II. THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CễNG
2.2.2Nguồn vốn đầu tư phỏt triển nhà ở cho cụng nhõn trong cỏc khu
cụng nghiệp - khu chế xuất (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), cần thực thi đồng bộ nhiều biện phỏp. Trước mắt, cần khẩn trương giải quyết vấn đề nhà ở cho cụng nhõn, xõy dựng đời sống văn hoỏ cho người lao động tại cỏc khu cụng nghiệp.
Tại buổi làm việc với Tổng liờn đoàn Lao động mới đõy, Thủ tướng đó đặc biệt quan tõm đến vấn đề nhà ở cho cụng nhõn, yờu cầu cỏc địa phương, cỏc cơ quan chức năng cú những biện phỏp, giải phỏp khả thi, hiệu quả để nhanh chúng đẩy mạnh chương trỡnh này.
2.2.2 Nguồn vốn đầu tư phỏt triển nhà ở cho cụng nhõn trong cỏc khucụng nghiệp cụng nghiệp
Theo bỏo đầu tư ra ngày 20/1/2006, ụng Phạm Cao Nguyờn, giỏm đốc Sở địa chớnh Nhà đất Hà Nội cú núi: ” Năm 2005, toàn Hà Nội đó phỏt triển thờm khoảng 105,3 vạn m2 sàn nhà, đạt 151% so với kế hoạch, xấp xỉ 4200 tỷ đồng cho đầu tư toàn xó hội. Riờng Hà Nội đó bố trớ gần 600 tỷ đồng cho dự ỏn phỏt triển nhà. Tỷ trọng đầu tư xõy dựng nhà theo dự ỏn so với tỷ trọng nhà do dõn tự đầu tư tăng đỏng kể, thể hiện vai trũ điều tiết quản lý của Nhà nước, sự khai thỏc quỹ đất hiệu quả hơn. Thành phố cú khoảng 100 nhà ở chung cư cao tầng (9 tầng trở lờn)” Qua số liệu trờn, chỳng ta thấy vốn đầu tư phỏt triển dành cho nhà ở hàng năm vẫn tăng đều, và tăng lờn nhiều so với thời kỳ 1990 – 2000. Dưới đõy là cơ cầu nguồn vốn dựng để đầu tư phỏt triển nhà ở
Nguy n M nh Tu nễ ạ ấ Kinh t u t 47Cế đầ ư vốn ngân sách nhà nước 4.4% Vốn huy động từ khách hàng 33% Vốn tự có 10% Nguồn vốn vay 53%
(Nguồn thống kờ - Niờn giỏm thống kờ)
Qua sơ đồ trờn, ta thấy rằng tỷ lệ nguồn vốn đi vay trong tổng vốn đầu tư vào phỏt triển nhà ở là rất lớn, chiếm tới 53%. Điều này cho ta thấy rằng việc đầu tư vào nhà ở cần hoạt động trong mụi trường ớt biến động với mức lói suất thấp nhất cú thể được và tỷ lệ lạm phỏt khụng đỏng kể. Vỡ là nguồn vốn đi vay nờn thời gian thu hồi vốn cũng là yếu tố rất quan trọng để rỳt ngắn thời gian đi vay của mỡnh. Chớnh vỡ thế nờn hoạt động đầu tư vào nhà ở cho người lao động với mức trả dần từ 10-20 năm là một việc rất khú thực hiện. Vỡ vậy cần phải đẩy mạnh hơn nữa việc huy động vốn vào ngõn sỏch Nhà nước thụng qua việc phỏt hành trỏi phiếu nhằm bảo đảm nguồn vốn lõu dài cũng như cú thể hỗ trợ cỏc đối tượng của dự ỏn này.
Nguy n M nh Tu nễ ạ ấ Kinh t u t 47Cế đầ ư
Cơ cấu vốn đầu tư xõy dựng nhà ở cho người lao động trong cỏc khu cụng nghiệp trong tổng số vốn đầu tư XDCB (vốn ngõn sỏch nhà nước) 2001 – 2005:
Năm Vốn đầu tư XDCB (triệu
đồng)
Vốn đầu tư xõy dựng nhà ở (triệu đồng) Tỷ trọng (%) 2001 2.560.559 58.575 2.28 2002 3.116.019 102.770 3.29 2003 3.516.795 261.755 7.44 2004 4.497.532 306.806 6.82 2005 5.318.100 521.850 9.81
(Nguồn số liệu niờn giỏm 2001 – 2005. Tổng cục thống kờ)
Năm 2001, Nhà Nước đó giao và cho thuờ tổng cộng gần 32630 ha đất, đạt mức lớn nhất, thu nộp ngõn sỏch 7.635,3 tỷ đồng tiền sử dụng và cho thuờ đất, đạt tới 137,8 % kế hoạch năm.
Hiện nay, trờn cả nước cú 348 dự ỏn đó được Bộ kế hoạch đầu tư phờ duyệt đang triển khai với tổng mức đầu tư là 131.853 tỷ đồng (bao gồm vốn đối ứng của 3 dự ỏn ODA) trong đú vốn ngõn sỏch cấp khụng thu hồi là 56.839 tỷ đồng và vốn ngõn sỏch ứng trước (cú thu hồi) là 42.833 tỷ đồng.
Năng lực thiết kế của 60 dự ỏn: xõy dựng mới 546.059 hộ – 1.102.806 m2 sàn xõy dựng (trong đú bố trớ tỏi định cư tại chố là 8.469 hộ).
Chỉ tớnh riờng 348 dự ỏn trờn, từ năm 2001-2005, Thành phố cần cõn đối 124.384 tỷ đồng để hoàn thành 56.059 căn hộ, trong đú:
- Vốn đó bố trớ đến 2001: 987 tỷ đồng, đó hoàn thành 1.036 căn hộ
- Vốn đó bố trớ đến 2002: 1.280 tỷ đồng, kế hoạch hoàn thành 1.624 căn hộ.
Nguy n M nh Tu nễ ạ ấ Kinh t u t 47Cế đầ ư
- Nhu cầu vốn 2004: 3.436 tỷ đồng ; Kế hoạch hoàn thành 5.325 căn hộ. - Nhu cầu vốn 2005: 5.926 tỷ đồng (để thanh toỏn cỏc căn hộ nờu trờn) * Cỏc dự ỏn đó được giao nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư:
Ngoài 348 dự ỏn nờu trờn, Sở kế hoạch đầu tư đang chỉ đạo lập 256 dự ỏn. tổng mức đầu tư ước tớnh là 42.500 tỷ đồng năng lực thiết kế đạt gần 140.000 hộ.
* Phương ỏn bố trớ kế hoạch vốn 2003:
Tập trung vốn để đảm bảo tiến độ cỏc cụng trỡnh cú số hộ hoàn thành đưa vào sử dụng trong năm (3.655 hộ) với tổng nhu cầu vốn 2003 là 2.923 tỷ đồng. Nhu cầu vốn ngõn sỏch năm 2003 rất lớn. Sở Kế hoạch và đầu tư đề xuất phương ỏn tổng cõn đối nguồn vốn như sau:
+ Vốn Ngõn sỏch: 884 tỷ đồng + Vay Kho bạc ; 1.500 tỷ đồng. + Quỹ phỏt triển nhà ở : 602 tỷ đồng.
+ Khuyến khớch cỏc chủ đầu tư huy động vốn, nhà thầu ứng vốn thi cụng là 537 tỷ đồng.
Đẩy nhanh tiến độ cỏc dự ỏn đầu giỏ quyền sử dụng đất theo kế hoạch đó giao cho cỏc Quận, Huyện. Triển khai dự ỏn xõy dựng nhà ở phục vụ di dõn GPMB và đấu giỏ quyền sử dụng đất sau khi đó đầu tư xõy dựng hoàn thiện kỹ thuật.
Thu hồi vốn đầu tư của cỏc chủ đầu tư thứ phỏt, hoặc cỏc tổ chức khai thỏc cỏc cơ sở hạ tầng xó hội trong cỏc khu đụ thị mới và nhà ở (xó hội hoỏ, trường bỏn cụng, tư thục…)
Tăng cường thu hồi vốn ngõn sỏch ứng trước của cỏc dự ỏn đó đưa dõn vào sử dụng để tỏi đầu tư; Sở Tài chớnh – Vật giỏ, Quỹ đầu tư phỏt triển nhà ở
Nguy n M nh Tu nễ ạ ấ Kinh t u t 47Cế đầ ư
thu hồi vốn ngõn sỏch ứng trước này về Quỹ để cú nguồn vốn cho năm 2003 và cỏc năm tiếp theo. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Xột về những năm trước đõy, 1996-2000, tổng vốn đầu tư trờn cả nước đó đạt được khoảng 46.695 tỷ đồng, bỡnh quõn một năm là 8.600 tỷ đồng chiếm 61.9%, vốn đầu tư nước ngoài là 26.453 tỷ đồng. Bỡnh quõn một năm là 5300 tỷ đồng chiếm 38.1%. Hàng năm vốn đầu tư tăng với tốc độ là 4.62 %/năm. Tuy nhiờn vốn trong nước tăng cao hơn, cũn vốn nước ngoài giảm.
Nguồn tài chớnh cho đầu tư phỏt triển nhà ở gồm 3 nguồn chớnh: Vốn đầu tư từ ngõn sỏch Nhà nước Trung Ương và địa phương , vốn của cỏc doanh nghiệp huy động từ cỏc thành phần kinh tế trong và ngoài nước, và vốn của dõn tự đầu tư xõy dựng nhà ở.
Bảng 9: Vốn đầu tư phỏt triển nhà ở cho cụng nhõn cỏc khu cụng nghiệp giai đoạn (2002-2006)
Đơn
vị 2002 2003 2004 2005-2006
Tổng vốn đầu tư phỏt triển nhà ở Tỷ. đ 827 1.208 1.856 3.149
Trong đú:
Vốn ĐT từ ngõn sỏch Tỷ. đ 184 225 345 484
Vốn ĐT của dõn Tỷ. đ 475 831 1.258 1944
Vốn khỏc Tỷ. đ 238 172 263 673
(Nguồn: Bỏo cỏo kết quả đầu tư phỏt triển nhà ở (2002-2006))
Từ bảng trờn ta thấy, đầu tư phỏt triển nhà ở trong những năm qua đó cú sự chuyển biến mạnh mẽ, tổng vốn đầu tư năm 2005 gấp gần 2 lần năm 2001. Trong đú, đầu tư phỏt triển nhà ở của dõn luụn chiếm tỷ trọng lớn trờn 60% và ngày càng tăng, nếu năm 2001 đạt 875 tỷ đồng chiếm 12.8% thỡ năm 2005 đó lờn đến 1.458 tỷ đồng đạt 63.2%, sự gia tăng đú thể hiện chủ trương xó hội hoỏ trong phỏt triển nhà ở là đỳng đắn, phản ỏnh được đỳng nguyện vọng của người dõn nờn đó phỏt huy được tỏc dụng, đồng thời nú phản ỏnh tiềm năng nguồn vốn này cũn rất lớn. Nguồn vốn của dõn cho đầu tư phỏt triển nhà ở
Nguy n M nh Tu nễ ạ ấ Kinh t u t 47Cế đầ ư
được tập trung cho hai hoạt động chớnh đú là người dõn tự xõy dựng cải tạo nhà ở và gúp vốn để đầu tư theo dự ỏn xõy dựng cỏc khu chung cư đụ thị mới thường dưới hỡnh thức đặt mua nhà trước. Trong đú, vốn do dõn tự xõy dựng cải tạo chỗ ở chiếm gần 65% nguồn vốn của dõn khoảng 575 tỷ đồng. Hoạt động tự đầu tư xõy dựng nhà ở của dõn cư thời gian qua diễn ra rầm rộ thể hiện nhu cầu về nhà ở cả về số lượng và chất lượng đều cấp thiết. Tuy nhiờn nếu khụng quản lý, kiểm soỏt được hoạt động này sẽ dẫn đến tỡnh trạng đụ thị lộn xộn, manh mỳn, mất mỹ quan. Ngoài ra, nguồn vốn từ Ngõn sỏch cho đầu tư phỏt triển nhà ở bao gồm vốn từ ngõn sỏch Trung ương và từ Ngõn sỏch địa phương xột về số tuyệt đối thỡ vẫn tăng qua từng năm (năm 1998 đạt 114 tỷ đồng đến năm 2000 đạt 145 tỷ đồng). Tuy nhiờn, tỷ trọng của vốn Ngõn sỏch trong tổng vốn ngày càng giảm từ 18.2% năm 2001 xuống 12.4% năm 2006. Vốn ngõn sỏch và một phần vốn vay ưu đói thụng qua quỹ phỏt triển nhà ở được sử dụng cho cụng tỏc giải phúng mặt bằng, xõy dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xó hội gắn liền cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở khu đụ thị mới và là nguồn vốn chủ yếu xõy dựng nhà ở cho nhiều dự ỏn quan trọng thành phố, nguồn vốn này đó và sắp tới sẽ vẫn tăng cỏc đối tượng chớnh sỏch, người cú cụng. Bước vào giai đoạn thực hiện để đẩy nhanh tiến độ giải phúng mặt bằng đang cũn chậm trễ, hỗ trợ xõy dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xó hội cho cỏc khu đụ thị mới và từng bước tạo quỹ nhà cho cỏc đối tượng thu nhập thấp.
Vớ dụ một dự ỏn cụ thể:
Xột trờn một dự ỏn cụ thể như dự ỏn Khu nhà ở cho cụng nhõn tại khu cụng nghiệp bắc thăng long, đó huy động được tổng số vốn là 1.645.422.546.000 VNĐ.
Kế hoạch huy động và vay vốn:
Căn cứ vào nhu cầu vốn đầu tư, phương ỏn huy động vốn đầu tư, Chủ đầu tư dự ỏn sẽ huy động cỏc dơn vị, cỏ nhõn cú nhu cầu nhà ở để gúp vốn đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng, phàn cũn lại sẽ vay vốn tớn dụng. Để đảm bảo
Nguy n M nh Tu nễ ạ ấ Kinh t u t 47Cế đầ ư
tớnh an toàn của dự ỏn, trong phương ỏn phõn tớch kinh tế phần vốn vay được tớnh với lói xuất 0.95%/thỏng và tớnh đến khả năng huy động từ nội bộ Dự ỏn.
Theo tớnh toỏn tổng mức lói rũng của Dự ỏn là 431.579.534.000 đồng. Trong đú Hệ số sinh lói nội bộ đạt IRR là 18%, Thời gian thu hồi vốn 4.5 năm kể từ khi dự ỏn được triển khai (từ 2001). Trong đú, dự ỏn đó dành 15% quỹ đất xõy dựng khu nhà chung cư nhằm giải quyết cho cỏc đối tượng được hưởng cỏc chớnh sỏch ưu đói về việc trả gúp, trả dần, cho thuờ và cho vay để mua nhà.
Mười năm qua, dưới sự lónh đạo của Đảng và Nhà nước cựng với nỗ lực to lớn của toàn thể nhõn dõn Thủ đụ và đồng lũng của cả nước. Thủ đụ đó cú những bước tăng trưởng và phỏt triển kinh tế xó hội ngoạn mục cả về lượng và chất. Vị trớ, vai trũ của Thủ đụ đối với cả nước ngày càng tăng, Hà Nội đó thể hiện được vai trũ của một trung tõm kinh tế, chớnh trị xó hội lớn của cả nước