫn là thu nhập ổn định của khách hàng nhằm đảm bảo khả năng trả nợ đúng hạn, tránh gây tổn thất cho ngân hàng.
Bước 3 : Phê duyệt cho vay
Trên cơ sở thẩm định tư cách khách hàng, kiểm tra tài sản và định giá, cán bộ
tín dụng lập tờ trình xin phê duyệt tín dụng bao gồm các nội dung thẩm định
nói trên. Kết luận và đánh giá khách hàng có đủ khả năng vay vốn hay không
và chyển cho lãnh đạo phòng tín dụng. Trường hợp lãnh đạo phòn tín dụng
không cho vay phải ghi rõ lý do để cán bộ tín dụng thông báo trả lời trực tiếp
cho khách hàng.
Bước 4: Phương thức cho vay
Trên cơ sở nhu cầu vay vốn của khách hàng, khả năng kiểm tra giám sát việc
khách hàng sử dụng vốn vay MHB Hà Tây thoả thuận với khách hàng phương
thức cho vay. Mỗi lần vay vốn thì ngân hàng và khách hàng phải ký kết hợp đồng tín dụng mới. Căn cứ vào hợp đồng tín dụng thì ngân hàng có thể giải
ngân 1 lần hoặc nhiều lần phù hợp với tiến độ sử dụng vốn của khách hàng.
Nếu khách hàng có hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ hoặc làm những
ngành nghề có thu nhập thường xuyên thì phân kỳ trả nợ theo tháng, quý, năm. Trường hựop thu nhập không thường xuyên thì phân kỳ trả nợ theo chu
kỳ sản xuất và tiêu thụ sản phẩm.
Nếu khách hàng là công chức hoặc người lao động hưởng lương hàng tháng thì phân kỳ trả nợ gốc và lãi hàng tháng.
Số tiền trả nợ từng kỳ được tính theo phương pháp sau
Số tiền vay * lãi suất trong kỳ*(1+lãi suất trong kỳ)số kỳ
Số tiền trả =
mỗi kỳ (1+ lãi suất trong kỳ)số kỳ - 1
Lãi suất trong kỳ là lãi suất năm chia cho số kỳ phải trả trong năm
Số tiền gốc và lãi phải trảđược chia thành từng khoản nhỏ bằng nhau cho mỗi
kỳ điều chỉnh cho phù hợp với thời điểm người vay có thu nhập.
Bước 6 : Ký kết hợp đồng tín dụng
Sau khi khoản vay được phê duyệt, cán bộ tín dụng soạn thảo, thương lượng
và thu xếp cho khách hàng ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay
nếu khách hàng vay có bảo đảm bằng tài sản( theo hợp dồng tín dụng nhà ở
và mẫu Hợp đồng bảo đảm tiền vay của MHB) và các văn bản có liên quan.
Bước 7 : Giải ngân
Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ vay vốn trước khi giải ngân, cán bộ tín dụng
có trách nhiệm thông báo ký giấy nhận nợ, lập tờ trình giải ngân trình lãnh
đạo phê duyệt, chuyển hồ sơ tín dụng, giấy tờ tài sản thế chấp cho phòng kế
toán – ngân quỹ và hạch toán các khoản khi giải ngân.