III. Thực tiễn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế về việc thuờ nhà xưởng tại Cụng ty Quan hệ quốc tế Đầu tư sản xuất (CIRI)
1. Quỏ trỡnh ký kết hợp đồng kinh tế về việ thuờ nhà xưởng tại Cụng ty Quan hệ quốc tế Đầu tư sản xuất
1.4. Nội dung hợp đồng thuờ nhà xưởng
Trong tất cả cỏc loại hợp đồng kinh tế núi chung và hợp đồng thuờ nhà xưởng núi riờng của cụng ty luụn cú đầy đủ cỏc điều khoản chủ yếu của loại hợp đồng đú do phỏp luật qui định. Một hợp đồng thuờ nhà xưởng của cụng ty Cụng ty Quan hệ quốc tế - Đầu tư sản xuất gồm 3 phần: (chẳng hạn, hợp đồng thuờ nhà xưởng số 05/2001/CIRI-NNN).
* Phần đầu mang tớnh hỡnh thức bao gồm: Quốc hiệu Việt Nam, tờn hợp đồng, số hợp đồng, ngày thỏng năm thiết lập hợp đồng, nơi ký kết hợp đồng. Căn cứ xỏc lập hợp đồng, bờn cho thuờ, bờn thuờ (gồm: địa chỉ, điện toại, fax, đại diện, số tài khoản, mó thuế). Hai bờn cựng thoả thuận và nhất trớ hợp đồng thuờ nhà xưởng với những nội dung sau:
Theo qui định của chế độ hợp đồng kinh tế mà nội dung hợp đồng thờu nhà xưởng tại Cụng ty Quan hệ quốc tế - Đầu tư sản xuất (CIRI) bao gồm cỏc điều khoản chủ yếu sau:
- Điều khoản về đối tượng cho thuờ: Đõy là điều khoản quan trọng để xỏc lập nờn quan hệ hợp đồng trong việc thuờ nhà xưởng. Nú bao gồm: Nhà xưởng, sõn bói.
Điều khoản này núi lờn rằng, bờn cho thuờ (bờn A) đồng ý cho bờn thuờ (bờn B) thuờ nhà xưởng trờn một diện tớch nào đú, được tớnh bằng đơn vị do lường m2 (thớ dụ: diện tớch tối thiểu 2000m2 nhà xưởng + 3000m2 sõn bói….) thuộc quyền quản lý, quyền sở hữu của bờn cho thuờ.
Với một mục đớch cụ thể nào đú mà hai ben cam kết nhằm phục vụ trong sản xuất kinh doanh (như là:mục đớch liờn kết sản xuất, lắp rỏp phụ tựng, lắp rỏp xe mỏy, ụ tụ…). Tuy nhien, nú chỉ được phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh theo đăng ký kinh doanh của bờn thuờ, trờn phạm vi phần mặt bằng diện tớch nhà xưởng mà bờn cho thuờ bỏn giao khi thuờ hiện hợp đồng thuờ nhà xưởng sở dĩ như vậy bởi vỡ điều khoản này do hai bờn thoả thuận nhằm đảm bảo tớnh khụng trỏi với lợi ớch của hai bờn và với phỏp luật.
- Điều khoản về thời gian thuờ; điờu khoản này qui định về thời hạn mà bờn thu nhà xưởng, sõn bói. Tức là trong khoảng thời gian thuờ bói thuờ cú quyền sử dụng phần diện tớch nhà xưởng, sõn bói đú để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của mỡnh. Thời hạn này bắt đầu từ lỳc nào và kết thỳc lỳc nào là do hai bờn thoả thuận tỏng hợp đồng (vớ dụ: thời gian thuờ tối thiểu là 7 năm, được tớnh từ ngày bờn thuờ nhận bàn giao nhà xưởng; hoặc là 15 năm tớnh từ ngày 1/5/2002 đến 1/5/2017…).
- Điều khoản về giỏ cả, điều kiện thanh toỏn và thời hạn thanh toỏn. + Giỏ cả: Là tổng giỏ trị tiền thuờ mà bờn thuờ phải thanh toỏn cho bờn cho thuờ khi nhận bàn giao nhà xươngr. Giỏ cả cú thể tớnh chung (Tổng giỏ trị của hợp đồng) hoặc cú thể được tớnh riờng cho từng phần riờng (tiền thuờ nhà xưởng, tiền thuờ đất, cdỏc chi phớ khỏc....) rồi sau đú tổng hợp lại (vớ dụ: tiền
thuờ nhà xưởng với đơn giỏ: 17.000 đồng /m2/thỏng = (2000m2 x 17.000đ) = 34.00.000 đ/thỏng; Tiền thuờ đất (sõn bói, tập kết vật tư) với đơn giỏ: 12.000đ/m2/ thỏng = (3000m2 x 1200đ) = 36.000.000 đ/thỏng; chi phớ khỏc; 1000.000đ/thỏng. Như vậy, tổng giỏ trị hợp đồng là: 49.000.000đ/thỏng). Tổng giỏ trị của hợp đồng phải được ghi bằng số và bằng chữ. Giỏ trị này được hiểu là giỏ thuờ toàn bộ mặt bằng nhà xưởng, sõn bói và cỏc điều kiện được ghi tại điều khoản về đối tượng hợp đồn.
Giỏ trị hợp đồng được thanh toỏn theo số m2 thực tế sau khi hai bờn cú biờn bản nghiệm thu bàn giao nhà xưởng.
+ Điều kiện thanh toỏn (hay cũn gọi là phương thức thanh toỏn).
Đú là cỏch thức mà cụng ty thanh toỏn bằng tiền mặt, sộc hoặc chuyển khoản.
+ Thời hạn thanh toỏn là khoảng thời gian mà cụng ty phải trả tiền thuờ nhà xưởng cho bờn thuờ. Thời hạn thanh toỏn được cỏc bờn thoả thuận trong hợp đồng và tuỳ từng trường hợp mà thời hạn thanh toỏn sẽ khỏc nhau (trong vũng 03 ngày khi ký hợp đồng bờn B trả 50% số tiốn thuờ và sau khi bờn A 50% cũn lại của 06 thỏng đầu tiờn, 10 ngày trước kết thỳc thời gian của 06 thỏng đầu, bờn B sẽ phải thanh toỏn cho bờn A 03 thỏng tiếp theo và sẽ ỏp dụng phương thức thanh toỏn như vaạy cho đến khi hết hạn hợp đồng, hoặc bờn B thanh toỏn coh bờn A mỗi năm một lần vào ngày đầu năm (từ ngày 01 đến 05) v.v....
Điều khoản về giao nhận: Trong từng hợp đồng thuờ nhà xưởng thỡ cú qui định về điều khoản giao nhận khỏc nhau do hai bờn thoả thuận. Song trờn thực tế điều khoản này thường quy định “Sau khi ký kết hợp đồng, hai bờn tiến hành bàn giao mốc giới cỏc hạng mục cụng trỡnh và hạn trạng khu nhà xưởng”. Như vậy, so với qui định của phỏp luật vờ điều khoản này là phải quy định rừ thời gian, địa điểm giao nhận hợp đồng kinh tế. Nhưng trờn thực tế thời gian và địa điểm bàn giao nhà xưởng. Tức là khụng núi rừ ngày giờ cụ
thẻ và địa điểm của nhà xưởng, sõn bói mà bờn thuờ sắp sửa nhận bàn giao sau khi ký kết.
Trờn đõy là nội dung chủ yếu của một hợp đồng thuờ nhà xưởng tại cụng ty quan hệ quốc tế - đầu tư sản xuất (CIRI). Nú chứa đựng cỏc điều khoản chủ yếu trong hợp đồng theo quy định của chế độ phỏp lý hợp đồng kinh tế. Tuy nhiờn, do tớnh chất của hợp đồng thuờ nhà xưởng nờn một số điều khoản khụng đưa vào hợp đồng như: điều khoản về chất lượng, chủng loại, quy cỏch, tớnh đồng bộ của sản phẩm hàn hoỏ hoặc yờu cầu kỹ thuật của cụng việc.
Bờn cạnh đú, tuy một số điều khoản được ỏp dụng vào hợp đồng nhưng lại cú qui định khụng rừ ràng, chẳng hạn như điều khoản về giỏ cả, chỉ tớnh giỏ trị hợp đồng tại thời điểm hiện tại chứ khụng thoả thuận với nhau đối với khả năng điều chỉnh giỏ khi cú biến động giỏ cả của thị trường.v.v... Vỡ thế, cú thể dễ làm phỏt sinh tranh chấp hợp đồng.
Bờn cạnh cỏc điều khoản chủ yếu thỡ nội dung của hợp đồng cũng cú những điều khoản sau:
- Điều khoản trỏch nhiệm của cỏc bờn:
Tức là xỏc định trỏch nhiệm của bờn cho thuờ và bờn thuờ như thế nào. Điều này được xỏc định cụ thể rừ ràng đối với từng hợp đồng thuờ nhà xưởng riờng, và thường gắn với lợi ớch kinh tế riờng của từng bờn tham gia hợp đồng cụ thể.
Trỏch nhiệm cua rcỏc bờn là điều khoản tuỳ nghi mà hai bờn thoả thoả thuận trong qua trỡnh ký kết, nhằm bảo đảm cho quyền lợi cũng như nghĩa vụ của hai bờn tham gia hợp đồng, đồng thời cũng là điều kiện bảo đảm cho việc thưc hiện hợp đồng sau khi cú hiệu lực của hớp đồng. Là điều khoản “đụng chạm” đến lợi ớch của cỏc bờn tham gia hợp đồng nờn cú qui định rất cụ thể, vớ dụ: Trong một hợp đồng thuờ nhà xưởng tại cụng ty quan hệ quốc tế - đầu tư sản xuất, trong điều khoản trỏch nhiệm của cỏc bờn cú qui định.
Đảm bảo tớnh hợp phỏp quyền sở hữu của khu nhà xưởng cho thuờ. Giải phúng mặt bằng, dọn dẹp sửa sang nhà xưởng đảm bảo điều kiện
để lắp dõy chuyền sản xuất, lắp rỏp xe gắn mỏy.
Tạo điều kiện cho bờn thuờ tiếp nhận mặt bằng và chủ động trong sản xuất kinh doanh.
Tạo điều kiện cho bờn thuờ được sử dụng nguồn điện, nước riờng.
Khi cần thiết tạo điều kiện cho bờn thuờ cải tạo xõy dựng nhà xưởng để mở rộng sản xuất.
Toàn bộ chi phớ trờn do bờn cho thuờ giỏm sỏt để thanh toỏn và nghiệm thu v.v...
Trỏch nhiệm của bờn thuờ.
Sử dụng đỳng mục đớch kinh doanh khi thuờ nhà xưởng, khụng được sang tờn, nhượng quyền sử dụng cho người khỏc.
Đảm bảo vệ sinh mụi trường khu vực theo qui định của Nhà nước. Thanh toỏn tiền thuờ nhà xưởng đầy đủ đỳng thời hạn.
Thanh toỏn kịp thời tiền điện, nước đó sử dụng (theo đồng hồ đo). Tự bảo vệ khu vực sản xuất của mỡnh v.v...
Trờn đõy là những qui định cụ thể về trỏch nhiệm của cỏc bờn tại một hợp đồng thuờ nhà xưởng của cụng ty.
- Điều khoản vốe hủy hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Đõy là điều khoản núi lờn rằng: nếu một trong hai bờn vi phạm hợp đồng hay khụng thực hiện nghĩa vụ đó cam kết của mỡnh khi ký kết thỡ hợp đồng thuờ nhà xưởng đú cú thể bị huỷ bỏ hoặc chấm dứt trước thời hạn.
* Phần cuối (hay cũn gọi là phần chung) gồm:
Hiệu lực của hợp đồng và qui định số bản hợp đồng, hai bờn giữ cuối cựng là đại diện của bờn thuờ và bờn cho thuờ ký tờn.