1.5.1. XÁC ĐỊNH MỤC TIấU ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
1.5.1.1. Tầm quan trọng của việc xỏc định mục tiờu chiến lược:
Mục tiờu của doanh nghiệp là kết quả mà doanh nghiệp phấn đấu và cú khả năng đạt được trong một khoảng thời gian xỏc định. Cỏc mục tiờu luụn phải được xỏc định một cỏch rừ ràng và cụ thể mới đảm bảo cho doanh nghiệp đạt được thành cụng.
Cỏc mục tiờu giỳp cho nhà quản trị doanh nghiệp thấy được doanh nghiệp của họ trong tương lai và hiệu quả đầu tư. Cỏc mục tiờu là cơ sở cho việc thiết kế, tổ chức cỏc hoạt động và quản lý cỏc hoạt động đú. Nú cũng cung cấp cho cỏc nhà quản trị cơ sở để đưa ra cỏc quyết định phự hợp. Mục tiờu sẽ định hướng và phỏt triển tinh thần làm việc của doanh nghiệp, khụng cú mục tiờu doanh nghiệp sẽ khú cú thể đạt được thành cụng trong kinh doanh.
Để xỏc định được mục tiờu hợp lý, doanh nghiệp phải căn cứ vào chức năng nhiệm vụ của doanh nghiệp mỡnh. Đặc biệt phải xem xột điểm mạnh, điểm yếu cũng như cơ hội nguy cơ và cỏc mối đe doạ mà doanh nghiệp đó thấy được trong quỏ trỡnh phõn tớch mụi trường kinh doanh và nội bộ doanh nghiệp.
1.5.1.2 Cỏc loại mục tiờu của doanh nghiệp:
Thụng thường về mặt thời gian doanh nghiệp cú ba loại mục tiờu : Ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Việc xỏc định khoảng thời gian cho ngắn hạn, trung hạn và dài hạn phụ thuộc vào loại hỡnh doanh nghiệp và đặc điểm cụ thể của sản phẩm. Mục tiờu ngắn hạn trong phạm vi một năm, cú khi chỉ là một vụ. Nhưng về nguyờn tắc mục tiờu ngắn hạn và mục tiờu dài hạn cú mối quan hệ chặt chẽ với nhau, mục tiờu ngắn hạn là cơ sở để thực hiện mục tiờu dài hạn.
1.5.1.3 Cỏc nguyờn tắc xỏc định mục tiờu:
Việc xỏc định mục tiờu cho thời kỳ chiến lược là rất quan tọng, cho nờn trong quỏ trỡnh xỏc định mục tiờu cỏc nhà quản trị cần thực hiện theo nguyờn tắc sau:
- Tớnh cụ thể: Đề cập đến mục tiờu cần làm rừ liờn quan đến vấn đề gỡ, tiến độn thực hiện như thế nào và kết quả cuối cựng đạt được.
- Tớnh khả thi: Mục tiờu đặt ra khụng chỉ dựa trờn sự mong muốn của cỏc nhà quản trị mà cũn phải căn cứ vào khả năng của doanh nghiệp.
- Tớnh thống nhất: Cỏc mục tiờu đề ra phải phự hợp với nhau để việc thực hiện một mục tiờu nào đú khụng cản trở đến việc thực hiện mục tiờu khỏc.
- Tớnh linh hoạt: Những mục tiờu đề ra cần phải được xem xột thường xuyờn để cú thể điều chỉnh kịp thời cho phự hợp với những sự thay đổi của mụi trường nhằm tận dụng những cơ hội và trỏnh những nguy cơ cú thể xảy ra.
1.5.2.TRèNH TỰ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Xõy dựng chiến lược bao gồm việc phõn tớch mụi trường bờn trong để tỡm ra những điểm mạnh và điểm yếu, đồng thời phõn tớch mụi trường bờn ngoài để xỏc định cỏc cơ hội và nguy cơ. Dựa trờn mục tiờu, điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, nguy cơ để vạch ra cỏc chiến lược và lựa chọn chiến lược tốt nhất.
Yếu tố quan trọng nhất của việc xõy dựng và lựa chọn chiến lược chớnh là tầm nhỡn của người hoạch định chiến lược. Sự phõn tớch và trực giỏc là cơ sở để ra những quyết định về việc hỡnh thành chiến lược phự hợp với mụi
trường kinh doanh. Hoạch định chiến lược khụng chỉ dựa vào cỏc dữ kiện quỏ khứ, hiện tại mà cũn phải dựa trờn cơ sở của dự bỏo tương lai.
Ta cú quy trỡnh hoạch định chiến lược kinh doanh bao gồm 8 bước:
Hỡnh 2.1 : Quy trỡnh tỏm bước xõy dựng chiến lược
( Nguồn Giỏo trỡnh chiến lược kinh doanh và phỏt triển doanh nghiệp – NXB Lao Động- 2002, trang 14)
Bước 1: Phõn tớch và dự bỏo về mụi trường bờn ngoài chớnh là việc dự bỏo cỏc yếu tố mụi trường cú ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong thời kỳ chiến lược và đo lường chiều hướng, mức độ ảnh hưởng của chỳng.
Bước 2: Tổng hợp kết quả phõn tớch và dự bỏo về mụi trường bờn ngoài chỉ rừ cỏc thời cơ, cơ hội và cả những thỏch thức, rủi ro, cạm bẫy cú thể xảy ra trong thời kỳ chiến lược.
Phõn tớch và dự bỏo về mụi trưũng
kinh doanh bờn ngoài
Tổng hợp kết quả phõn tớch và dự bỏo về mụi trường kinh doanh bờn
ngoài
Đỏnh giỏ và phỏn đoỏn đỳng mụi trường bờn trong của doanh nghiệp
Tổng hợp kết quả phõn tớch và dự bỏo về mụi trường kinh doanh bờn
ngoài
Tổng hợp kết quả phõn tớch và dự bỏo về mụi trường kinh doanh bờn
ngoài Hỡnh thành (cỏc) phương ỏn chiến lược Quyết định chiến lược tối ưu phự hợp với phương phỏp sử dụng Xỏc định cỏc nhiệm vụ nhằm thực hiện chiến lược lựa chọn
Bước 3: Phõn tớch dự đoỏn mụi trường bờn trong doanh nghiệp. Nội dung đỏnh giỏ và phỏn đoỏn cần đảm bảo tớnh toàn diện, hệ thống, cần tập trung vào tỡnh hỡnh hoạt động của doanh nghiệp như hệ thống marketing, nghiờn cứu và phỏt triển, tổ chức nhõn sự, tỡnh hỡnh tài chớnh của doanh nghiệp.
Bước 4: Tổng hợp kết quả phõn tớch, đỏnh giỏ và dự bỏo mụi trường bờn trong doanh nghiệp. Mục tiờu là xỏc định được điểm mạnh, lợi thế cũng như điểm yếu của doanh nghiệp đặc biệt là so với đối thủ cạnh tranh ở thời kỳ chiến lược.
(2) Chiến lược kinh doanh và phỏt triển doanh nghiệp – NXB Lao Động – 2002, Trang 14
Bước 5: Nghiờn cứu cỏc quan điểm, mong muốn, ý kiến của lónh đạo doanh nghiệp. Để xỏc định cỏc chiến lược cụ thể, bước này phải hoàn thành nhiệm vụ đỏnh giỏ lại cỏc mục tiờu, triết lý kinh doanh cũng như quan điểm của lónh đạo doanh nghiệp.
Bước 6: Hỡnh thành cỏc phương ỏn chiến lược.
Bước 7: Quyết định chiến lược tối ưu cho thời kỳ chiến lược. Phải phõn tớch cỏc phương ỏn chiến lược, so sỏnh cỏc phương an và dựa trờn phương phỏp phản biện, tranh luận biện chứng để đưa ra một phương ỏn hiệu quả nhất.
Bước 8: Chương trỡnh hoỏ phương ỏn chiến lược đó lựa chọn. Đú là việc cụ thể hoỏ cỏc mục tiờu chiến lược thành cỏc chương trỡnh, phương ỏn, dự ỏn. Sau đú xỏc định cỏc chớnh sỏch kinh doanh, cỏc cụng việc quản trị nhằm thực hiện chiến lược.
1.5.3. PHÂN TÍCH MễI TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN:
Mụi trường kinh doanh của doanh nghiệp bao gồm: Mụi trường vĩ mụ và mụi trường vi mụ ( mụi trường ngành). Cỏc yếu tố được thể hiện như sau:
Mụi trường vĩ mụ: Bao gồm những yếu tố ảnh chung đến tất cả cỏc doanh nghiệp đang hoạt động trong nền kinh tế. Những yếu tố này thường xuyờn thay đổi và tạo ra những mối đe doạ mới cũng như mang đến những cơ hội mới cho doanh nghiệp. Cỏc yếu tố vĩ mụ thường bao gồm:
- Kinh tế
- Chớnh trị và phỏp luật - Xó hội
- Cụng nghệ
- Điều kiện tự nhiờn
Mụi trường vi mụ: Theo cỏc chuyờn gia kinh tế, thụng thường cú 5 yếu tố của mụi trường ngành tỏc động đến doanh nghiệp, đú là:
- Sự cạnh tranh giữa cỏc cụng ty đang hoạt động trong ngành. - Sự cạnh tranh của cỏc đối thủ tiềm ẩn.
- Sự cạnh tranh của cỏc cụng ty sản xuất sản phẩm thay thế - Sức ộp của nhà cung cấp
- Sức ộp của khỏch hàng
1.5.3.1 Mụi trường vĩ mụa) Yếu tố kinh tế a) Yếu tố kinh tế
Cỏc yếu tố như tốc độ tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ lói suất, tỷ giỏ, tỷ lệ lạm phỏt…cú ảnh hưởng rất lớn khụng chỉ đến một doanh nghiệp mà đến tất cả
cỏc doanh nghiệp trong ngành và trong nền kinh tế. Do cỏc yếu tố này tương đối rộng cho nờn mỗi doanh nghiệp cần chọn lọc để nhận biết cỏc yếu tố tỏc động cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp nhất.
Tỷ lệ lói suất: Tỷ lệ lói suất ảnh hưởng đến mức cầu đối với sản phẩm của doanh nghiệp, quyết định mức chi phớ về vốn và do đú quyết định mức đầu tư, đú cú thể là nhõn tố chủ yếu quyết định tớnh khả thi của chiến lược. Vớ dụ, một cụng ty cú thể bỏ vốn vào một chiến lược mở rộng quy mụ sản xuất rất tham vọng bằng nguồn tiền vay. Hành động này cú thể đưa lại thành cụng lớn nếu tỷ lệ lói suất là thấp và được dự đoỏn là ớt biến động. Nhưng là thất bại nếu cỏc dự đoỏn đưa ra khả năng tăng mạnh lói suất.
Tỷ lệ lạm phỏt: Nếu nền kinh tế của một quốc gia cú tỷ lệ lạm phỏt cao sẽ khụng thể nào dự đoỏn được giỏ trị thực của lợi nhuận cú thể thu được khi triển khai một dự ỏn, đú chớnh là nguy cơ đối với cỏc doanh nghiệp khi muốn thực hiện cỏc hoạt động đầu tư và làm cho cỏc hoạt động đầu tư trở nờn gặp rủi ro lớn. Thực tế lạm phỏt năm 2008 cho thấy khi giỏ nguyờn vật liệu tăng cao đại đa số cỏc chủ đầu tư đều cú xu hướng dừng hoặc làm chậm tiến độ xõy dựng nhằm “trỏnh bóo” tuy nhiờn vẫn cú rất nhiều cỏc chủ đầu tư khụng trỏnh khỏi việc phỏ sản do dự bỏo thị trường sai và cơ cấu vốn vay quỏ nhiều.
b) Yếu tố quan hệ quốc tế
Những thay đổi về mụi trường quốc tế xuất hiện cả những cơ hội cũng như nguy cơ về việc mở rộng thị trường trong nước và nước ngoài của một doanh nghiệp. Đối với cỏc nước đang phỏt triển như Việt Nam hiện nay mang lại nhiều cơ hội cho cỏc doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào, điểm nổi bật là vào những năm gần đõy ngay sau khi gia nhập WTO chỳng ta đó thu hỳt một lượng vốn khổng lồ vào bất động sản. Đồng thời cũng tạo ra sự cạnh tranh ngày càng mạnh hơn thị trường trong nước.
c) Yếu tố cụng nghệ
Do sự phỏt triển nhanh chúng của khoa học cụng nghệ đó diễn ra xu hướng xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm mới cú khả năng thay thế một phần hoặc toàn bộ sản phẩm hiện cú trờn thị trường, làm cho chu kỳ sống của sản phẩm dần bị ngắn lại, cỏc doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều thỏch thức tiềm ẩn cũng như cú được nhiều cơ hội hơn mở ra trong tương lai. Thực tế cho thấy yếu tố cụng nghệ thường ảnh hưởng đến giai đoạn khai thỏc bất động sản hơn giai đoạn đầu tư, ngoài ra khoảng cỏch thời gian từ khi đầu tư xõy dựng cho đến khi khai thỏc là khỏ xa nờn trong kế hoạch đầu tư cần phải tớnh toỏn sao cho khi khai thỏc, sử dụng bất động sản đạt hiệu quả cao nhất.
d) Yếu tố xó hội
Cỏc yếu tố xó hội như xu hướng tiờu dựng của con người, thúi quen tiờu dựng, tỷ lệ tăng dõn số, dịch chuyển dõn số, phong tục tập quỏn đều cú tỏc động đến hoạt động của cỏc doanh nghiệp. Chớnh vỡ vậy, cỏc doanh nghiệp đều phải phõn tớch cỏc yếu tố xó hội nhằm xỏc định rừ văn hoỏ khu vực dự định đầu tư bất động sản VD: Khụng thể đầu tư xõy dựng khỏch sạn 5* tại những khu vực liền kề khu ổ chuột được, điều này tạo nờn nghịch lý văn hoỏ của cư dõn vựng này và tầng lớp khỏch hàng sống trong khỏch sạn
e) Điều kiện tự nhiờn:
Trong quỏ trỡnh đầu tư bất động sản việc xõy dựng được tiến hành ngoài trời trờn diện rộng với thời gian khỏ lõu nờn việc chịu tỏc động của tự nhiờn là tất yếu, điều này sẽ kộo theo sự điều chỉnh về thời điểm tung sản phẩm, cỏch thức huy động vốn và sử dụng nguồn lực của cỏc chủ đầu tư. Chớnh vỡ vậy chỳng ta phải cú sự tớnh toỏn sao cho hợp lý để đảm bảo tớnh lien tục của quỏ trỡnh đầu tư khi bị cỏc tỏc động của tự nhiờn.
1.5.3.2. Mụi trường vi mụ:
Mụi trường vi mụ tỏc động trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của cụng ty, cú 5 yếu tố cơ bản được thể hiện qua mụ hỡnh 5 lực lượng cạnh tranh của nhà kinh tế học Michael Porter
Hỡnh 2.2 : Mụ hỡnh 5 ỏp lực cạnh tranh
( Nguồn Chiến lược kinh doanh và phỏt triển doanh nghiệp – NXB Lao Động – Xó Hội – 2002, trang 84)
* Sự cạnh tranh của cỏc đối thủ trong ngành
Cỏc đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp bao gồm toàn bộ cỏc doanh nghiệp đang kinh doanh cựng ngành nghề và cựng khu vực thị trường với ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp. Số lượng, quy mụ, sức mạnh của từng đối thủ cạnh tranh đều ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Theo M. Porter, những vấn đề sau sẽ ảnh hưởng rất lớn đến sự cạnh tranh giữa cỏc đối thủ: số lượng đối thủ cạnh tranh là nhiều hay ớt? mức độ tăng trưởng của ngành là nhanh hay chậm? cỏc đối thủ cạnh tranh cú đủ ngõn sỏch để khỏc biệt hoỏ sản phẩm hay chuyển hướng kinh doanh khụng? Năng lực sản xuất của cỏc đối thủ cạnh tranh như thế nào, tớnh chất đa dạng của sản
Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn Sản phẩm thay thế Cỏc cụng ty trong ngành Nhà cung cấp Khỏch hàng
xuất – kinh doanh của cỏc đối thủ ở mức độ nào? mức độ kỡ vọng của cỏ đối thủ cạnh tranh vào chiến lược kinh doanh của họ và sự tồn tại của rào cản ngành.
* Sức ộp của khỏch hàng
Khỏch hàng của doanh nghiệp là những người cú cầu về sản phẩm do doanh nghiệp cung cấp, khỏch hàng khụng chỉ là khỏch hàng hiện tại mà phải tớnh đến cả khỏch hàng tiềm ẩn. Cỏc doanh nghiệp đều muốn cú doanh thu và lợi nhuận, tuy nhiờn điều đú chỉ cú được khi sản phẩm họ cung cấp đỏp ứng được nhu cầu và được khỏch hàng chấp nhận. Do đú, khỏch hàng được coi như một sức ộp đối với mỗi doanh nghiệp. Thị hiếu của khỏch hàng cũng như cỏc yờu cầu cụ thể của khỏch hàng về chất lượng sản phẩm, tớnh nhạy cảm của khỏch hàng về giỏ cả đều tỏc động trực tiếp cú tớnh quyết định đến việc thiết kế sản phẩm.
Khỏch hàng của doanh nghiệp cú thể là người tiờu dựng trực tiếp và cũng cú thể là doanh nghiệp thương mại. Khi khỏch hàng là doanh nghiệp thương mại thỡ quyền mặc cả của họ phụ thuộc vào cỏc nhõn tố cụ thể sau: khối lượng mua hàng, tỷ trọng chi phớ đầu vào của người mua, tớnh khỏc biệt hoỏ của sản phẩm, chi phớ cho sự chuyển đổi người bỏn và người mua, khả năng kiếm lợi nhuận của người mua, khả năng tự sản xuất của người mua , thụng tin về thị trường.
Tuy nhiờn do đặc tớnh độc quyền của bất động sản cho nờn sức ộp này đa số là khụng lớn đặc biệt là ở Việt Nam hiện nay, nơi mà cung thiếu hơn rất nhiều so với cầu nhưng cũng khụng thể khụng chỳ ý đến thời điểm năm 2007 – 2008 năm nở rộ của hoạt động đầu tư và tớnh ra độ trễ của nú sẽ là vào 2 – 5 năm tới khi ấy sự chờnh lệch cung cầu sẽ khụng quỏ lớn dẫn đến sức ộp
khỏch hàng sẽ khụng hề nhỏ, chớnh vỡ vậy chỳng ta cần một chiến lược cạnh tranh ngay từ bõy giờ.
* Sức ộp của đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn
Đối thủ tiềm ẩn là cỏc doanh nghiệp hiện khụng ở trong ngành nhưng cú khả năng nhảy vào hoạt động kinh doanh trong ngành đú.
Cỏc doanh nghiệp đang hoạt động trong ngành luụn tỡm mọi cỏch để hạn chế doanh nghiệp khỏc muốn tham gia vào thị trường vỡ khi đú sẽ cú thờm đối thủ mới làm cú thể làm ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp.
Theo M. Porter, những nhõn tố sau tỏc động đến quỏ trỡnh tham gia thị trường của cỏc đối thủ mới: cỏc rào cản thõm nhập thị trường, hiệu quả kinh tế của quy mụ, bất lợi về chi phớ do cỏc nguyờn nhõn khỏc, sự khỏc biệt hoỏ sản phẩm, yờu cầu về vốn cho sự thõm nhập, chi phớ chuyển đổi, sự tiếp cận