1.1 Tiến độ khai thác dự án
+ Hoàn thành dự án và đưa vào khai thác dự kiến vào quý II/20011 + Thời gian khai thác khu dịch vụ siêu thị và văn phòng dự kiến 50 năm, bắt đầu vào quí II/2011 đến sau 50 năm;
+ Thời gian đăng ký thuê căn hộ của khách hàng bắt đầu khi hoàn thành dự án đầu tư và có quyết định đầu tư dự án, dự kiến quý II/2009.
+ Thời gian đăng ký hợp đồng cho các hộ đã đăng ký bắt đầu từ quý III/2009.
Tổng khối lượng kinh doanh:
Hạng mục kinh doanh Đơn vị Diện tích
1. Tổng diện tích văn phòng M2 sử dụng 3.220
2. Diện tích siêu thị M2 sử dụng 1.195
3. Tổng diện tích căn hộ M2 căn hộ 12.693
4. Khu gửi xe ô tô, xe máy M2 sử dụng 4.690
Tổng cộng 21.744
1.2Xác định đơn giá của dự án
- Đơn giá cho thuê được xác định trên cơ sở đơn giá thị trường tương ứng với vị trí khu đất, điều kiện hạ tầng cơ sở khu đất; mức đầu tư của dự án bao gồm: mức độ hoàn thiện, trang thiết bị nội thất, thông tin liên lạc, và các điều kiện khác.
- Xác định giá thuê nhà dựa trên giá trị đã đầu tư, gía trị chịu lãi do trả chậm(tính đến thời điểm hiện tại).
+ Giá đầu tư cho 1m2 căn hộ ( ký hiệu là p): 7.137.233 đ/m2 + Thời gian cho thuê trả tiền 01năm/lần(ký hiệu là n): 50năm + Số tháng trong năm: 12 tháng
+ Lãi suất trả chậm(ký hiệu là r): 0,08
+ Công thức xác định giá thuê căn hộ đảm bảo thu hồi vốn như sau:
A=P x r x (1+r)n/{(1+r)n – 1}
+ Gía thuê căn hộ đảm bảo thu hồi vốn là: 48.418 đ/m2/tháng
- Tuy nhiên do đối tượng thuê nhà ở đây là CBCNV có hộ khẩu Hà Nội, vì vậy để đảm bảo quyền và phù hợp với chủ trương của thành phố, dự kiến giá cho thuê cho 1m2 sàn nhà căn hộ là 27000đ/m2/tháng. Phần kinh phí phải bù lỗ sẽ lấy từ nguồn thu cho thuê không gian văn phòng, siêu thị.
Đơn giá cho thuê khu siêu thị: 230.000 đ/m2/tháng
Dự kiến nguồn thu từ hoạt động dịch vụ này được tính theo m2 sàn kinh doanh dựa theo giá thị trường(bao gồm cả thuế VAT)
Đơn gí cho thuê khu văn phòng: 230.000 đ/m2/tháng
Dự kiến nguồn thu từ hoạt động dịch vụ này được tính theo m2 sàn kinh doanh dựa theo giá thị trường(bao gồm cả thuế VAT)
Đơn gia cho thuê diện tích trông giữ xe: 50.000đ/m2/tháng
Kinh doanh trông giữ xe chỉ mang tính chất phục vụ đảm bảo các chi phí quản lý và các chi phí khác trích quỹ duy tu sửa bào dưỡng các hạng mục phục vụ chung cho khu chung cư.
1.3Nguồn vốn đầu tư
Dự án được thực hiện dựa trên các nguồn vốn sau:
a/ Vốn huy động từ khách hàng thuê nhà, văn phòng đã đăng ký trước: (14%) Căn cứ vào nhu cầu thị trường kinh doanh nhà hiện nay chủ đầu tư đưa
ra các thông số về tỷ lệ khách hàng đăng ký thuê nhà, văn phòng theo từng năm và tỷ lệ ứng trước vốn đầu tư.
b/ Vốn tự có của chủ đầu tư: (4%) Căn cứ vào điều kiện về vốn của chủ đầu tư và kế hoạch huy động vốn từ khách hàng, Chủ đầu tư dự kiến sử dụng nguồn vốn tự có trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
c/ Vốn vay thương mại:(82%) Căn cứ vào kế hoạch huy động vốn từ khách hàng và nguồn vốn tự có, chủ đầu tư dự kiến sử dụng nguồn vốn vay trong giai đoạn thực hiện đầu tư.
1.4Kế hoạch huy động vốn từ khách hàng
a/ Kế hoạch huy động vốn từ văn phòng và siêu thị cho thuê
Hạng mục lượngKhối (1x2x3x4x5)Năm 2009 (1x2x3x4x5)Năm 2010 (1x2x3x4x5)Năm 2011
1. Diện tích khu VP và siêu thị cho thuê
4.415
2. Đơn gía khai thác 0,23
3. Thời gian đăng ký thuê văn phòng
5
4. Số tháng (tháng/năm) 12
5. Tỷ lệ khách hàng đăng ký theo thời gian%
5% 20% 50%
6. Tổng gía trị vốn huy động từ KH(tr.đồng)
3.046,4 12.185,4 30.463,5
7. Vốn huy động cộng dồn theo thời điểm
b/ Kế hoạch huy động vốn từ khách hàng thuê căn hộ
Hạng mục lượngKhối (1x2x3x4x)Năm 2009 (1x2x3x4x)Năm 2010 (1x2x3x4x5)Năm 2011
1. Tổng diện tích căn hộ cho thuê
12.639 2. Đơn giá cho
thuê(tr.đồng/tháng)
0,027 3. Thời gian đăng ký
thuê(năm)
50
4. Số tháng (tháng/năm) 12
5. Tỷ lệ Kh đăng ký thuê theo thời gian
5% 10% 30%
6. Giá trị trả trứơc khi đăng ký thuê nhà 30% 30% 30% 30% 7. Tổng giá trị huy động từ KH(tr.đ) 3.071,3 6142,6 18.427,7 8. Vốn huy động cộng dồn theo thời điểm
3.071,3 9.213,8 30.712,8