II. THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CễNG
2.3.1 Kết quả và hiệu quả sữ dụng vốn của cỏc dụ ỏn đầu tư xõy dựng
nhà ở cho cụng nhõn trong cỏc khu cụng nghiệp
Kết Quả Đạt Được : Trong 5 năm 2001-2005, trờn cả nước đó cú 576 dự ỏn được phờ duyệt với tổng mức đầu tư là 146.673 tỷ đồng, 1.479.308 m2 sàn xõy dựng, 1.209 căn hộ, trong đú 800 căn hộ- 48.472 m2 sàn xõy dựng dành cho người cú thu nhập thấp. Từ năm 2001-2005, diện tớch nhà ở xõy dựng mới tăng 3.850.021m2, đưa diện tớch bỡnh quõn nhà ở tăng từ 5,8m2/người (năm 2000) đến 7.2 m2/người (năm 2005):
Nguy n M nh Tu nễ ạ ấ Kinh t u t 47Cế đầ ư
Năm Diện tớch nhà ở xõy mới (m2) Bỡnh quõn diện tớch ở trờn đầu người (m2/ngời)
Kế hoạch năm Thực hiện
2001 1.500.000 1.716.511 5.7
2002 2.150.000 2.597.510 6
2003 3.620.000 5.240.000 6.2
Tổng số 7.270.000 9.550.021
(Nguồn: Sở Kế hoạch Đầu tư)
Năm 2001, Cả nước đó đầu tư 801.251 triệu đồng cho cỏc dự ỏn: hỗ trợ đầu tư cỏc khu nhà ở mới như HTKT ngoài hàng rào dự ỏn khu nhà ở mới Bắc Sơn, HTKT ngoài hàng rào khu chung cư giỏ rẻ Đại Ngàn,… Đầu tư cải tạo sửa chữa hoặc xoỏ bỏ nhà nguy hiểm như nhà
Ngoài vốn xõy dựng cơ bản bố trớ nhằm tăng quỹ nhà ở và hỗ trợ cỏc doanh nghiệp trong phỏt triển nhà ở, Nhà Nước đó bố trớ 371.79 tỷ đồng duy trỡ, chống xuống cấp 1.851 cụng trỡnh nhà ở với diện tớch sàn 6.288.095 m2.
Hiện nay, cú tới khoảng 30% dõn cư cả nước làm việc trong cỏc khu cụng nghiệp bỡnh , đõy là đối tượng cú khú khăn trong việc tự tạo lập nhà ở. Nhà nước cũng mới chỉ bảo đảm cải thiện được chỗ ở cho khoảng 1/3 cụng nhõn
Từ năm 2001 đến hết năm 2003, trong tổng số 476 dự ỏn phỏt triển nhà ở được phờ duyệt, cú 217 dự ỏn cú quỹ nhà giành cho cụng nhõn lao động là 1200 căn hộ với 148.472 m2 sàn xõy dựng. Ngoài nguồn vốn từ ngõn sỏch để xõy dựng nhà ở cho cỏc đối tượng này, Nhà nước cũng đó cú quy định đối vúi những dự ỏn kinh doanh nhà ở cũng phải dành khoảng 5% quỹ nhà ở nhất định cho ngưũi cho người lao động . Trong đú đặc biệt cú khu chung cư 228 Đường Lỏng và khu 381 Minh Khai đó đưa vào thi cụng nhằm giỳp đỡ những hộ thu nhập thấp với suất vốn đầu tư là 2triệu/m2 sàn sử dụng. ở đõy, suất vốn đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng cũng đó được Nhà nước ủng hộ nờn những khu này khụng bị mất tiền cơ sở hạ tầng. Chớnh điều này đó làm giảm đi đỏng kể
Nguy n M nh Tu nễ ạ ấ Kinh t u t 47Cế đầ ư
số tiền mua nhà của những hộ dõn thuộc diện cỏn bộ cụng nhõn viờn chức Nhà nước thu nhập thấp cú thể mua được. Diện tớch bỡnh quõn đầu người tăng lờn 7.2m2/người. Dưới đõy là kết quả sự phỏt triển nhà ở từ năm 1998 đến năm 2003:
Bảng 12: Chỉ tiờu diện tớch bỡnh quõn qua cỏc năm
Năm Diện tớch bỡnh quõn (m2/người)
1998 5
2002 6.8
2003 7.2
(Nguồn Niờn giỏm Thống kờ)
Bảng 13: Kết quả phỏt triển nhà ở từ năm 1998 đến năm 2003 (m2 nhà ở)
Kết quả thực hiện 1999 2000 2001 2002 2003
Phỏt triển nhà ở theo cỏc dự ỏn 45.750 85.591 130.162 187.105 417.585
Nhà ở do dõn tự đầu tư xõy dựng 172.500 253.600 286.349 410.405 425.825
Tổng cộng 218.250 339.191 416.511 597.510 843.410
Nguy n M nh Tu nễ ạ ấ Kinh t u t 47Cế đầ ư 0.000 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000 m2
Kết quả phát triển nhà ở từ năm 1998 đến năm 2003 (m2 nhà ở)
Phát triển nhà ở theo các dự án Nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng Tổng cộng
Kết quả phỏt triển nhà ở qua cỏc năm đều tăng lờn đỏng kể. Đặc biệt là nhà ở do dõn tự đầu tư xõy dựng. Đối với những hộ thu nhập thấp mà tự bỏ tiền xõy nhà, hầu hết diện tớch đất ở do cơ quan hoặc nhà nước phõn đất là chớnh. Nhà nước tạo chỗ ở và phõn phối trờn cơ sở những đúng gúp, thõm niờn cụng tỏc, thành tớch trong cụng tỏc..Việc làm trờn trong những năm 90 đó được thay bằng việc cỏc cơ quan cấp đất và cỏn bộ, nhõn dõn tự xõy dựng. Bằng những chớnh sỏch tạo chỗ ở này, trong thập kỷ qua, chỳng ta đó giải quyết được một diện tớch ở tương đối lớn. Bộ mặt cỏc đụ thị khong ngừng được thay đổi, khụng ngừng tăng lờn từng năm và qua từng thỏng. Điều này đó cải thiện phần lớn vấn đề nhà ở cho đại bộ phận nhõn dõn là những người làm việc trong cỏc cơ quan nhà nước. Những ai đó ở Việt Nam đầu những năm 90, bõy giờ quay lại chắc chắn khụng khỏi ngạc nhiờn, bàng hoàng đến chúng mặt với tốc độ xõy dựng và phỏt triển nhà ở trong những năm 90.
Hiệu Quả Đạt Được : Hiệu quả đầu tư chung của dự ỏn là tỷ số giữa kết quả đạt được do đầu tư với tổng số vốn đầu tư đó thực hiện. Kết quả của hoạt
Nguy n M nh Tu nễ ạ ấ Kinh t u t 47Cế đầ ư
động đầu tư được thể hiện thụng qua năng lực phục vụ tăng thờm được tớnh theo chỉ tiờu giỏ trị.
Cỏc dự ỏn khỏc nhau cú đơn giỏ khỏc nhau, tuỳ thuộc vào địa điểm dự ỏn, chất lượng của từng hạng mục cụng trỡnh, số lượng thực hiệnv..v. Dựa vào đơn giỏ của từng hạng mục và từng dự ỏn cú thể đỏnh giỏ được hiệu quả đầu tư chung, được thể hiện trong bảng sau:
Một số dự ỏn nhà chung cư điển hỡnh của cả nước đó được đưa vào sử dụng và thu lại hiệu quả kinh tế cao:
Bảng 16: Hiệu quả đầu tư của cỏc dự ỏn đến 31-12-2000
Tờn dự ỏn Tổng VĐT (triệu đồng) VĐT thực hiện đến 12-2000 (tr đ) Kết quả đạt được do thực
hiện đầu tư (tr đ)
Hiệu quả đầu tư
chung
Nhà ở Khu cụng nghiệp
Nam thăng long 138.940 91.014 59.152 0.65
Dự ỏn nhà ở khu cụng
nghiệp biờn hũa 287.000 139.760 72.675 0.52
Nhà ở khu cụng nghiệp
Tõn Tạo 314.600 44.980 27.400 61.0
(Nguồn: Vụ kế hoạch- Thống kờ- Bộ Xõy Dựng)
Qua bảng trờn ta thấy hiệu quả đầu tư của cỏc dự ỏn rất khỏc nhau. Dự ỏn cú hiệu quả cao nhất là dự ỏn khu nhà ở khu cụng nghiệp Nam Thăng Long là 0.65. Nhỡn chung, hiệu quả của cỏc dự ỏn khụng cao. Hiệu quả đầu tư cỏc dự ỏn thấp do cả nguyờn nhõn bờn trong và bờn ngoài như:
Do những yếu kộm trong khõu quản lý thi cụng, tỡnh trạng lóng phớ, thất thoỏt vốn đầu tư làm cho chất lượng cụng trỡnh khụng đảm bảo, do đú khi đưa vào sử dụng, phỏt huy năng lực thấp.
Nhiều dự ỏn xõy dựng nhà ở trờn những vựng đất mới, chưa cú kết cấu hạ tầng ngoài hàng rào, đó gõy nhiều khú khăn cho chủ đầu tư trong việc giải
Nguy n M nh Tu nễ ạ ấ Kinh t u t 47Cế đầ ư
quyết những vấn đề giao thụng, cấp thoỏt nước và cấp điện. Cỏc chủ đầu tư phải bỏ ra một khoản chi phớ để xõy dựng và lắp đặt hệ thống điện, nước… Điều này tạo ra một khoản chi phớ khụng cú hiệu quả.
Thời gian thực hiện dự ỏn bị kộo dài do những khú khăn trong vấn đề giải phúng mặt bằng, di dõn v..v làm cho vốn bị ứ đọng khụng phỏt huy được nờn hiệu quả dầu tư thấp.
Cụng nghệ thi cụng thiếu đồng bộ, lạc hậu, sử dụng quỏ nhiều lao động dẫn đến chi phớ cao trong khi chất lượng cụng trỡnh chưa đảm bảo chưa kể đến những tỏc động xấu về mụi trường. Mặc dự, cỏc doanh nghiệp cú khả năng về tài chớnh cũng như đội ngũ lao động và mỏy múc. Song thực tế so với cụng nghệ xõy dựng ở một số nước thỡ mỏy múc của ta đó lạc hậu. Trong khi khoa học cụng nghệ ngày càng phỏt triển, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng lờn thỡ sự khập khiễn về mỏy múc thiết bị là yếu tố giảm hiệu quả thi cụng.
2.3.2 Những hạn chế và nguyờn nhõn trong đầu tư phỏt triển nhà ở cho cụng nhõn cỏc KCN
2.3.2.1 Việc quy hoạch nhà ở cho cụng nhõn chưa thật đồng bộ
Việc quy hoạch phỏt triển cỏc khu cụng nghiệp thường chưa đồng bộ với quy hoạch phỏt triển đụ thị, khu dõn cư, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội, ảnh hưởng đến tớnh bền vững trong phỏt triển; chưa chỳ trọng gắn việc xõy dựng quy hoạch chi tiết từng khu cụng nghiệp với quy hoạch nhà ở, cụng trỡnh cụng cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu cụng nghiệp, đặc biệt là đối với người lao động nhập cư.
Thực tế phỏt triển cỏc khu cụng nghiệp thời gian qua đó đặt ra vấn đề nhà ở cần phải được giải quyết phự hợp với thu nhập của cụng nhõn, nhất là cụng nhõn nhập cư. Tại một số địa phương như: Đồng Nai, Long An, Bỡnh Dương, Hải Dương, Bắc Ninh, v.v… đó bước đầu triển khai song song với cỏc đề ỏn phỏt triển khu cụng nghiệp là cỏc dự ỏn phỏt triển nhà nhằm tạo tiện
Nguy n M nh Tu nễ ạ ấ Kinh t u t 47Cế đầ ư
ớch cụng cộng cho cụng nhõn yờn tõm và cú điều kiện làm việc. Đõy là vấn đề khỏ bức bỏch đặt ra đối với cỏc địa phương khi tiến hành phỏt triển cỏc khu cụng nghiệp. Tuy nhiờn, đú cũng chỉ mới là bước đầu. Hiện tại, Thủ tướng Chớnh phủ đang giao Bộ Xõy dựng nghiờn cứu đề ỏn này để sớm đưa ra chớnh sỏch giải quyết.
Tỡnh trạng hàng trăm nghỡn cụng nhõn nhập cư làm việc trong cỏc khu cụng nghiệp chưa cú nhà ở trở thành phổ biến đó và đang làm nảy sinh nhiều vấn đề xó hội phức tạp khụng những cho bản thõn người cụng nhõn nhập cư, mà cả cỏc địa phương nơi cú khu cụng nghiệp, nhất là cỏc địa phương cú nhiều khu cụng nghiệp tập trung tại cỏc tỉnh Đồng Nai, Bỡnh Dương, Thành phố Hồ Chớ Minh…
2.3.2.2 Cũn nhiều bất cập trong chớnh sỏch
Cú một thực tế hiện nay, phần lớn cụng nhõn đều tự tỡm thuờ phũng ở gần nơi làm việc của mỡnh. Với mức lương khoảng 1 triệu đồng/thỏng, họ đều phải chọn giải phỏp vài người chung nhau thuờ một phũng tại những dóy nhà trọ tư nhõn xung quanh khu cụng nghiệp, khu chế xuất.
Theo Chủ tịch Hội đồng Nhõn dõn Tp.HCM Phạm Phương Thảo, hiện mới cú 4/14 khu chế xuất-khu cụng nghiệp tại thành phố cú khu nhà lưu trỳ cho cụng nhõn.
Cụng nhõn phải đi thuờ nhà ở, cũn về phớa doanh nghiệp, muốn xõy nhà lưu trỳ cho cụng nhõn thỡ lại gặp nhiều bất cập.
Theo ụng Thỏi Văn Mến, Phú tổng giỏm đốc Khu cụng nghiệp Tõn Tạo, vướng mắc nhất là ở khõu quy hoạch, bởi chỉ riờng việc xỏc định ranh giới
Nguy n M nh Tu nễ ạ ấ Kinh t u t 47Cế đầ ư
quy hoạch để khỏi bị chồng chộo nhau, dự ỏn mất đến 2 năm mới cú biờn bản xỏc nhận giữa cỏc cơ quan chức năng.
Thế nhưng cụng ty lại khụng được hỗ trợ tiền thuờ đất, tiền thuế. Vỡ lý do đú mà khụng thể tiếp tục triển khai dự ỏn khu lưu trỳ cho nam cụng nhõn như kế hoạch.